Прекращение ДДУ во внесудебном порядке по инициативе дольщика
Прекращение ДДУ при недостаточном качестве объекта
Существенное снижение качества передаваемого объекта
Прекращение ДДУ в судебном порядке по инициативе дольщика
Основания прекращения ДДУ
Расторжение договора долевого участия по Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ № 214) по инициативе дольщика возможно в определенных случаях. Напомним, что по договору долевого участия (далее по тексту - ДДУ) застройщик обязуется построить в срок объект недвижимости (чаще всего многоквартирный дом) и передать дольщику оговоренный объект недвижимости (чаще всего квартиру) после сдачи построенного здания в эксплуатацию, а дольщик обязуется оплатить и принять этот объект недвижимости.
Все основания досрочного прекращения ДДУ делятся на:
- общие (ст. 450, 450.1, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- специальные (ст. 7, 9 ФЗ № 214).
Специальные основания подразделяются на прекращаемые в порядке:
- внесудебном;
- судебном.
Далее мы остановимся только на специальных основаниях.
Прекращение ДДУ во внесудебном порядке по инициативе дольщика
Дольщик вправе прекратить ДДУ, если:
- застройщик просрочил передачу объекта недвижимости более чем на 2 месяца;
- при недостаточном качестве передаваемого объекта после невыполнения мер по исправлению недочетов (подробнее — ниже);
- при существенном снижении параметров качества объекта, установленных договором;
- при прекращении поручительства банка, обеспечивающего выполнение застройщиком обязательств по договору ДДУ, раньше установленного законом срока и неполучении нового поручительства застройщиком;
- по иным основаниям, если они прописаны в договоре ДДУ или установлены законом.
Для прекращения ДДУ по этим основаниям дольщику достаточно отправить уведомление по почте заказным письмом с описью вложения застройщику. В этом случае ДДУ прерывается с момента отправки уведомления (п. 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 [далее — Обзор]).
Прекращение ДДУ при недостаточном качестве объекта
Если застройщик передает объект недвижимости с нарушениями условий:
- ДДУ;
- проектной документации;
- технических регламентов;
- градостроительных регламентов;
- иных обязательных установлений законодательства
с таким ухудшением качества, что делает его негодным для уровня пользования, установленного ДДУ, то дольщик вправе сначала потребовать от застройщика:
- бесплатного исправления недостатков в разумное время;
- соответствующего снижения цены объекта;
- возмещения затрат на самостоятельное исправление недостатков (ч. 2 ст. 7. 214-ФЗ).
При невыполнении любого из этих требований дольщик вправе прекратить договор.
Существенное снижение качества передаваемого объекта
К отношениям контрагентов по ДДУ дополнительно к нормам закона ФЗ № 214 применимы нормы закона «О защите прав потребителей» от 7.02.1992 № 2300-I. Суды используют понятие существенного недостатка, данное в преамбуле этого закона. Наиболее полно понятие раскрыто в Обзоре. Согласно Обзору, существенным снижением качества является несоответствующее качество объекта, если его недочеты:
- неустранимы;
- устранимы, но при несоразмерных затратах средств или времени;
- проявляются неоднократно;
- проявляются снова после устранения;
- иные подобные.
Существенное снижение определяется из обстоятельств дела, при необходимости проводится экспертиза.
Прекращение ДДУ в судебном порядке по инициативе дольщика
Специальными основаниями прекращения ДДУ в суде являются:
- прекращение (в т. ч. временное) возведения объекта при существовании обстоятельств, несомненно показывающих то, что передача объекта дольщику в срок не произойдет;
- внесение существенных поправок в проект (в т. ч. значительное изменение размера объекта и строящегося жилого помещения). Допустимое значение изменения площади устанавливается в договоре и не может превышать 5%;
- перемена предназначения нежилых помещений и иного общего имущества в возводимом объекте;
- иные основания, установленные договором ДДУ или законом.
Об общих правилах судебного расторжения договора читайте в статье Как осуществить расторжение договора в судебном порядке?
Последствия прекращения ДДУ
При прекращении ДДУ дольщик вправе требовать:
- возврата выплаченных денег;
- проценты за пользование полученными деньгами за все время удержания их застройщиком до прекращения ДДУ;
- проценты за пользование полученными деньгами за просрочку возврата их застройщиком после прекращения ДДУ;
- компенсации своих убытков (убытки могут быть рассчитаны как разница между стоимостью не переданного дольщику объекта, определенной экспертизой по цене рынка, и его ценой по ДДУ [п. 35 Обзора]);
- компенсации морального вреда (п. 28 Обзора).
Перечисление денег застройщик должен сделать в течение:
- 20 дней — при прекращении ДДУ во внесудебном порядке;
- 10 дней — при прекращении ДДУ в суде.
Проценты вычисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (на день возврата), при этом если дольщик — гражданин, то ставка берется в двойном размере (суд может снизить величину процентов при помощи ст. 333 ГК [п. 33 Обзора]). Убытки выплачиваются поверх процентов.
Итак, существуют законные основания прекращения ДДУ как в судебном, так и во внесудебном порядке. При прекращении договора дольщик имеет право на возврат уплаченных денег, проценты, убытки поверх процентов и компенсацию морального вреда.