Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Требования из договора долевого строительства, переданные по договору уступки, могут быть действительны без регистрации договора: решение ВС РФ

Физлицо С. (дольщик) заключило договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (МКД) с обществом (ООО, застройщик). Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Дольщик уплатил застройщику обусловленную договором цену. Общество передало квартиру дольщику с просрочкой 5 месяцев. Дольщик направил застройщику претензию об уплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Претензия не была удовлетворена обществом.

Для справки. При просрочке передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является физлицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного физлицом — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I).

Далее физлицо С. (цедент) заключило договор уступки права требования с ИП С. (цессионарий), на основании которого передало цессионарию право требования к обществу неустойки, а также штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требования об уплате неустойки. Цедент уведомил застройщика о состоявшейся уступке права требования. ИП, ссылаясь на неисполнение ответчиком в добровольном порядке обязательства по уплате неустойки, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки и штрафа. Суд первой инстанции исковые требования не удовлетворил, поскольку договор уступки не был зарегистрирован. Это решение было поддержано апелляционным судом.

Для справки. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом № 214-ФЗ (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей госрегистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ; п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54).

По жалобе ИП дело было рассмотрено в ВС РФ. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала (определение от 02.04.2019 № 305-ЭС18-22220 по делу № А41-21692/2018), что несоблюдение цедентом и цессионарием требования о госрегистрации не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (ст. 312 ГК РФ). Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка (п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54).

Поскольку госрегистрация договора уступки направлена на обеспечение уведомления третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства по отношению к застройщику, отсутствие госрегистрации договора уступки права требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор.

Застройщик, получивший требование от участника долевого строительства о необходимости уплатить неустойку, а затем уведомленный первоначальным кредитором о состоявшейся уступке предпринимателю права на взыскание неустойки и штрафа, не предоставил исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору. Следовательно, ссылка данного лица на отсутствие госрегистрации договора уступки неустойки, которую оно должно уплатить, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от такой уплаты.

Сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно (п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснения, данные в п. 70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов по делу и направила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Вывод! Требования об уплате неустойки и штрафа за неудовлетворение требований потребителя, установленных нормами закона № 214-ФЗ, переданные по договору уступки требований, не прошедшему госрегистрацию, должны быть исполнены застройщиком, если он действовал недобросовестно.

По теме читайте статьи «Неустойка по ДДУ - расчет и взыскание» и «Договор переуступки права требования - образец».

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить