Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Права нанимателя служебного жилья

Права и обязанности наймодателя жилплощади

Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды

Права и обязанности нанимателя жилого помещения 

Наниматель — это сторона договора найма жилого помещения (типовая форма утв. постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), которой жилплощадь временно передана на возмездной основе для проживания без права распоряжения (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Надлежит различать договоры соцнайма и найма помещения спецфонда (о последнем мы поговорим ниже). Спектр прав и обязанностей обеих сторон договора может быть расширен с учетом специфики соответствующих норм права. Например, по договору соцнайма наниматель правомочен (п. 1 ст. 67 Жилищного кодекса РФ):

  • на вселение в нанимаемое жилье других физлиц;
  • передачу такой жилплощади в поднаем;
  • предоставление места в таком жилье для проживания иным лицам на временной основе и т. д. 

Общие обязанности данной стороны договора таковы (ст. 678 ГК РФ):

  • эксплуатация нанятой жилплощади только для проживания;
  • поддержание жилья в надлежащем состоянии;
  • отказ от перепланировок или переустройства помещения без согласования с собственником;
  • произведение в надлежащем порядке оплаты по договору найма и, если иное не регламентировано соглашением сторон, оплаты услуг ЖКХ. 

Системный анализ норм ГК и ЖК РФ дает возможность определить общий круг прав нанимателя жилого помещения так: право владеть и пользоваться нанимаемым жильем для целей проживания в нем самого нанимателя и членов его семьи на регламентированных соглашением условиях.

При этом жилье должно быть благоустроенным применительно к местным условиям и обладать надлежащими санитарно-техническими характеристиками. Наниматель наделен и преимущественным правом на заключение следующего договора соцнайма по завершении срока действия текущего.

Соглашением может быть определен и более широкий спектр прав нанимателя жилого помещения. 

Права нанимателя служебного жилья 

Как мы уже упоминали выше, служебная жилплощадь относится законодателем к специализированному фонду и регулируется отдельной главой ЖК РФ.

Список прав нанимателя жилого помещения в изучаемом случае можно обобщить подобным приведенному ниже образом (ст. 100, 104 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42):

  • эксплуатировать имущество, в т. ч. после смены собственника или прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не расходится с требованиями закона, в соответствии с условиями договора;
  • пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
  • получать жилищные субсидии;
  • досрочно завершить действие договора. 

Данный список прав нанимателя служебного жилого помещения не является закрытым и может быть дополнен сторонами при составлении соответствующего соглашения. 

Права и обязанности наймодателя жилплощади 

Наймодатель — собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, предоставляющий по договору найма жилплощадь в пользование и владение второй стороне договора.

Спектр правомочий и обязанностей данной стороны договора регламентирован также ГК и ЖК РФ.

В общем случае права данной стороны договора таковы:

  • осуществление контроля за соблюдением условий договора;
  • получение своевременной и надлежащей платы за предоставленную жилплощадь от нанимателя. 

В числе обязанностей же можно перечислить следующие (ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ):

  • передача нанимателю свободной жилплощади в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, своевременного ремонта, обеспечение предоставления нанимателю услуг ЖКХ. 

Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды 

Можно выделить следующие различия между данными договорными конструкциями:

  • Нанять жилплощадь по договору найма может только физлицо (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юрлица могут получить жилплощадь для аналогичных целей только по договору аренды или путем заключения соглашения иного вида (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
  • Договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит госрегистрации. Договор найма не регистрируется, однако происходит регистрация обременения права на объект.
  • Договор аренды заключается на любой срок по договоренности сторон. Вторая же из рассматриваемых договорных конструкций — на срок не более 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), хотя в отношении договора соцнайма данное требование неактуально (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
  • Досрочное расторжение договора аренды по инициативе сторон происходит в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). Договор найма расторгается по инициативе наймодателя только через суд и в установленных законом случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ). В перечень же прав нанимателя жилого помещения входит право во всякий момент расторгнуть договор при наличии согласия всех остальных лиц, проживающих в данном помещении, и при условии информирования об этом второй стороны договора за 3 месяца до расторжения. 

*** 

Итак, список обязанностей и прав нанимателя жилого помещения, равно как и список прав и обязанностей наймодателя, регламентированы законом. При этом права и обязанности нанимателей жилых помещений наймодателем могут быть дополнены в той мере, в какой это не вступает в противоречие с требованиями законодательства, посредством внесения в договор найма соответствующих положений. Аналогичным образом может поступить и сам наниматель.

По данной теме читателю также могут быть полезны наши статьи: