Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Договор управления МКД регулирует непростые отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме и управляющей организацией. Он обладает целым рядом специфических черт и должен предусматривать множество условий, о которых мы подробно расскажем в статье.

Порядок составления договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом (далее — МКД) настолько специфический, что даже судьи не всегда могут разобраться, что это за договор.

В практике есть три точки зрения об этом договоре:

  1. Договор управления МКД — это агентский договор. То есть жильцы дома поручают агенту (УК МКД) заботиться о своем доме вместо них — собственников квартир.
  2. Договор управления МКД — это услуги. Так, АС Поволжского округа высказал мнение, что по своей природе договор управления МКД является договором возмездного оказания услуг (см. постановление АС ПО от 20.12.2018 № Ф06-38316/2018).
  3. Договор управления МКД — самостоятельный вид договора, который регулируется в основном специальными законами, а Гражданским кодексом РФ в минимальной степени (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 № Ф09-5657/20).

Законы о договоре управления МКД

Договор управления МКД регулируется нормами Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), где ему посвящена отдельная ст. 162. В Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) он даже не поименован. В то же время договор управления МКД обладает чертами некоторых гражданско-правовых договоров и на него распространяются некоторые нормы ГК РФ (например, об изменении договора).

Кроме норм ЖК РФ договор управления МКД регулируется рядом подзаконных нормативных актов, среди которых:

  • постановление Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» от 15.05.2013 № 416 (вместе с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
  • постановление Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 06.02.2006 № 75.

Таким образом, при составлении и заключении договора управления МКД необходимо руководствоваться в первую очередь нормами жилищного законодательства, включая Правила, утв. постановлением № 416. Однако и нормы ГК РФ нужно учитывать: если в ЖК РФ или Правилах не сказано ничего конкретного по определенному разделу договора, этапу его заключения, следует руководствоваться ГК РФ.

Стороны договора управления МКД

Субъекты договора управления МКД довольно специфичны.

На одной стороне всегда находится управляющая организация (далее — УК), которая должна обладать специальной лицензией на управление МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). УК выбирается жителями дома на общем собрании либо путем проведения открытого конкурса (подробнее об этом — ниже). Управлять домом может только одна УК (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

На другой стороне договора в качестве заказчиков услуги по управлению могут находиться:

  • Собственники квартир или иных помещений в МКД. Договор на управление заключается с каждым собственником, самостоятельно исполняющим обязанности по договору, не отвечая по обязательствам других. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
  • Застройщик, только что сдавший в эксплуатацию новый дом.
  • Органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Форма договора управления

Для договора управления МКД обязательно соблюдение письменной формы, причем в виде одного документа — традиционного бумажного или электронного, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Он не может быть заключен путем обмена письмами или документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Обратите внимание! Договор управления МКД должен быть размещен УК в государственной информационной системе ЖКХ в порядке, установленном приказом от 29.02.2016 Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Типовой договор управления МКД

В настоящее время утвержденной типовой формы договора управления МКД нет. ЖК РФ определяет только обязательные условия такого договора, на которых мы подробно остановимся ниже.

Некоторое время управляющие компании пользовались примерными условиями, утв. приказом № 411/пр, однако этот приказ был отменен еще в 2018 году.

Предлагаем воспользоваться формой договора управления, разработанной нашими экспертами:

Образец договора управления МКД Скачать

Содержание договора

По договору управления МКД одна сторона (УК) обязуется по поручению второй стороны (собственников помещений, застройщика, органов управления ТСЖ, ЖК и т. д.) за плату в течение определенного срока выполнять комплекс услуг и работ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

  • по управлению МКД;
  • предоставлению коммунальных услуг;
  • надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
  • обеспечению готовности инженерных систем и др.

Кроме предмета в договоре управления МКД обязательно должны быть согласованы следующие условия (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ):

  1. Адрес дома.
  2. Состав общего имущества МКД.
  3. Перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, коммунальных услуг, предоставляемых УК.
  4. Порядок и способы определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения платы (кроме услуг ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора по обращению с ТКО, ст. 157.2, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
  5. Порядок контроля за выполнением УК своих обязательств. Стандартная форма контроля — предоставление собственникам дома отчета о выполнении договора за предыдущий год и размещение отчета в государственной информационной системе ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Но могут предусматриваться и иные формы контроля.

Договор управления МКД будет считаться заключенным, только если все вышеперечисленные условия согласованы сторонами. Для всех собственников помещений в МКД условия договора равны (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Остальные условия факультативны. Можно дополнительно внести положения об ответственности сторон, порядке рассмотрения жалоб собственников помещений и т. д.

Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом

Утверждение условий и заключение договора управления МКД обычно происходит на общем собрании собственников помещений в МКД. Однако в ряде случаев необходимо проведение открытого конкурса. В частности, это следующие ситуации:

  • Когда собственники помещений в МКД не смогли выбрать способ управления им за последние 6 месяцев либо решение хотя и было принято, но не реализовано.
  • Когда срок действия договора управления МКД закончился, а способ управления домом не выбран или выбран, но не реализован.
  • Когда дом новый, только что введенный в эксплуатацию. В этом случае в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по выбору УК, а в течение 40 дней проводит конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
  • Когда у УК аннулирована лицензия, а собственники помещений в МКД не приняли на общем собрании решение о выборе способа управления домом, либо не реализовали принятое решение, либо собрание не было проведено или не имело кворума. В этом случае орган местного самоуправления в течение 3 дней обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору УК (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).

Открытый конкурс в вышеперечисленных случаях проводится в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 06.02.2006 № 75.

После проведения конкурса орган местного самоуправления в течение 10 дней уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в МКД, либо всех собственников помещений в МКД о результатах. В этом случае эти лица обязаны заключить договор управления МКД с УК, выбранной по конкурсу. Если они не заключили договор, то он считается заключенным на условиях, определенных конкурсом (ч. 5 ст. 161, ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Узнать больше об общем собрании и замене договора управления МКД вы сможете, если подключите пробную версию системы КонсультантПлюс: она будет действовать в течение 2-х дней.

Срок договора управления МКД и его пролонгация

Если условия договора управления утверждаются на общем собрании собственников, то он заключается на срок не менее 1 года, но не более 5 лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

В случаях, когда УК отбирается на основании результатов конкурса (чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), срок действия договора управления МКД не может превышать 3 лет, а если договор заключается с застройщиком — 3 месяцев.

При этом если хотя бы одна из сторон не заявит о прекращении договора управления по окончании его срока, такой договор считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Обратите внимание! При нежелании пролонгировать договор управления МКД по истечении его срока сторона обязана уведомить об этом другую сторону, а также направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления (определение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313).

Как внести изменения в соглашение

В течение срока действия договора управления стороны могут столкнуться с необходимостью откорректировать некоторые его условия. Например, расширить полномочия или исключить обязательства сторон, изменить цену и т. д.

Часть 8 ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а именно ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменить договор возможно двумя способами:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Выдвинуть инициативу по изменению договора управления может любая сторона. В любом случае для принятия решения о внесении изменений необходимо проведение общего собрания собственников помещений в МКД: только оно наделено полномочиями определять условия договора и менять их. На рассмотрение собрания выносится проект дополнительного соглашения. Оно считается одобренным, если за него проголосовало простое большинство, то есть больше 50% участников. Допсоглашение обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторжение договора управления МКД возможно также двумя способами: по соглашению сторон (тогда порядок тот же, что и при изменении договора) либо по инициативе одной стороны.

Когда жильцы могут расторгнуть договор с УК в одностороннем порядке

Статья 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в МКД в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД в следующих случаях:

  1. Если договор был заключен по результатам открытого конкурса и общим собранием собственников до истечения срока этого договора было принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Что интересно, суды полагают, что это правило не препятствует принятию собственниками помещений решения о расторжении договора управления МКД в иные сроки (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2021 № Ф05-2710/2021).
  2. Если УК нарушает условия договора об управлении МКД. Для расторжения договора по этому основанию решение об этом должно быть принято общим собранием собственников помещений в МКД (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Одновременно решением собрания выбирается новая УК. Решения по этим вопросам принимаются большинством голосов лиц, принимающих участие в собрании.

Уведомление о принятом решении расторгнуть договор направляется в прежнюю УК и орган государственного жилищного надзора. С момента получения уведомления УК, если иной срок не указан в договоре, договор считается прекращенным. Далее УК обязана в течение 3 рабочих дней передать новой УК всю техническую документацию, ключи от помещений, коды доступа к оборудованию, технические средства и оборудование и т. д. (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Когда управляющая организация может расторгнуть договор в одностороннем порядке

На этот вопрос очень сложно ответить, т. к. в ЖК РФ не прописано особое право УК расторгать договор в одностороннем порядке.

Некоторые УК пытаются расторгать договоры управления как договоры оказания услуг — их можно расторгнуть в одностороннем порядке согласно ст.782 ГК РФ. Однако практика судов в основном не поддерживает такой подход.

Превалирует подход, согласно которому УК не может прекратить договор управления в одностороннем порядке (постановление АС Волго-Вятского округа от 17.02.2021 № Ф01-16217/2020 по делу № А79-14632/2019).

Таким образом, прекращение договора управления МКД по инициативе УК возможно только по заявлению УК в адрес жильцов по истечении срока действия договора (постановление АС Московского округа от 04.06.2019 № Ф05-7527/2019 по делу № А41-58167/18).

Разногласия к договору управления многоквартирным домом

Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.

В случае несогласия с предлагаемыми условиями договора собственникам целесообразно объединить усилия и обращаться в УК с заявлением, подписанным советом дома (если он выбран) либо инициативной группой от имени всех жильцов или их большинства. Добиться для себя каких-либо персональных условий, обращаясь в одиночку, вряд ли получится.

Обратите внимание! Пытаться урегулировать разногласия таким путем наиболее эффективно, пока договор еще не заключен, то есть на стадии выбора УК. На этом этапе можно отказаться от выбора именно этой УК, если она не идет навстречу и не меняет условия. Если же договор уже заключен, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо пожаловавшись в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию при наличии противозаконных условий.

Кто может подписать договор управления МКД от имени собственников помещения в МКД?

Правом подписания договора на управление МКД обладает председатель совета МКД (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Для этого необходимо наличие доверенностей от собственников либо соответствующее решение общего собрания собственников.

Когда договор управления МКД вступает в силу?

Договор управления МКД вступает в силу в день его подписания сторонами. Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением данного договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Куда жаловаться, если УК не выполняет свои обязанности по договору?

На действия (бездействие) УК можно пожаловаться:

  • В аварийно-диспетчерскую службу УК — в случае неудовлетворительного предоставления коммунальных услуг или некачественного содержания общего имущества в МКД.
  • К руководителю УК — по любому вопросу, в том числе если жалобы в аварийно-диспетчерскую службу не удовлетворены.
  • В органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля, Роспотребнадзор — при ненадлежащем соблюдении УК требований к содержанию общего имущества МКД и придомовой территории либо предоставлении коммунальных услуг.
  • В прокуратуру, если усматривается нарушение прав и свобод граждан.
  • В суд, для того чтобы обязать УК устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, или возместить убытки (ущерб), причиненные собственнику в связи с ненадлежащим исполнением УК своих обязательств.

Вправе ли УК в одностороннем порядке увеличить размер платы за жилое помещение, если такое условие присутствует в договоре управления многоквартирным домом?

ЖК РФ не предусматривает возможность одностороннего изменения УК платы за содержание жилого помещения, даже если такое условие содержится в договоре. Согласование размера платы за содержание жилого помещения в МКД общим собранием собственников помещений является обязательным. Поэтому менять его в каком-либо ином порядке недопустимо (п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

***

Отношения между владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией практически всегда сложны. Связано это прежде всего со значительным количеством обязанностей УК по содержанию дома и управлению им, а также большим числом собственников. Во избежание проблем в будущем собственникам следует активно участвовать в выборе УК и согласовании условий договора управления МКД.

Источники:
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить