Виды ремонтных работ. Применимое законодательство
Перепланировка и переустройство: термины и понятия
Отличие перепланировки от переустройства
Основные правила и требования к работам по перепланировке и переустройству
Какие работы не требуют согласования
Процедура перепланировки или переустройства
Что будет, если работы не узаконить
Виды ремонтных работ. Применимое законодательство
Все ремонтные работы в жилых помещениях можно условно разделить на группы:
Прежде чем приступать к ремонтным работам в квартире, необходимо ознакомиться с общими требованиями в этой области. На законодательном уровне регулируются работы по перепланировке и переустройству жилого помещения.
Основные нормативные акты:
- гл. 4 Жилищного кодекса РФ;
- постановление Госстроя РФ «Об утверждении Правил…» от 27.09.2003 № 170 (далее — правила № 170);
- постановление Правительства РФ «Об утверждении формы заявления о переустройстве…» от 28.04.2005 № 266;
- нормативные акты субъектов РФ, например постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки…» от 25.10.2011 (в ред. от 17.12.2018) № 508-ПП (далее — ППМ № 508-ПП).
Перепланировка и переустройство: термины и понятие
Для начала рассмотрим существующую терминологию, которая используется в актуальном законодательстве. Определение перепланировки и переустройства дано в ст. 25 ЖК РФ:
Важно! И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).
Технический паспорт жилого помещения — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия этих помещений установленным требованиям — санитарным, техническим и т. п. (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 (в ред. от 19.05.2008) № 37).
Вывод. Любые ремонтные работы, которые не требуют изменений в техпаспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка этого помещения.
Чтобы лучше понять, что считается перепланировкой в квартире, а что переустройством, рассмотрим, какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.
Перепланировка
Итак, что является перепланировкой в квартире? В п. 1.7.1 правил № 170 (абз. 3) приведен примерный перечень работ, которые можно отнести к перепланировке. Самые распространенные работы в этой области:
Переустройство
Переустройство жилого помещения — это изменения в инженерных коммуникациях и различном оборудовании квартиры. Как указано в абз. 2 п. 1.7.1 правил № 170, переустройство жилых помещений может включать в себя такие работы, как:
Отличие перепланировки от переустройства
Итак, главное отличие рассматриваемых видов работ в том, что они затрагивают различные объекты:
- при переустройстве вносятся изменения в инженерное и техническое оборудование квартиры;
- при перепланировке меняется конфигурация, т. е. преобразуется внутреннее пространство жилого помещения.
Например, объединение ванной комнаты и туалета — это перепланировка, а вот перемещение точек выхода сантехники или вентиляции будет переустройством.
Обратите внимание! Все изменения заносятся в технический паспорт объекта и требуют согласования. Это необходимо для того, чтобы не допустить грубых нарушений, которые могут привести к серьезным последствиям.
Обратите внимание! Перепланировка жилого помещения согласовывается с органами местного управления, а переустройство — с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.
Основные правила и требованияк работам по перепланировке и переустройству
Федеральное законодательство устанавливает общие для всех регионов правила и требования к проведению работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:
- не допускаются такие виды работ, которые ослабляют или разрушают несущие конструкции здания, приводят к ухудшению функционирования инженерных систем, нарушают внешний вид здания и его пожарную безопасность (п. 1.7.2 правил № 170);
Важно! Установлен запрет на расширение и устройство проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных домов (п. 4.2.4.9 правил № 170).
все работы могут осуществляться только в том случае, если не ухудшают условия проживания других граждан в доме или квартире (п. 1.7.3 правил № 170);
- основанием для выполнения работ служит специальное разрешение, выданное Жилинспекцией или другим компетентным органом (в зависимости от субъекта РФ) после рассмотрения заявления, с которым обратился собственник (п. 1 ст. 26 ЖК РФ);
- к заявлению собственник обязан приложить документы, перечень которых определен законодательно (п. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Зачастую региональное законодательство устанавливает дополнительные требования к работам по переустройству и перепланировке, в том числе уточняет, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры. Например, в п. 10 приложения № 1 к ППМ № 508-ПП приведен обширный перечень запрещенных работ.
Прежде чем начинать изменения в своей квартире, следует обратиться в Жилищную инспекцию или МФЦ по месту нахождения помещения и узнать, что можно делать при перепланировке квартиры в вашем регионе.
Какие работы не требуют согласования
Какую перепланировку не нужно согласовывать? Как уже было упомянуто, и перепланировка, и переустройство помещения требуют внесения изменений в его технический паспорт. Для того чтобы внести эти изменения, необходимо предварительно согласовать их с органами местного самоуправления и получить разрешение на их осуществление (ст. 26 ЖК РФ). Так что если вы задумали перепланировку квартиры, ее в любом случае надо согласовать.
Однако некоторые изменения не требует обязательной фиксации в техническом паспорте жилого помещения и, соответственно, согласовывать их не надо. В основном это относится к косметическому ремонту квартиры, включая замену выходных устройств систем инженерных коммуникаций (например, замену плиты на аналогичную по техническим характеристикам).
Часто владельцы квартир интересуются, а нужно ли узаконивать перепланировку ненесущих стен? Да, так как любая переделка ненесущей стены (ее смещение, перенос, изменение конфигурации, размера дверного проема, материала стены) неизбежно ведет к изменению техпаспорта жилого помещения. Поэтому согласование в данном случае потребуется обязательно.
Обратите внимание! Для удобства жителей Москвы на портале «Московские госуслуги» (mos.ru) размещена информация в том числе о том, какие ремонтные работы не требуют согласования с Мосжилинспекцией.
Процедура перепланировки или переустройства
Процедура перепланировки и переустройства зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение, и от требований к таким процедурам, установленных в соответствующем субъекте РФ. Федеральное законодательство предусматривает предварительное согласование всех видов работ.
Стандартная процедура перепланировки (переустройства) состоит из следующих этапов:
В некоторых регионах (например, в Москве) допускается оформление перепланировки жилого помещения (переустройства) после проведения работ в заявительном порядке (пп. 18, 20 приложения № 1 к ППМ № 508-ПП).
Что будет, если работы не узаконить
Если перепланировка жилого помещения произведена при отсутствии документа, разрешающего такие работы, или с нарушением проекта перепланировки, то она является самовольной, незаконной (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). В дальнейшем это может стать причиной осложнений при продаже этой квартиры, так как она перестала соответствовать технической документации.
Кроме того, за самовольную переделку жилых помещений несут ответственность и собственники, и наниматели помещений по договору соцнайма (пп. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).
Правовыми последствиями самовольных действий являются:
- административный штраф от 2000 до 2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ);
- обязание вернуть жилому помещению прежний вид (п. 3 ст. 29 ЖК РФ);
- утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора соцнайма (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Подробно о последствиях незаконной перепланировки - здесь.
А вот если проведенная перепланировка не нарушает действующие строительно-технические нормы и это подтверждается экспертным заключением, то гражданин вправе претендовать на сохранение своего жилья в новом виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).
***
Таким образом, перепланировка и переустройство — это действия, которые влекут такие изменения, которые обязательно должны быть зафиксированы в технической документации на жилое помещение. Их необходимо согласовывать. Причем согласование — это не пустая формальность, а необходимость, связанная с безопасностью. Своевременное проектирование и утверждение предполагаемых работ — гарантия спокойствия и защиты от разбирательств и убытков.
Но оформить документы можно и после переделки квартиры, если она не нарушает ничьих прав, а также требований законодательства.