Что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве

Банкрот-застройщик: кто по закону может объявить себя таковым в 2019 году

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры

Требование участника строительства о включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Как дольщику банкрота заявить дополнительные требования о выплате компенсации морального вреда, неустойки, штрафа

Спорные ситуации при формировании реестра участников строительства

Оспаривание включения в реестр требований других участников строительства

Банкрот-застройщик: кто по закону может объявить себя таковым в 2019 году

Банкротство застройщика в 2019 году урегулировано с учетом особых прав обманутых дольщиков параграфом 7 гл. IX закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — закон № 127-ФЗ). Отдельный закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве не принимался (такое наименование применяли к закону от 12.07.2011 № 210-ФЗ, которым введен параграф 7 гл. 9), поэтому ориентироваться нужно только на эти нормы.

Обратите внимание! Для норм о банкротстве застройщика характерен особый субъектный состав лиц, к которым они применяются: застройщик с одной стороны и участник (участники) долевого строительства — с другой. Эти понятия используются несколько в ином значении, чем в законе «О долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ).

Прежде чем определить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, необходимо выяснить, кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ, насколько это понятие отличается от предусмотренного законодательством о долевом строительстве.

Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ

Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.

Вывод: как видно из приведенных данных, понятие застройщика по закону № 127-ФЗ трактуется более широко, это связано с необходимостью обеспечения прав граждан.

Широкий подход поддерживает и Верховный суд РФ.

Кто может быть признан застройщиком по делу о банкротстве

В определении ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016 отмечено, что, исходя из целей правового регулирования, нормы закона № 127-ФЗ могут толковаться расширительно. В частности, застройщиком может быть признано лицо:

• являющееся правообладателем объекта строительства, даже если оно не привлекает денежные средства для этого напрямую;
• являющееся физлицом без статуса ИП, но фактически привлекавшее денежные средства граждан для строительства МКД;
• независимо от наличия либо отсутствия у него жилых помещений, подлежащих передаче, в натуре.

Вывод: обманутым дольщиком можно считаться и после заключения договора с физлицом о передаче квартиры в строящемся доме.

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

В законе № 127-ФЗ определено, что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом. Особые последствия для них в ситуации, когда застройщик обанкротился, заключаются в возможности:

• Приобрести права участника ЖСК, образуемого для завершения строительства (ст. 201.10 закона № 127-ФЗ).
• Получить оплаченный ранее объект (в порядке признания права собственности или в виде отступного, если МКД введен в эксплуатацию, ст. 201.11 закона № 127-ФЗ).
• Принять решение о передаче обязательств застройщика-банкрота другому застройщику либо отказаться от этого и получить деньги со счета или от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). Это вариант для владельцев счетов эскроу, участников договоров, по которым производились компенсационные отчисления в Фонд (ст. 201.12-1, 201.12-2 закона № 127-ФЗ).
• Получить деньги (ст. 201.13 закона № 127-ФЗ).

Для начала необходимо определить, являетесь ли вы дольщиком застройщика-банкрота.

Участники строительства по закону о банкротстве

В законе № 127-ФЗ есть 2 понятия: участник строительства и участник долевого строительства. Второе включается в первое, но является более узким за счет особенностей, показанных в таблице.

Важно! Банкротство застройщика при долевом строительстве имеет такую особенность: не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, может быть дольщиком по закону № 127-ФЗ.

Для признания участником долевого строительства нужно одно из двух условий:

• застройщик уплатил средства в компенсационный фонд;
• либо деньги внесены дольщиком на счет эскроу (подробнее об этом способе расчетов читайте в статье «Что такое эскроу счет - порядок открытия и изменения»).

Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры

Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).

Что делать дольщикам, если застройщика признали банкротом? Первое — предъявить требование, вытекающее из договора долевого строительства, чтобы попасть в реестр. Последовательность действий при составлении списков дольщиков застройщика-банкрота такая:

Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2019 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.

Требование участника строительства о включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:

1. О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
2. Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.

Обратите внимание! Есть отдельная группа требований, которые также рассматриваются в деле о банкротстве застройщика (о признании права собственности, оспаривании сделок и др.). Их перечень и процедура приведены в ст. 201.8 закона № 27-ФЗ.

Как определяется размер денежного требования участника строительства

При определении суммы к выплате учитываются не только затраты дольщика по договору, но и реальный ущерб в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной за нее суммой. Если оплата произведена не полностью, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме.

Обратите внимание! Объем денежного требования участника строительства, заключившего договор на передачу машино-места или нежилого помещения, устанавливается в соответствии со ст. 4 закона № 127-ФЗ, т. е. строго в объеме задолженности.

Важно! Участники строительства вправе участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, которое соответствует сумме стоимости объекта по договору и реального ущерба.

Форма требования дольщика в деле о банкротстве застройщика

Какой-либо предустановленной формы требования закон № 127-ФЗ не содержит, но подразумевается, что оно должно быть письменным. Конкурсный управляющий вправе предложить участнику строительства заполнить бланк, приложенный к уведомлению.

Можно составить заявление дольщика конкурсному управляющему в свободной форме, указав:

• адресата обращения (Ф. И. О. конкурсного управляющего, наименование застройщика-банкрота, адрес);
• сведения об участнике строительства (Ф. И. О., адрес проживания, адрес электронной почты);
• наименование документа (требование или заявление);
• сведения о договоре, произведенных выплатах, принятых судебных актах;
• заявление об отказе от договора, если предъявляется денежное требование;
• содержание денежного требования или требования о передаче объекта в натуре;
• приложения (копии судебного решения/определения, исполнительного листа, договора, платежных документов).

Копии договора о долевом строительстве, квитанций необходимо приложить к требованию. Документ целесообразно отправить заказным письмом с объявленной ценностью с уведомлением о вручении либо передать сотруднику управляющего под подпись на втором экземпляре.

Как дольщику банкрота заявить дополнительные требования о выплате компенсации морального вреда, неустойки, штрафа

Важно! Дольщик также вправе предъявить требование в размере штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, это не является злоупотреблением правом (см. определение ВС РФ от 23.01.2017 № 305-ЭС16-10886 по делу № А40-38734/2015).

Какова судьба этих требований, ведь в параграфе 7 гл. 9 закона № 127-ФЗ они не упомянуты? Наиболее важные моменты по ним сведены в таблицу.

Таким образом, дольщику в деле о банкротстве целесообразно предъявить:

1. Конкурсному управляющему — требование о передаче помещения либо выплате денежной компенсации затрат на покупку помещения.
2. В арбитражный суд — заявление о включении в реестр кредиторов с требованием о взыскании штрафа, неустойки, компенсации морального вреда. Требования могут быть основаны на законе № 214-ФЗ, законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, Гражданском кодексе РФ.

Обратите внимание! Потребительские требования дольщика в деле о банкротстве застройщика могут быть приняты судом, если объект приобретался для личных нужд. По нежилым помещениям это необходимо доказать — такова судебная практика (см. постановление АС УО от 08.10.2018 по делу № А50-4538/2017).

Спорные ситуации при формировании реестра участников строительства

При формировании реестра требований участников строительства (далее — реестр) возможно возникновение спорных ситуаций. Наиболее распространенные:

• конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью;
• в реестр попали ненастоящие дольщики, дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам и др.

При возникновении спорных моментов ст. 201.4 закона № 127-ФЗ предусматривает только один порядок разрешения спора — путем обращения в арбитражный суд. После судебного рассмотрения вопроса требование включается в реестр участников строительства на основании судебного акта.

Важно! Дольщик может оспорить решение конкурсного управляющего в арбитражном суде в течение 15 рабочих дней после получения уведомления (п. 8 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ).

Процедура рассмотрения возражений (жалоб) арбитражным судом изложена в ст. 60 закона № 127-ФЗ. На нее отводится 1 месяц с момента поступления жалобы. Вынесенный судебный акт может быть обжалован в вышестоящий арбитражный суд.

Оспаривание включения в реестр требований других участников строительства

Некоторые особенности исчисления срока для подачи возражений дольщиком в деле о банкротстве застройщика предусмотрены для случаев, когда участники строительства оспаривают включение в реестр других дольщиков.

Обратите внимание! Возможность оспаривания требований других дольщиков в деле о банкротстве застройщика можно реализовать после ознакомления с реестром. Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения каждому из участников дела о банкротстве, к которым, наряду с конкурсными кредиторами, относятся и участники строительства (ст. 201.2 закона № 127-ФЗ).

После ознакомления с реестром можно заявить возражения в 15-дневный срок.

Важно! Кроме общего срока для предъявления возражений, который отсчитывается от даты ознакомления с реестром, есть второй 15-дневный срок, не зависящий от факта информированности кредитора. Он исчисляется с момента включения в реестр требования, поступившего позже даты закрытия реестра и включенного в него позднее, на основании допускающих это норм закона № 127-ФЗ.

Сама возможность включения в реестр просроченных требований вытекает из обязанности конкурсного управляющего рассмотреть требования дольщика, заявленные в рамках 3 месяцев после получения им уведомления о банкротстве застройщика. Этот срок может истекать после наступления даты закрытия реестра, привязанной к истечению 3-месячного срока с публикации объявления о начале конкурсного производства.

***

Итак, что делать, если застройщик объявил себя банкротом? При банкротстве застройщика при долевом строительстве дольщику можно и нужно предъявить максимальный объем требований, включая неустойки. Как это сделать, рассказано в статье.