Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Передача участка посредством продажи прав члена садового товарищества действительна: решение ВС РФ

Фабула дела:

Физлица Б. и Щ. заключили договор, по которому Щ. передала Б. права члена садового товарищества (СТ) и находившийся в ее владении и пользовании садовый земельный участок со строениями и насаждениями на нем, а Б. передала Щ. оговоренную в договоре сумму денег. Земельный участок не был приватизирован, не прошел процедуру межевания, не был поставлен на кадастровый учет. Стороны поименовали договор как договор купли-продажи земельного участка. Далее в соответствии с договором Щ. была исключена из членов СТ, Б. в члены СТ принята, ей была выдана членская книжка и передан во владение указанный в договоре участок. Впоследствии членами СТ, в том числе Б., начала проводиться приватизация земельных участков СТ.

Далее Б. обратилась в районный суд с иском о взыскании с Щ. неосновательного обогащения. В исковом заявлении Б. отметила, что Щ. не являлась собственником земельного участка и не вправе была его отчуждать, а земельный участок имеет площадь меньше оговоренной. Б. указала, что договор купли-продажи между сторонами заключен не был, а переданная ей Щ. денежная сумма является ее неосновательным обогащением. Щ. с иском не согласилась и предъявила встречный иск о признании сделки недействительной (притворной) и применении последствий недействительности сделки. Щ. в обоснование своих требований ссылалась на то, что при заключении договора Б. знала, что участок не находится в собственности Щ., переход права собственности по договору не предполагался, а предполагалась приватизация земельного участка Б.

Суд первой инстанции оставил оба иска без удовлетворения. Мотивируя свое решение, он указал, что действия сторон во исполнение заключенного договора соответствовали его условиям. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа Б. в иске и взыскал с Щ. неосновательное обогащение. Решение суда первой инстанции по встречному иску не было обжаловано в апелляционном суде и его доводы в заседании не рассматривались. Принимая новое решение, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договор купли-продажи предполагает передачу имущества в собственность покупателя, а Щ. собственником земельного участка не являлась. Суд апелляционной инстанции также указал, что действия по выходу Щ. из состава СТ и принятию в СТ Б. не имеют отношения к заключенному между ними договору.

По кассационной жалобе дело было рассмотрено в судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ. ВС РФ указал (определение от 22.01.2019 № 117-КГ18-51), что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Для справки: Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Таким образом, суд апелляционной инстанции не учел, что сторонами мог быть заключен не только договор купли-продажи, но и договор, хотя и не предусмотренный ГК РФ, но и не противоречащий закону. При толковании условий договора судом апелляционной инстанции не было учтено последующее поведение сторон, в частности, то, что во исполнение договора сторонами совершены согласованные действия, в результате которых Щ. была исключена из членов СТ, Б. в члены СТ принята, ей выдана членская книжка и в ее пользование передан обусловленный договором земельный участок с находящимся на нем имуществом, в отношении участка проводятся действия по его приватизации.

Кроме того, апелляционный суд не изучил вопрос о соответствии заключения подобного рода договора сложившейся практике таких правоотношений. Апелляционный суд не выяснил действительную общую волю сторон с учетом цели договора, не принял во внимание все соответствующие обстоятельства, последующее поведение сторон, ограничился формальным выводом о том, что Щ. собственником земельного участка не являлась. В результате вынесенного решения Щ. лишается как имущества (участка со строениями и насаждениями, переданного Б.), так и полученных за это имущество денежных средств, в то время как у Б. во владении осталось названное имущество и в ее пользу взысканы денежные средства.

Неверным было и решение суда апелляционной инстанции не рассматривать доводы встречного иска Щ. по мотивам того, что решение суда первой инстанции в части отказа в его удовлетворении не обжаловано. Принимая такое решение, апелляционный суд не учел неразрывную взаимосвязь исков и того, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении иска Б. исключал для Щ. необходимость обжаловать решение в части отказа в удовлетворении встречного иска. При этом встречные требования о признании договора купли-продажи притворной сделкой не предполагали применения каких-либо последствий в виде возврата полученного по сделке и являлись, по существу, возражениями на иск о возврате неосновательного обогащения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила решение суда апелляционной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в этот суд.

Вывод! Сделка по отчуждению неприватизированного земельного участка, находящегося в границах землепользования садового товарищества, через продажу прав члена СТ законна. Договор, неверно поименованный сторонами, не должен быть признан недействительным на этом основании.

О том, как составить договор продажи земельного участка с садовым домом - читайте в статьях

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить