Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
21 мая 2018
3083

Функциональное зонирование территории города

Функциональное зонирование территории города — это дифференциация территории на районы и зоны, имеющие различное назначение. Целью зонирования является создание комфортной среды для горожан и оптимальное размещение производств.

Виды зонирования территории

Нормативно-правовая база функционального планирования территории

Карта градостроительного зонирования территории

Схема и правила зонирования территории

Соотношение зонирования и установления видов разрешенного использования земельного участка

Ограничение прав собственника зонированием территории

Виды зонирования территории 

Следует различать 3 вида зонирования территории:

  • функциональное;
  • территориальное;
  • строительное. 

Функциональное зонирование — это выделение на городской и сельской территории зон, которые застраиваются преимущественно постройками одного целевого назначения с учетом наибольшей целесообразности их функционального использования. В ст. 85 Земельного кодекса РФ вводится термин «территориальное зонирование», который не полностью совпадает с функциональным: в границах одной территориальной зоны могут оказаться кварталы с разным функциональным назначением.

В рамках территориального планирования в Земельном кодексе выделяются, например, зоны:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерных и транспортных инфраструктур и др. 

Границы территориальных зон по правилам ст. 35 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГсК РФ) устанавливаются с учетом функциональных зон, причем в рамках одной территориальной зоны могут размещаться участки, относящиеся к различным функциональным зонам.

Термин «строительное зонирование» используется для зон жилой застройки в целях выделения ареалов размещения жилых строений разных типов и этажности.

Граница зоны устанавливается по территории квартала или совпадает с осью улицы. Для планирования застройки жилого микрорайона составляется схема функционального зонирования территории. 

Нормативно-правовая база функционального планирования территории 

Правила функционального зонирования территории города вводятся в целях:

  • сохранения общей стратегии застройки населенного пункта;
  • наиболее эффективного использования территорий с различными характеристиками с точки зрения климата, транспортной доступности, ресурсной составляющей и других существенных параметров. 

Основные параметры для определения границ той или иной функциональной зоны в рамках градостроительного зонирования территории утверждаются строительными правилами. На сегодняшний день действует СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034/пр (далее — Правила).

Правила определяют:

  • выбор территории для застройки городов и поселений;
  • особенности подготовки генеральных планов их развития с опорой на численность населения;
  • природно-климатические и ресурсные особенности территории;
  • транспортную составляющую и другие особенности. 

После проведения зонирования для каждой городской территории местными администрациями в порядке, установленном ст. 30–32 ГсК РФ, разрабатываются и принимаются правила землепользования и застройки. 

Карта градостроительного зонирования территории 

На основе проведения работ по определению функционального назначения составляется карта градостроительного зонирования территории. Согласно нормам подп. 2 п. 2 ст. 30 ГсК РФ она становится частью правил землепользования и застройки населенного пункта, утверждаемых согласно ст. 32 ГсК РФ представительными органами местного самоуправления, за исключением населенных пунктов, указанных в ст. 63 кодекса. Карта размещается на официальном сайте муниципального образования и публикуется в федеральной информационной системе (пп. 3 и 3.1 ст. 30 ГсК РФ).

На карте выделяются территориальные зоны, они отмечаются различными цветами. Для границ зон действует правило принадлежности одного земельного участка только к одной территориальной зоне. Крайне редко одна территориальная зона относится к одному земельному участку. Также на карте отмечаются зоны устойчивого развития, в границах которых могут находиться сразу несколько территориальных зон. 

Схема и правила зонирования территории 

Зонирование территорий производится по строгим правилам. В более ранних редакциях Правил выделялись такие основные функциональные зоны:

  • селитебная (жилая, включающая торговые объекты и объекты озеленения);
  • производственная;
  • ландшафтно-рекреационная. 

В последних редакциях Правил названия и назначения зон уже полностью совпадают с территориальным зонированием, установленным Земельным кодексом.

Определение границ зон регулируется ст. 34 ГсК РФ. При этом необходимо учитывать:

  • возможность в рамках одной территориальной зоны объединять участки с уже существующим типом использования и запланированным для развития поселения типом;
  • исторически сложившиеся особенности использования территорий;
  • предполагаемые изменения границ участков;
  • исключение возможности причинения вреда уже построенным объектам;
  • исторические и культурные особенности района. 

Границы зон согласно п. 2 ст. 34 Градостроительного кодекса устанавливаются таким образом, чтобы они совпадали:

  • с осевыми линиями улиц и магистралей;
  • красными линиями улиц и дорог, отделяющих территории улицы или дороги от территорий, имеющих иное использование;
  • границами землевладения;
  • границами поселений;
  • естественными границами природных объектов (рек, озер, оврагов). 

Соотношение зонирования и установления видов разрешенного использования земельного участка 

При разработке правил землепользования и застройки каждого населенного пункта территория муниципального образования и входящих в него населенных пунктов делится на функциональные и территориальные зоны. Если функциональная зона должна использоваться по особым правилам (например, там расположен военный объект или объект культурного наследия), ее границы могут не соответствовать границам территориальной зоны.

Практика допускает формирование участка, в структуре которого окажутся части, имеющие разное функциональное назначение, и зонирование территории земельного участка проводится с учетом функциональной зоны, к которой относится каждая часть. Существующие участки такого типа вносятся при составлении документов градостроительного планирования в категорию зон градостроительного преобразования. Функциональное зонирование в первую очередь влияет на целевое назначение и разрешенное использование участка.

Классификация видов разрешенного использования вводится приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Для каждого участка в пределах территориальной зоны в процессе подготовки правил землепользования определяются виды разрешенного использования. Возведение постройки в зоне, не предназначенной для строительства такого типа, становится одним из признаков самовольной постройки (см. п. 1 ст. 222 ГК РФ и постановление 13-го Арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 по делу № А42-9200/16). 

Ограничение прав собственника зонированием территории 

Собственник земельного участка или объекта недвижимости должен иметь возможность определить, к какой именно территориальной и функциональной зоне относится объект, чтобы понять, каким именно образом он вправе его использовать. Зависит от этого и возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Узнать принадлежность своего участка/здания к определенной зоне собственник может на основе карты градостроительного зонирования территории.

Разрешенные виды использования могут быть (ч. 1 ст. 37 ГсК РФ):

  • Основными. Собственник сам выбирает любой вид из их числа, смена одного основного вида на другой не требует согласований.
  • Условно разрешенными. Выбор такого вида нуждается в согласовании на общественном обсуждении или публичных слушаниях и утверждении главой местной власти (чч. 2, 9 ст. 39 ГсК РФ).
  • Вспомогательными. Можно выбрать без согласования, но только дополнительно к разрешенному или условно разрешенному виду (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГсК РФ). 

Изменить зонирование можно, внеся изменения в правила землепользования и застройки путем проведения общественных слушаний. Порядок проведения слушаний установлен ст. 28 Градостроительного кодекса, и это довольно длительный и затратный процесс. Запрет на постройку объекта с не разрешенным правилами функциональным назначением не ограничивает права собственника, о которых можно узнать из статьи «Институт права собственности в ГК РФ и в Конституции РФ»

*** 

Функциональное зонирование территории города и населенного пункта призвано обеспечить его развитие в интересах всего населения с учетом территориальных и ресурсных особенностей. Порядок разработки документов функционального зонирования и внесения в них изменений призван сбалансировать все направления развития территории.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить