Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
01 мая 2019
183

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Здесь не обойтись без массового участия жильцов дома. Расскажем, как правильно оформить смену управляющей компании или отказ от ее услуг.

Как поменять управляющую компанию по дому на другую

Шаг 1. Убедиться в наличии оснований для расторжения договора с УК

Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор

Шаг 2. Созвать общее собрание жильцов дома

Шаги 3 и 4. Уведомить УК о расторжении договора и обеспечить передачу документов и оборудования

Как поменять управляющую компанию по дому на другую

Отвечая на вопрос, как сменить управляющую компанию, следует отталкиваться от того, что отношения с управляющей компанией (далее — УК) строятся в рамках договора управления многоквартирным домом.

Важно! Преимущество над правилами Гражданского кодекса в отношении договора управления имеют специальные нормы ст. 162 Жилищного кодекса РФ (они направлены главным образом на защиту интересов жильцов как более уязвимых субъектов жилищных правоотношений). Исключительно общее собрание жильцов дома уполномочено заключать или прекращать договоры управления (ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Вывод. Таким образом, для решения нашей задачи потребуется 2 факта: завершение договора управления и заключение нового, уже с другой организацией (или смена способа управления).

Рассмотрим поэтапно, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Шаг 1. Убедиться в наличии оснований для расторжения договора с УК

Принять решение о расторжении договора с УК можно только при наличии одного из оснований для этого, предусмотренных жилищным законодательством, а именно:

  1. Заключение соглашения о расторжении договора с УК в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ.
  2. Истечение срока действия договора. Договор с УК всегда заключается на определенный срок (от 1 года до 5 лет), следовательно, по истечении срока его действия жильцы вправе заявить об отказе от его продления, приняв соответствующее решение на общем собрании.
  3. Лишение УК лицензии. Без лицензии на управление многоквартирными домами компания не вправе осуществлять деятельность (пп. 24–26 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, далее — Правила).
  4. Смена способа управления. Таковая доступна для жильцов дома в любой момент. При условии выбора жильцами такого способа управления, как товарищество собственников жилья или недвижимости, созданная ими организация вправе не осуществлять управление непосредственно, а заключить договор по управлению с любой другой УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, жильцы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, выбрав иной способ управления (определение ВС РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5).
  5. Отказ от услуг УК по истечении очередного года действия договора без указания причин. Данное основание применимо только для УК, выбранных местной администрацией на основании конкурса (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
  6. Нарушение УК обязательств по договору (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Подробнее об этом основании — в разделе ниже.

Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор

На практике именно неудовлетворительная работа УК часто служит причиной, по которой жильцы желают прервать с ней отношения. Можно ли и как поменять управляющую компанию в этом случае?

П. 8.2 ст. 162 ЖК РФ содержит специальное основание для одностороннего расторжения договора жильцами. Так, если УК нарушает свои обязательства по договору, владельцы квартир вправе сообща на собрании принять решение о прекращении отношений с данной УК в любой момент, не дожидаясь ни окончания срока его действия, ни конца года. Примечательно, что в судебной практике существуют 2 разные точки зрения. Согласно первой из них для одностороннего отказа от договора с УК по данному основанию необходимо наличие нарушений со стороны УК. Более того, их необходимо доказать (см., например, решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 30.07.2018 по делу № 2-1528/2018). Противоположная позиция по вопросу, можно ли сменить управляющую компанию при невыполнении ею обязательств, высказывалась Президиумом ВАС РФ, а также поддерживается некоторыми судами общей юрисдикции: для отказа от исполнения договора собственники квартир не обязаны доказывать наличие нарушений и могут в любой момент сменить УК (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11, решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска Красноярского края от 27.07.2018 № 2-1302/2018).

Шаг 2. Созвать общее собрание жильцов дома

Решение вопроса о расторжении договора с УК — прерогатива общего собрания. Поэтому при наличии одного из вышеперечисленных оснований для расторжения договора с УК следующим шагом должен стать созыв общего собрания. При его созыве и проведении следует тщательно соблюдать все правила, установленные ЖК РФ (ст. 44—48 ЖК РФ). В противном случае решение, принятое с нарушениями, может быть признано недействительным.

Рекомендуем! В повестку дня собрания необходимо включить как вопрос о расторжении договора с указанием оснований и ссылками на нормы закона, так и вопрос о выборе другого способа управления или другой УК.

Рекомендуем! При наличии нарушений со стороны УК в протоколе собрания следует перечислить их, а также приложить документы, подтверждающие такие нарушения.

Шаги 3. Уведомить УК о расторжении договора

По итогам проведения общего собрания оформляется протокол, где должны быть сформулированы основания расторжения договора с УК, а также назван новый способ управления жилым домом или новая компания, с которой планируется заключение договора управления.

Далее в течение 5 дней уполномоченное собранием лицо должно уведомить о принятом решении:

  • УК, договор с которой расторгнут или прекратил свое действие;
  • орган государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля (п. 18 Правил).

Шаг 4. Обеспечить передачу документов и оборудования

Получив уведомление, прежняя УК обязана в течение 3 рабочих дней по акту приема-передачи передать новой компании:

  • всю техническую документацию на дом;
  • оборудование;
  • технические средства;
  • ключи от всех помещений общего пользования;
  • реестр собственников квартир и другую информацию (п. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 19 Правил).  
    Копия акта также направляется в орган госнадзора.

Обратите внимание! Завершающим этапом описанной процедуры должно стать заключение нового договора с новой выбранной общим собранием УК.

***

Таким образом, мы ответили на вопрос, как поменять управляющую компанию на другую. Законом предусмотрено несколько оснований для расторжения и прекращения договора с УК. Решение о расторжении должно приниматься общим собранием всех собственников квартир в доме. Вопрос о том, можно ли сменить управляющую компанию по дому в любой момент в одностороннем порядке при отсутствии доказанных нарушений со стороны УК, остается спорным.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить