Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
21 июня 2019

Апартаменты и квартира - в чем разница

Апартаменты и квартира - в чем разница? Подробно разберем нюансы юридического статуса апартаментов, принципиальные отличия от квартиры, а также ответим на вопрос, можно ли признать апартаменты жилым помещением.

Правовой статус апартаментов. Являются ли апартаменты жилым помещением в юридическом смысле?

Понятие апартаментов в действующем законодательстве

Чем отличаются апартаменты от квартиры: таблица

Расположение апартаментов и квартир, регистрация по месту жительства/пребывания

Права собственников квартир и апартаментов

Коммунальные платежи и налогообложение

Действие законов о долевом участии в строительстве жилья и о защите прав потребителей

Можно ли признать апартаменты жилым помещением или перевести из нежилого в жилое?

Правовой статус апартаментов. Являются ли апартаменты жилым помещением в юридическом смысле?

При изучении рынка недвижимости часто встречаются предложения по покупке апартаментов. Продавцы таких помещений позиционируют их как пригодные для проживания, со всеми видами благоустройства, расположенные в удобном месте с развитой инфраструктурой. Такие помещения в большинстве случаев действительно можно использовать для проживания. Однако их юридический статус отличается от статуса жилого помещения, установленного нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Главный вопрос, возникающий при выяснении статуса такого помещения: чем апартаменты отличаются от квартиры и можно ли их отнести к жилым помещениям?

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым является помещение, обладающее следующими признаками:

  • относится к недвижимости;
  • является изолированным;
  • соответствует всем санитарным и техническим правилам и нормам и, как следствие, пригодно для постоянного проживания.

Требования, предъявляемые к жилому помещению, содержатся в разделе II Положения о признании помещения…, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. На практике апартаменты могут как отвечать, так и не отвечать таким требованиям. Например, их строительство в общественно-деловой зоне, а не в зоне жилой застройки не редкость.

ЖК РФ в ст. 16 среди видов жилых помещений называет:

  • квартиру и ее часть;
  • жилой дом и его часть;
  • комнату.

Как видим, апартаментов в числе жилых помещений нет. 

Понятие апартаментов в действующем законодательстве

На сегодняшний день термин «апартаменты» встречается лишь в некоторых подзаконных актах. Так, в своде правил «Здания и комплексы многофункциональные», утвержденном приказом Минстроя РФ от 07.08.2014 № 440/пр, он определяется как «жилое помещение для временного проживания в виде гостиничного номера или квартирного типа для временного проживания». Апартаменты рассматриваются как одна из категорий номеров в гостинице (раздел II Положения о классификации гостиниц, утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 № 4158). Гостиницы, в свою очередь, не относятся к жилым помещениям и предназначены лишь для временного пребывания, что следует из Правил предоставления гостиничных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085.

Вывод: на сегодняшний день законодательство РФ не признает апартаменты жилыми помещениями.

Аналогичную позицию занимают и суды, расценивая апартаменты как нежилые помещения (см., например, решение Индустриального районного суда Барнаула (Алтайский край) № 42-3745/2018 от 11.10.2018; решение Лазаревского районного суда Сочи (Краснодарский край) от 26.06.2014 по делу № 42-983/2014).

Чем отличаются апартаменты от квартиры: таблица

Итак, главное принципиальное отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что они не являются жилыми помещениями. Соответственно, все прочие отличия будут производными от различного статуса апартаментов и квартиры. Ниже представили их в виде таблицы:

Расположение апартаментов и квартир, регистрация по месту жительства/пребывания

Существенная разница между квартирой и апартаментами заключается в месте их расположения.

Квартиры всегда располагаются в многоквартирных жилых домах, возведенных в зоне жилой застройки. Апартаменты могут быть расположены в многофункциональных зданиях общественно-деловых зон, в т. ч. соседствовать с офисами, магазинами либо находиться на промышленных территориях (например, заброшенные заводы застройщики переоборудуют под апартаменты в стиле лофт).

Риск! Значительным минусом апартаментов является невозможность регистрации по месту жительства, наличие которой важно для назначения пенсии, получения льгот и пособий.

Местом жительства может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда и др.), к которым апартаменты не относятся (Правила регистрации…, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Что касается регистрации по месту пребывания (в обиходе ее называют временной пропиской), то она возможна в местах временного проживания гражданина — гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате и др. — либо жилом помещении, не являющемся местом жительства гражданина.

Вывод: если апартаменты относятся к помещению гостиничного типа (в здании ведется деятельность, соответствующая ГОСТ Р 51185-2014), то по заявлению администрации или владельца здания возможно зарегистрироваться временно. Срок такой регистрации не может превышать 5 лет.

Когда фактически деятельность гостиницы в здании не ведется, высок риск, что собственнику апартаментов откажут в регистрации (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 05.10.2016 по делу № 33а-16109/2016).

Права собственников квартир и апартаментов на общее имущество

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирных домах одновременно принадлежит также и соответствующая доля на общее имущество в этом доме (лестничные клетки, двор, лифт и т. д.).

Права собственника апартаментов прямо не урегулированы законом, однако действующее постановление Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 в п. 1 указывает: собственник нежилого помещения в здании обладает долей в праве на общее имущество здания (бытовые помещения, лифты, холлы и т. п.).

Чем еще отличаются апартаменты от обычной квартиры

Собственники квартир вправе использовать их исключительно для проживания (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Ведение предпринимательской деятельности в них допустимо в пределах, указанных в п. 2 ст. 17 ЖК РФ. Собственник квартиры обязан учитывать права и интересы соседей, например соблюдать «закон о тишине». Владелец апартаментов же может использовать их, кроме проживания, любым иным законным способом, например открыть кафе или спортзал, если характеристики помещений это позволяют.

Риск! Единственная квартира гражданина не может стать предметом взыскания по исполнительному документу (ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ). Апартаменты взыскать можно, даже если их собственнику больше негде жить.

Коммунальные платежи и налогообложение

Еще одним закономерным следствием отсутствия у апартаментов статуса жилого помещения является начисление платы за коммунальные услуги по ставкам большего размера, установленным для помещений коммерческого использования. Конкретные суммы зависят от региона и управляющей компании.

По другим ставкам исчисляется и налог на имущество физических лиц. Для жилой недвижимости п. 2 ст. 406 Налогового кодекса РФ устанавливает льготную ставку в 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Для апартаментов, ввиду отсутствия у них статуса жилья, сумма налога исчисляется исходя из ставки для нежилых помещений, то есть 2% от кадастровой стоимости без каких-либо вычетов.

Обратите внимание! Правительством Москвы в целях льготного налогообложения утвержден реестр апартаментов (постановление Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП). Владельцы апартаментов, включенных в реестр, площадью до 300 кв. м, используемых исключительно для проживания граждан и кадастровая стоимость которых на 1 кв. м не менее 100 тыс. руб., получают существенную льготу по налогу на имущество физических лиц. Размер льготы рассчитывается по специальной формуле и зависит от площади апартаментов (ч. 7 ст. 1.1 закона города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц»).

Важно! При покупке и продаже апартаментов, в отличие от квартир, не предоставляются имущественные налоговые вычеты в соответствии с пп. 1, 2 ст. 220 НК РФ, т. е. при покупке апартаментов ФНС не вернет ранее уплаченный НДФЛ. 

Действие законов о долевом участии в строительстве жилья и о защите прав потребителей

Лицо, планирующее приобрести апартаменты, не сможет реализовать для этой цели средства материнского капитала, а также получить ипотеку по ставкам для приобретения жилья.

Наряду с вышеперечисленными особенностями апартаментов серьезную проблему составляет отсутствие у собственников строящихся апартаментов такой гарантии, как включение в реестр обманутых дольщиков (п. 2 Критериев, утвержденных приказом Минстроя РФ от 12.08.2016 № 560/пр). Однако при этом само по себе долевое участие в строительстве апартаментов вполне допускается по закону.

Обратите внимание! В случае возникновения споров, вытекающих из договора долевого участия в строительстве апартаментов, к подобным правоотношениям не применяются положения ФЗ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, так как такое помещение, не являясь жилым, не может быть исходя из своего назначения использовано для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью (решение Индустриального районного суда Барнаула (Алтайский край) от 11.10.2018 по делу № 2-3745/2018).

Можно ли признать апартаменты жилым помещением или перевести из нежилого в жилое?

С учетом вышеизложенных особенностей правового статуса апартаментов возникает закономерный вопрос: можно ли перевести апартаменты в квартиру?

Перевод в жилые помещения осуществляется по общим правилам (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

Риск! Зачастую апарт-комплексы строятся именно там, где нельзя по закону возвести многоквартирный жилой дом (мешает соседство предприятий, градостроительное планирование отвело эту землю под общественную зону и т. п.), а кроме того, застройщик не обязан соблюдать технические правила для жилых помещений (санитарные, пожарной безопасности и т. п.) Маловероятно, что с таким «наследством» от застройщика удастся перевести апартаменты в жилое помещение.

В Госдуму РФ неоднократно вносились законопроекты о внесении изменений в ЖК РФ, которые позволили бы признать апартаменты жильем (например, законопроект № 488847-7). Однако все они были отозваны или подвергнуты жесткой критике.

В настоящее время обсуждается такой вариант решения проблемы апартаментов, как разрешение регистрации в них по месту жительства.

***

Таким образом, в юридическом смысле ключевое отличие апартаментов от квартиры заключается в отсутствии у него статуса жилого помещения. Отвечая на вопрос, чем апартаменты хуже квартир, можно начать с высоких текущих расходов (выше налоги и коммунальные платежи) и закончить невозможностью получить любые преференции владельца/покупателя жилого помещения (вычет с НДФЛ и т. п.).

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить