Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как согласовать перепланировку или переустройство нежилого помещения

Когда необходимо согласование перепланировки нежилого помещения? Нужно ли согласие жильцов, если офис находится в многоквартирном доме? Рассказываем, как получить разрешение на перепланировку и как ввести ее в эксплуатацию.

Когда требуется разрешение на перепланировку: нюансы для помещений, находящихся в жилом доме

Куда обращаться за разрешением на перепланировку

Перечень документов для разрешения на перепланировку

Выдача разрешения на перепланировку нежилого помещения в МКД

Нюансы перепланировки нежилых зданий

Процедура перепланировки пошагово

Когда требуется разрешение на перепланировку: нюансы для помещений, находящихся в жилом доме

Ремонт, в ходе которого делается перепланировка нежилого помещения или его переустройство, нужно согласовывать и принимать комиссионно. Результаты согласования и приемки вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (п. 10 ст. 24 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Нужно ли разрешение на перепланировку, т. е. получение предварительного одобрения до начала работ? Такой порядок оформления перепланировки нежилого помещения законодательство на федеральном уровне предусматривает только для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах. Местные администрации сами решают, нуждается ли перепланировка в нежилых зданиях в разрешении.

Итак, предварительно брать разрешение на перепланировку нежилого помещения надо, если такое помещение находится в многоквартирном жилом доме или если такое правило установлено местными постановлениями. Последующее согласование готовой перепланировки понадобится в любой ситуации, независимо от того, в каком здании находится нежилое помещение. Иначе не получится изменить данные о помещении в реестре недвижимости (ЕГРН).

Важно! Местная администрация иногда позволяет совершать перепланировку без разрешения, если перепланировка помещения не влияет на здание, его несущие конструкции, вентиляцию. Например, жители Ленинского муниципального района Московской области могут без разрешения администрации построить или убрать встроенные шкафы и легкие перегородки, остеклить балкон (см. п. 1.3.2 Порядка, утв. постановлением главы района от 11.09.2007 № 102).

Куда обращаться за разрешением на перепланировку

Разрешение на перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме выдает местная администрация. Одного заявления для рассмотрения вопроса недостаточно. Нужна проектная документация.

В связи с этим первая инстанция, куда нужно обратиться перед перепланировкой, — проектная фирма, у которой есть свидетельство СРО в данной сфере (ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Если вы хотите проверить, действительно ли свидетельство СРО, обратите внимание на 3 момента:

  • саморегулируемая организация в области строительства, выдавшая свидетельство, числится в соответствующем реестре;
  • на сайте саморегулируемой организации есть данные о членстве проектной фирмы, в которую вы обратились;
  • в перечне видов работ в свидетельстве СРО указаны проектные работы по перепланировке, переустройству помещений.

Задача проектной организации в данном случае — не только добиться грамотной организации пространства, но и соблюсти строительные, санитарные и другие нормы. Иначе перепланировку невозможно будет ни предварительно согласовать, ни ввести в эксплуатацию.

Какая перепланировка запрещена? Например, та, что создает хотя бы одну комнату без естественного освещения или отопления либо комнату менее 8 кв. м. Есть и другие ограничения, установленные техническими стандартами.

Если перепланировка затронет общие помещения в МКД, вентиляционные шахты, фасад или другое общее имущество, нужно согласие на нее общего собрания жильцов дома.

Как организовать и провести собрание, читайте в материале «Минстрой разъяснил вопросы, касающиеся проведения общего собрания собственников помещений МКД».

Многоквартирное здание, в котором находится нежилое помещение, — памятник архитектуры или историческое место? Тогда для узаконивания перепланировки нежилого помещения понадобится разрешение местного органа по охране памятников истории и культуры.

В Москве это департамент культурного наследия, в Санкт-Петербурге — комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).

Перечень документов для разрешения на перепланировку

Итак, перепланировка офиса или торговых площадей в жилом доме начата: мы получили на руки проект, при необходимости согласование от жильцов МКД и органа охраны исторических памятников.

Можно обращаться с заявлением в местную администрацию — напрямую или через МФЦ.

Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, нужно уточнить в местной администрации, именно она утверждает этот перечень.

Однако можно предположить, что понадобится приобщить к заявлению:

  • проект перепланировки;
  • техпаспорт помещения;
  • документы о правах на помещение (выписку из ЕГРН, договор аренды и др.).

Когда перепланировка затронула коммунальные сети (электрические, газовые и др.), обычно администрация требует согласования проекта поставщиком газа, электричества.

Помещение обременено ипотекой? Для разрешения на перепланировку нежилого помещения администрация потребует согласие банка.

Выдача разрешения на перепланировку нежилого помещения в МКД

Обычно вопросы перепланировки рассматриваются межведомственной комиссией при администрации. На комиссию 1–2 раза в месяц собираются представители управления архитектуры, жилищной инспекции, медицины, БТИ и т. п.

Эти должностные лица рассматривают заявления на перепланировку и выносят решения по ним. На основании решений комиссии выносятся постановления главы муниципального образования о разрешении перепланировки.

Как видите, выдача разрешения — довольно длительный процесс, т. к. комиссия заседает нечасто и дополнительной бюрократической ступенькой является получение постановления главы муниципального образования.

Нюансы перепланировок нежилых зданий

Правила перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях законодательство устанавливает на местном уровне — в постановлениях местных администраций.

Например, требует предварительно получить разрешение Порядок, утв. постановлением главы Ленинского муниципального района Московской области от 11.09.2007 № 102.

Порядок получения разрешения чаще всего аналогичен порядку для перепланировки в МКД.

Однако разрешение на перепланировку нежилого здания требуется брать далеко не во всех населенных пунктах. Иногда местные власти контролируют только те перепланировки, в результате которых меняется статус комнаты — с жилой на нежилую или наоборот. В других случаях сфера контроля ограничена и вовсе только нежилыми помещениями в жилых зданиях (например, Положение, утв. администрацией городского округа «Павловский Посад» Московской области от 06.12.2017 № 1637).

Итак, требуется ли для перепланировки нежилого помещения в нежилом здании предварительное разрешение местных властей, стоит узнать в местной администрации (или непосредственно в ее компетентном органе — управлении/отделе архитектуры).

Процедура перепланировки пошагово

Шаг первый: получение разрешения

Мы уже разобрались, что разрешение на перепланировку нужно не всегда, но в большинстве случаев.

С заявлением и комплектом документов (см. выше) мы обращаемся в местную администрацию. Заявление чаще всего сдается лично через приемную главы администрации. Целесообразно оформить его в двух экземплярах, чтобы второй вам вернули со штампом о приеме и датой. Почтовую отправку лучше сделать ценным письмом с описью вложения.

Когда документация пройдет рассмотрение, ее вынесут на межведомственную комиссию, которая решит, выдавать ли разрешение. Разрешение, подписанное главой администрации, должен получить лично заявитель или его представитель с доверенностью.

Шаг второй: делаем ремонт и перепланировку

Перепланировка должна соответствовать проекту. Отклонившись от него, вы рискуете: комиссия из администрации не примет такую перепланировку в эксплуатацию.

Важно! Если перепланировка касается газового или электрооборудования, несущих стен, фасада здания, делать ее должна организация, имеющая допуск от СРО. Как проверить документы СРО, см. выше.

Шаг третий: оформление нового техпаспорта и техплана

Перепланировка здания изменяет внутренний облик объекта недвижимости. Теперь он не соответствует данным, записанным в ЕГРН. Поэтому до фиксации изменений в ЕГРН нельзя будет совершить сделку с нежилым помещением: покупатель или арендатор обнаружит, что по документам ему предлагают иное помещение, нежели по факту.

Изменения фиксируются БТИ в новом техпаспорте, кадастровым инженером — в новом техплане.

Какой из этих документов обязателен?

Новый техпаспорт зачастую требует предъявить приемочная комиссия для согласования ввода в эксплуатацию (например, п. 5 ст. 4 Положения, утв. постановлением администрации городского округа «Павловский Посад» МО от 06.12.2017 № 1637).

Технический же план позволяет внести точные характеристики объекта в ЕГРН (ст. 24 закона «О государственной регистрации недвижимости»).

То есть формально закон не обязывает после перепланировки заказывать новые техпаспорт и техплан, однако на самом деле без них не обойтись.

Шаг четвертый: сдача помещения приемочной комиссии

Приемочная комиссия вызывается на объект путем обращения в администрацию.

Важно! Если ведутся в том числе скрытые работы, то до завершения ремонта надо организовать приемку скрытых работ (п. 5.3 Требований, утв. приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 № 1128) — без администрации, силами подрядчика, заказчика работ, представителя проектной организации. Для МКД обязательно участие в приемке скрытых работ представителя управляющей компании или ТСЖ.

Акты скрытых работ предъявляются приемочной комиссии по завершении ремонта.

Детальный порядок созыва приемочной комиссии и предъявления ей перепланировки устанавливается на местном уровне. Обычно необходимо письменное уведомление и комплект документов (техпаспорт, проект, акты скрытых работ и т. п.). По результатам приемки комиссия составляет акт — это основной документ для дальнейшего оформления перепланировки.

Шаг пятый: регистрация обновленных сведений о перепланированном помещении в ЕГРН

Этот шаг должен совершаться без участия заявителя. Местная администрация, которая утвердила акт приемочной комиссии о перепланировке, сама направляет информацию в Росреестр (подп. 5 п. 1 ст. 32 закона «О госрегистрации недвижимости»).

Если же местная администрация свои обязанности не выполнила, заявитель может сам обратиться в Росреестр. Оформлять дубликаты документов и предъявлять их самостоятельно нет необходимости: получив заявление об оформлении перепланировки, Росреестр запросит документы у администрации (п. 2 ст. 33 закона «О госрегистрации недвижимости»).

***

Итак, перепланировка нежилого помещения в МКД обязательно совершается с предварительного разрешения местных властей, иногда она требует и согласия жильцов. С перепланировкой в нежилых зданиях несколько сложнее: чтобы понять, нужно ли на нее разрешение, придется изучать местные нормативные акты. Приемка готовой перепланировки комиссией — обязательный этап оформления. Сделали перепланировку без оформления? Вам грозит административная ответственность.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить