Ситуация
Многодетная семья, получив кредит, заключила с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), по которому рассчитывала получить трехкомнатную квартиру в Подмосковье к 31.12.2017. Дольщики внесли полную стоимость квартиры по договору — 5,2 млн руб.
В связи с тем, что застройщик длительное время не исполнял свою обязанность по передаче квартиры, в октябре 2018 года дольщики договор расторгли и получили назад внесенные ими деньги.
Также они провели оценку. Оказалось, что по состоянию на 01.11.2018 квартира, аналогичная той, которую они намеревались получить, стоила бы уже 6 млн руб.
Право на возмещение убытков застройщиком дольщики уступили предпринимательнице, которая обратилась с претензией к застройщику. Взыскать и убытки и неустойку с застройщика в досудебном порядке не удалось, поэтому предпринимательница обратилась в суд.
Позиция нижестоящих судов
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, апелляция и кассация поддержали такое решение.
По мнению судов, застройщик уплачивает неустойку и в качестве убытков тоже, а именно: он обязан уплатить проценты по закону, а истец не доказал, что этой суммы недостаточно для покрытия убытков дольщиков.
Позиция Верховного суда РФ
ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.
Верховный суд указал на разное назначение взыскиваемых денежных сумм:
- проценты, взыскиваемые по закону, — это плата за то, что застройщик пользовался чужими денежными средствами, не предоставляя встречного возмещения;
- убытки — плата за то, что дольщики так и не получили квартиру, и теперь им потребуется уплатить большую сумму на ее приобретение, чем они рассчитывали, когда заключали договор с застройщиком.
Если бы убытки возникли из-за просрочки исполнения обязательства, то можно было бы говорить об их покрытии неустойкой. Но в данном случае убытки вызваны не просрочкой исполнения, а неисполнением обязательства.
Также ВС РФ отметил, что, несмотря на то, что ДДУ заключался на приобретение конкретной квартиры, в данном случае взыскивать абстрактные убытки возможно. Речь идет об убытках, рассчитанных между суммой, которая была внесена, и суммой, которую теперь нужно потратить на приобретение аналогичной квартиры (договор на ее покупку еще не заключен, расчет сделан на основании отчета об оценке).
***
Также смотрите статьи по ссылкам:
- «Какая неустойка взыскивается сверх суммы убытков?»;
- «Неустойка по ДДУ - расчет и взыскание»;
- «Что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве»;
- «Разъяснения ВС РФ об уступке неустойки и потребительского штрафа по ДДУ»;
- «Что такое зачетная неустойка?».