Предварительный договор купли-продажи - судебная практика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости и иного имущества: общие положения

В соответствии с п. 1 ст. 428 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) предварительный договор (далее — ПД) является документом, в котором стороны оформляют свое намерение заключить в будущем соглашение и прописывают его условия.

Подробнее о понятии ПД, его форме и особенностях заключения читайте в наших статьях по ссылкам:

• «Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?»;
• «Предварительный договор купли-продажи недвижимости»;
• «Как составить предварительный договор купли-продажи?».

Обратите внимание! Исходя из п. 1 ст. 428 ГК РФ, соглашение, которое будет заключено в будущем (именуемое в законодательстве основным договором), может касаться:

• передачи имущества;
• выполнения работ;
• оказания услуг.

Прежде чем рассмотрим отдельные аспекты судебной практики о предварительном договоре купли-продажи недвижимости и иного имущества, кратко затронем общие положения законодательства о ПД:

• по общему правилу форма ПД должна быть такой же, как у основного соглашения (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
• ПД должен содержать условия для определения предмета основного договора, а также условия такого договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ);
• основной договор заключается в срок, установленный в ПД, или в течение 1 года с момента его заключения (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
• при уклонении от заключения основного соглашения возможно понуждение к этому исходя из положений (п. 5 ст. 429 ГК РФ);
• если в установленный срок основной договор не заключен и предложение об этом не направлялось, то обязательства по ПД прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отдельные аспекты практики Верховного суда в отношении предварительного договора

Обратите внимание! Помимо обозначенных выше особенностей ПД, в отношении предварительного договора купли-продажи Верховный суд РФ также выразил, в частности, следующие правовые позиции:

• ПД признается договором долевого участия в строительстве, если лицо, привлекающее денежные средства, является застройщиком и ПД содержит все условия, необходимые для указания в соглашении о долевом участии в строительстве согласно законодательству. В этом случае застройщик обязан направить ПД на госрегистрацию (п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2003).
• К отношениям из ПД применяется законодательство о защите прав потребителей, если согласно такому договору предполагается заказать, приобрести товары для личного, бытового, семейного использования (п. 4 постановления Пленума ВС РФ «О рассмотрении судам гражданских дел…» от 28.06.2012 № 17).
• При заключении ПД купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, при этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).
• ПД может предусматривать внесение денежного взноса, который является мерой обеспечения по заключению основного договора и подлежит удержанию, если основной договор не заключен (определение ВС РФ от 09.02.2017 № 307-ЭС16-17088 по делу № А56-82046/2014).

Признание основным предварительного договора

В данном разделе статьи рассмотрим судебную практику о признании предварительного договора основным. Судами указывается, в частности, следующее:

• невозможность признания ПД основным может быть обусловлена, например, результатами почерковедческой экспертизы, не подтверждающей подписание ПД уполномоченным на это лицом (апелляционное определение Самарского облсуда от 19.04.2018 по делу № 33-4906/2018);
• установив то обстоятельство, что заявление о признании ПД основным должно быть рассмотрено в рамках банкротного дела, суд оставляет заявление без рассмотрения (постановление 10-го ААС от 19.03.2018 по делу № 10АП-3307/2018 по делу № А41-80136/17);
• ПД, все условия которого исполнены, может быть признан основным, если единственная причина, по которой он не был признан таковым сторонами, — смерть одной из них (апелляционное определение Ростовского облсуда от 22.03.2018 по делу № 33-5105/2018).

Подробнее о признании предварительного договора основным изложено в нашей статье «Когда предварительный договор признается основным?».

Вопросы расторжения предварительного договора

В целом о расторжении договоров, последствиях этого и возникающих в связи с этим особенностях читайте в наших статьях по ссылкам:

• «Причины и основания для расторжения договора по ГК РФ»;
• «В чем разница между прекращением и расторжением договора?»;
• «Можно ли произвести частичное расторжение договора?»;
• «Какие обязательства у сторон при расторжении договора?».

Обратите внимание! В судебной практике о расторжении предварительного договора купли-продажи отмечается следующее:

• при расторжении ПД купли-продажи и привлечении к ответственности за незаключение основного соглашения принципиальным является то, как сформулированы положения об ответственности: наступает она за незаключение основного соглашения или за несовершение предварительных действий, необходимых для последующего заключения основного соглашения (определение ВС РФ от 21.05.2018 № 309-ЭС18-6179 по делу № А50-2473/2017);
• расторжение ПД влечет прекращение существования оснований для удержания денежных средств, внесенных для обеспечения исполнения обязательств (определение ВС РФ от 14.08.2017 № 305-ЭС17-10449 по делу № А40-113132/2016);
• расторжение ПД в связи с уклонением лиц от заключения основного соглашения производится, если не представлены доказательства, свидетельствующие о намерениях исполнять ПД (постановление АС МО от 28.04.2018 № Ф05-4295/2018 по делу № А40-113011/2017).

Предварительный договор купли-продажи автомобиля: отдельные нюансы практики

Обратите внимание! Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи автомобиля указывает на следующие особенности:

• форма ПД купли-продажи автомобиля, заключаемого между гражданами, должна быть письменной (как сделка на сумму более 10 тыс. руб.), в противном случае суд может прийти к выводу об отсутствии договорных отношений между сторонами (апелляционное определение Самарского облсуда от 09.11.2017 по делу № 33-14056/2017);
• ПД может содержать условие о предоплате с последующим согласованием комплектации, цвета и стоимости автомобиля, а также правило о том, что предоплата возвращается, если согласования указанных параметров и поставки соответствующего им автомобиля не произошло (решение АС СО от 12.09.2017 по делу № А60-29555/20170);
• если судом установлено, что стороны пришли в ПД к соглашению относительно марки и модели автомобиля, то ссылка на несогласованность сторонами цены не будет достаточным основанием для незаключения основного договора (постановление АС УО от 07.06.2018 № Ф09-2654/18 по делу № А76-19114/2017).

О соглашении о покупке автомобиля изложено в нашей статье «Образец договора купли-продажи автомобиля».

Предварительный договор купли-продажи квартиры: отдельные нюансы практики

Обратите внимание! Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи квартиры указывает на такие нюансы:

• Согласно позиции Верховного суда предварительный договор о продаже жилья, заключенный во исполнение судебного акта, не может быть признан недействительным, поскольку иск об этом фактически направлен на преодоление юридической силы судебного акта (определение ВС РФ от 04.06.2018 № 307-ЭС18-6466 по делу № А56-69628/2015).
• Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи указывает, что если договор заключен для покупки квартиры несколькими лицами, то в случае спора необходимо установить, является ли ответственность таких лиц при незаключении основного договора по смыслу ПД солидарной (постановление президиума Липецкого облсуда от 31.05.2018 № 44г-16/2018).
• Если покупатель по ПД купли-продажи квартиры обратился с требованием о заключении основного договора ранее установленного для этого срока, а также если дело об этом рассматривалось в суде и в удовлетворении иска было отказано в связи с преждевременностью обращения, то данный факт в дальнейшем опровергает довод продавца о том, что с заявлением о заключении основного соглашения покупатель не обращался. Поэтому оснований для признания обязательств по ПД прекращенными нет (апелляционное определение Мосгорсуда от 20.04.2018 по делу № 33-17648/2018).

О других нюансах, связанных с ПД, читайте в наших материалах по ссылкам:

• «Можно ли давать задаток по предварительному договору?»;
• «Как вернуть задаток по предварительному договору?».

***

Итак, в настоящей статье был приведен обзор судебной практики в отношении ПД купли-продажи, включая изложение некоторых позиций ВС РФ, а также нюансов, выявленных в практике о ПД купли-продажи автомобиля или квартиры, по вопросам расторжения ПД, а также признания ПД основным.

***

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!