Договор соцнайма жилого помещения: правовое регулирование по ЖК РФ и субъекты
Типовой договор соцнайма, утвержденный Правительством РФ, и его предмет
Члены семьи нанимателя как существенное условие
Иные условия: срок, плата, права и обязанности сторон, порядок расторжения
Договор соцнайма жилого помещения: правовое регулирование по ЖК РФ и субъекты
Договор социального найма служит для оформления правоотношений по передаче гражданину жилого помещения для пользования и проживания в нем. Его правовая природа близка к найму, урегулированному гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Однако в силу специфики предмета соцнайма и участия в нем субъекта публичного права (государства или муниципального образования) выделяется ряд особенностей (гл. 7, 8 Жилищного кодекса РФ).
В роли наймодателя при соцнайме всегда выступает государство или муниципальное образование, являющееся собственником жилья, в лице уполномоченных органов или представителей.
Второй стороной (нанимателем) является гражданин РФ (иностранные граждане и лица без гражданства по общему правилу не могут получать в пользование жилье на правах соцнайма).
Важно! Однако субъектом может стать далеко не каждый, а только гражданин:
-
признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоящий на очереди (ст. 51 ЖК РФ);
-
получивший решение муниципального/государственного собственника о предоставлении жилья.
Типовой договор соцнайма, утвержденный Правительством РФ, и его предмет
Типовой образец договора социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.
Основанием его заключения является не свободная воля сторон, а административная процедура, в ходе которой принимается решение муниципального собственника о предоставлении жилья гражданину, стоящему на очереди.
Важно! Обязательные требования к передаваемому помещению:
-
изолированность;
-
пригодность для проживания согласно критериям, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Комната также может быть передана в соцнайм, но только в случае, когда она освобождается в уже существующей коммунальной квартире (п. 6 ст. 57 ЖК РФ).
Образец типового договора социального найма жилого помещения предполагает подробную характеристику передаваемого в пользование объекта. В п. 1 договора нужно указать:
- вид собственности;
- общую и жилую площадь;
- количество комнат;
- адрес;
- кадастровый номер;
- предоставляемые коммунальные услуги.
Члены семьи нанимателя как существенное условие
Существенным условием типового договора социального найма жилого помещения является перечень членов семьи нанимателя. В п. 3 необходимо указать их личные данные и кем они приходятся нанимателю. Данные граждане имеют равные с нанимателем обязанности и права пользования квартирой (п. 2 ст. 69 ЖК). К их числу относятся супруг, родители и дети нанимателя, а в некоторых случаях и другие родственники (иждивенцы, п. 1 ст. 69 ЖК РФ).
Обратите внимание! Прекращение семейных отношений, например расторжение брака с нанимателем, не является основанием для исключения бывшего супруга и детей нанимателя из числа лиц, имеющих право проживать в жилом помещении в соответствии с договором социального найма по ЖК РФ (п. 4 ст. 69 ЖК РФ, см. также апелляционное определение Новгородского областного суда от 04.04.2014 по делу № 2-6097/13-33-514/14).
Важно! Признание брака недействительным само по себе тоже не влечет прекращения права на проживание у супруга (п. 5 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2018), утв. Президиумом Верховного суда РФ 28.03.2018).
Иные условия социального найма: срок, плата, права и обязанности сторон, порядок расторжения
Отличительными чертами соцнайма также являются:
- Бессрочный характер.
- Определение размера оплаты на основании Методических указаний, утвержденных приказом Минстроя России от 27.09.2016 № 668/пр. Кроме того, возможны льготы для социально незащищенных категорий проживающих.
- Все условия договора соцнайма (права и обязанности сторон, порядок расторжения договора социального найма жилого помещения) фактически дублируют положения ЖК РФ и не могут быть изменены или уточнены сторонами.
***
Итак, отношения соцнайма оформляются по утвержденной Правительством РФ типовой форме договора социального найма между субъектом государственной или муниципальной власти и гражданином, которому жилье предоставляется на основании решения соответствующего органа власти. Его существенными условиями являются предмет и перечень членов семьи нанимателя. Особенность также заключается в бессрочности передачи объекта в пользование гражданина.