Планировка территории земельного участка и его застройка

Общие положения о планировке территории 

Ст. 41 Градостроительного кодекса РФ не требует обязательного создания планировочных документов (проекта планировки и/или межевания территории) для возведения зданий и сооружений, за исключением следующих случаев:

• изъятия земель для муниципальных или госнужд в целях возведения объекта государственного или местного значения;
• необходимости установления, изменения или отмены красных линий;
• строительства или реконструкции линейного объекта;
• возведения зданий и сооружений на землях 2 и более муниципалитетов. 

В строго установленных случаях необходимо приложить к проекту планировки также схему вертикальной планировки территории земельного участка. Подробнее об этом расскажем в следующем разделе статьи.

Кроме того, рассмотрим основные правила планировки территории под строительство частных домов и для организации садоводческих объединений граждан. 

Вертикальная планировка территории 

Вертикальная планировка территории представляет собой ряд инженерно-технических мероприятий по преобразованию рельефа местности. В соответствии с приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 740/пр схема вертикальной планировки готовится в случаях, если планируется:

• возведение зданий и сооружений, а также железнодорожных путей и автодорог общего пользования на территории с уклоном местности более 8%;
• строительство железнодорожных путей, автодорог общего пользования на местности с рельефом, уклон которого 8% и менее;
• возведение зданий и сооружений, не являющихся линейным объектами, в сейсмических и других опасных районах. 

На схему вертикальной планировки наносятся:

• контуры регионов, районов, населенных пунктов;
• контуры зон, в которых планируется размещение объектов;
• существующие и проектируемые отметки поверхности;
• проектируемые продольные уклоны и расстояния между точками начала и окончания уклона;
• горизонтали, которые отображают проектный рельеф;
• типовые поперечные профили железнодорожных путей и автодорог. 

Планировка и застройка территорий ИЖС: СНиП 

Правила организации территорий под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) закреплены в Своде правил 30-102-99, утв. постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94 (далее — СП-99). Планировка территории под ИЖС должна предусматривать следующие основные моменты:

• Возведение частных домов не допускается в зонах, где активно проявляются геологические процессы, такие как сели, оползни, лавины и т. п. (п. 4.4.3 СП-99).
• ИЖС, т. е. малоэтажной застройкой, считаются жилые дома высотой до 3 этажей (п. 5.1.1 СП-99). Выделяют такие типы домов, как индивидуальный частный дом или блокированный (чаще всего 2-квартирный) дом с приквартирными участками земли.
• Удаление мусора с территории производится, как правило, путем его вывоза из контейнеров, расположенных на специальных площадках. Подробности — в статье «Как оформить оказание услуг по сбору и вывозу ТБО?».  
• Противопожарная безопасность обеспечивается с помощью оборудования гидрантов (п. 4.1.8 СП-99).
• Обеспечение территории машино-местами и парковочными местами должно равняться 100%. При наличии у дома земельного участка стоянку следует размещать на нем (пп. 4.2.6, 4.2.7 СП-99).
• Проезд к домам обеспечивается путем сооружения улиц не менее чем в 2 полосы и проездов (пп. 4.2.3, 4.2.4 СП-99). 

Также при планировке и застройке территорий ИЖС применяется СНиП 31-02-2001 (для возведения одноквартирных домов) и СП 42.13330.2016 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89 для застройки сельских поселений).

Организация территорий садоводческих объединений граждан 

Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан производится в соответствии со Сводом правил СП 53.13330.2011, утв. приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 № 849 (далее — СП-2011), который представляет собой актуализированную редакцию СНиП 30-02-97.

Застройка земель садоводческих объединений производится в соответствии с проектом планировки территории объединения, утвержденным муниципалитетом. Все изменения и дополнения к проекту также подлежат утверждению (п. 4.1 СП-2011). Документ может разрабатываться как на одно садоводческое объединение, так и на группу объединений, расположенных рядом. В том случае, если площадь такой группы превышает 50 га, разработке проектов территории предшествует создание концепции генплана, в которую включаются положения по развитию инфраструктуры, транспортных коммуникаций и т. п.

В п. 5 СП-2011 закреплены основные правила планировки территории земельного участка садоводческого объединения:

• Территория подлежит огораживанию, что допускается не делать при наличии реки, оврага или другой естественной границы.
• Территория должна быть снабжена подъездной дорогой для автотранспорта. При количестве участков более 50 должно быть не менее 2 въездов на территорию с шириной ворот от 4,5 м.
• Территория подразделяется на общее и индивидуальное землепользование. К общим землям относятся дороги, пожарные водоемы и т. п. 

Общие правила организации садовых участков закреплены в разделе 6 СП-2011. 

*** 

Таким образом, правила планировки зависят в первую очередь от назначения территории. Так, строительство линейных объектов требует высотной планировки, как и возведение зданий при уклоне земли более 8%. Планировка и возведение частных домов, как и застройка земель садоводческих объединений, также имеют свои особенности, о которых мы рассказали в этой статье.