Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Чем может помочь фонд защиты прав обманутых дольщиков

Все материалы сюжета «Юрист по недвижимости»
Фонд защиты прав дольщиков — многие слышали это название, но далеко не все понимают, что это за организация и чем именно она занимается. Рассказываем, как фонд может защитить участников долевого строительства.

Фонд защиты прав дольщиков: что это такое?

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (в разговорной речи его часто называют, например, фондом обманутых дольщиков или фондом защиты дольщиков и т. д.) создана Правительством РФ 20.10.2017.

Основными целями фонда являются:

  • обеспечение финансовой безопасности и защита прав физлиц — участников долевого строительства;
  • снижение рисков в отрасли строительства за счет информационной открытости;
  • информирование участников рынка долевого строительства о ситуации на данном рынке;
  • создание добросовестной конкуренции между застройщиками;
  • повышение доверия к застройщикам со стороны граждан и др.

Во исполнение этих целей Фонд защиты прав обманутых дольщиков ведет следующую деятельность:

  • Контролирует финансовую деятельность застройщика и проверяет ход строительства объекта недвижимости. Информацию о том, как продвигается процесс строительства, дольщик может получить на главной странице официального сайта фонда.
  • Формирует компенсационный фонд и производит выплату компенсации физлицам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика.
  • Инициирует процедуру банкротства застройщика либо вступает в дело о банкротстве (если оно уже начато).
  • Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом и др.

Чем может помочь фонд защиты прав обманутых дольщиков

Формирование компенсационного фонда

Все застройщики, привлекающие средства граждан для финансирования строительства объектов жилой недвижимости и не использующие при расчетах счета эскроу, обязаны отчислять в фонд поддержки дольщиков 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 10 закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства…» от 29.07.2017 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

То есть производят отчисления те, кто начал строительство до введения эскору-счетов в 2019 году и еще не распродал большую часть квартир на момент их введения.

Чем может помочь фонд защиты прав обманутых дольщиков

Если застройщик хотя и привлекает средства физлиц при строительстве объекта, но расчеты с ними производит с использованием эскроу-счетов, то взносы в фонд он не делает.

Итак, фонд защиты прав дольщиков защищает тех, кто вступил в ДДУ до июля 2019, либо вступил в ДДУ, где дом не был большей частью распродан до 1 июля 2019.

Иногда компенсацию от Фонда могут получить и те, кто приобрел квартиры в рамках ЖСК: когда это возможно, читайте в готовом решении от системы КонсультантПлюс. Чтобы попасть в систему и изучать ее материалы, оформите бесплатный доступ на 2 дня по ссылке.

Рекомендуем! О том, что такое эскроу-счет и какое значение он имеет для застройщика и дольщика, читайте в статье «Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве».

Обратите внимание! Ставка для расчета взносов застройщика в Фонд – 1,2%  – одинакова на всей территории страны и для всех застройщиков. Она может изменяться раз в год на основании федерального закона (ч. 2 ст. 10 закона № 218-ФЗ).

Денежные средства перечисляются именно в компенсационный фонд, который не относится к имуществу Фонда защиты обманутых дольщиков. Технически это выглядит так:

  1. Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).
  2. Застройщик перечисляет денежные средства в указанной сумме (1,2% от цены договора) на номинальный счет Фонда помощи обманутым дольщикам, открытый в банке. Это происходит не менее чем за 3 дня до того, как застройщик передаст ДДУ на госрегистрацию в Росреестр.
  3. Росреестр направляет в фонд запрос на резервирование денежной суммы. Если застройщик уже перечислил нужную сумму, фонд ее зарезервирует.
  4. Росреестр удостоверяется, что деньги застройщика зарезервированы фондом. После этого совершает госрегистрацию ДДУ.
  5. Денежные средства с номинального счета перечисляются на счет компенсационного фонда в течение 3 рабочих дней со дня получения фондом от Росреестра уведомления о произведенной процедуре госрегистрации ДДУ.

Таким образом формируется фонд, из которого в дальнейшем будут произведены выплаты дольщикам или профинасировано строительство проблемного объекта (об этом далее).

Обратите внимание! Федеральный фонд защиты прав дольщиков осуществляет мониторинг рынка строящегося жилья и выявляет нарушения со стороны застройщиков. Однако выдавать предписания на устранение этих нарушений фонд не уполномочен: он должен сообщить о выявленных нарушениях в контролирующий орган (главное управление строительства субъекта и др.) и Росреестр (ст. 11 закона № 218-ФЗ). В результате контролирующий орган уже выдаст застройщику предписание устранить нарушения, а Росреестр при наличии оснований сможет приостановить или отказать в регистрации ДДУ.

Как фонд защищает права дольщиков

Выше мы уже рассмотрели кратко функции Фонда обманутых дольщиков РФ в части мониторинга деятельности застройщиков, предупреждения нарушений закона с их стороны и информирования участников рынка долевого строительства о состоянии этого рынка. Перейдем к наиболее животрепещущему вопросу: каким образом фонд может уберечь дольщиков от потери их денежных средств, инвестированных в строительство?

Если в период строительства объекта недвижимости застройщик обанкротится и, соответственно, не сможет исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, то разрешение этой проблемы передается Фонду защиты прав дольщиков.

Фонд может реализовать один из следующих вариантов:

  • профинансирует завершение строительства проблемного объекта, и по итогу дольщики получат готовые квартиры;
  • выплатит дольщикам денежные компенсации.

 Чем может помочь фонд защиты прав обманутых дольщиков

Забегая вперед, отметим, что обратиться с заявлением в Фонд защиты прав дольщик может как после начала процедуры банкротства застройщика, так и до этого. Во втором случае фонд может сам ее инициировать.

Выплата денежной компенсации дольщику

Важно! В настоящий момент (с 01.07.2019) дольщики больше сами не определяют на общем собрании, какую именно помощь они хотят получить от фонда: достроенную квартиру или деньги (ч. 4 ст. 13 закона № 218-ФЗ). Сейчас этот вопрос решают именно сотрудники фонда. Разумеется, решение принимается по утвержденным правилам (см. Правила принятия решения…, утв. постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192).

Так, если по итогам экспертизы будет установлено, что на завершение строительства объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных выплат, то фонд принимает решение в пользу выплаты гражданам денег (ч. 4 ст. 13 закона № 218-ФЗ).

Схема действий дольщика при этом следующая:

  1. Дольщик обращается в фонд (непосредственно или через банк-агент) с заявлением и комплектом необходимых документов. Банком-агентом в данном случае является АО «Банк ДОМ.РФ». Комплект документов простой: помимо заявления дольщик представляет паспорт (для просмотра) и оригинал выписки из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований, ИНН (можно только номер). В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы, например, нотариальная доверенность для представителя, доверенность и документы от органов опеки и попечительства, если заявление подает представитель от имени признанного недееспособным дольщика и т. д. (п. 6,7 правил № 1233).
  2. Фонд дольщиков осуществляет проверку документов на предмет правильности оформления и комплектности.
  3. Фонд принимает решение о возможности выплаты дольщику-заявителю денежной компенсации.
  4. Фонд выплачивает возмещение. Выплата производится в течение 10 рабочих дней с даты представления заявителем полного комплекта документов (п. 8 правил № 1233).

Некоторые особенности расчета суммы выплаты дольщикам

При вычислении суммы выплаты дольщику фонд руководствуется приложением № 1 к правилам № 1233, содержащим собственно методику расчета.

Полный текст методики расчета ищите в системе КонсультантПлюс – для этого нужно оформить бесплатный доступ на 2 дня.

Необходимо отметить, что:

  • Возмещение выплачивается в отношении общей площади жилого (жилых) помещения (помещений), не превышающей 120 кв. м. Например, если гражданином было приобретено жилое помещение общей площадью более 120 кв. м либо несколько таких помещений, совокупная общая площадь которых больше 120 кв. м, то при исчислении размера возмещения и его последующей выплате будут учитываться только 120 кв. м (п. 2 ст. 13 закона № 218-ФЗ, п. 3 правил № 1233).
  • Рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется независимым оценщиком, которого приглашает фонд.
  • При исчислении возмещения учитывается доля дольщика в праве собственности на жилье, которой он обладал бы в соответствии с ДДУ после госрегистрации права собственности. Например, если в ДДУ со стороны дольщиков участвовали сразу несколько лиц, то каждое из них получит выплату, сумма которой будет пропорциональна его доле.
  • При расчете учитывается доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены ДДУ.

Ниже на схеме — расшифровка, что понимается под равнозначным жилым помещением.

Чем может помочь фонд защиты прав обманутых дольщиков

Важно! Средства материнского (семейного) капитала, внесенные застройщику, не возвращаются дольщику, а компенсируются Фондом защиты дольщиков на инвестиционный счет матери в Пенсионном фонде РФ (ст. 10.1 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Завершение строительства проблемного объекта

Иной вариант исхода событий: дольщик готов дождаться, пока за счет финансирования фондом завершится строительство проблемного объекта недвижимости, по итогам которого такой дольщик получит квартиру, обозначенную в ДДУ.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Дольщик обращается в фонд (непосредственно или через банк-агент) с заявлением и комплектом необходимых документов. С 13.07.2020 дольщики, которым принадлежит право требования объектов долевого строительства и по которым фондом принято решение о целесообразности завершения строительства, не имеют права на получение возмещения. Однако, даже если фонд решил, что достроить объект целесообразно, дольщик имеет право не дожидаться конца строительства, а получить от фонда денежное возмещение. И сделать это можно до момента передачи имущества и обязательств застройщика фонду субъекта РФ (это НКО, созданные в субъектах РФ, цель которых — завершение строительства проблемного объекта). При отсутствии фонда региона вопрос решается за счет федерального фонда.
  2. Фонд субъекта РФ направляет в арбитражный суд, конкурсному управляющему и в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий госрегулирование в области долевого строительства, заявление о намерении приобрести соответствующее имущество и обязательства застройщика.
  3. Фонд субъекта РФ после вынесения арбитражным судом решения получает имущество и обязательство застройщика. При наличии вышеуказанного решения суда арбитражный управляющий заключает договор с фондом субъекта РФ о передаче последнему имущества застройщика (земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями) и его обязательств.
  4. Фонд защиты дольщиков заключает договор о финансировании строительства с фондом субъекта РФ.
  5. Фонд субъекта РФ завершает строительство объекта. При этом предельный срок завершения строительства и передачи квартир дольщикам составляет 3 года с даты вынесения арбитражным судом акта о передаче фонду субъекта РФ имущества и обязательств застройщика (см. п. 3 данного списка).
  6. Передача фондом субъекта РФ объектов ДДУ дольщикам. Передача объекта происходит по правилам, предусмотренным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 8).

***

Итак, к основным целям деятельности Фонда защиты прав дольщиков можно отнести обеспечение финансовой безопасности, защиту прав физлиц-дольщиков и общее снижение рисков в отрасли строительства (как для дольщиков, так и для застройщиков). В частности, финансовые интересы дольщиков могут быть защищены одним из следующих способов: путем финансирования за счет компенсационного фонда завершения строительства проблемного объекта или предоставления дольщикам финансовой компенсации.

Комментировать 6
Назад Вперед
Комментарии
03 ноября 2020
Постоянная ссылка
Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, имею ли я право на выплату компенсации, если по нашему дому приняли решение о достройке? Я знаю, что приняли в июле новый закон, после которого, нельзя получить компенсацию, если решили достраивать. Наш дом ещё не передали новому застройщику. Могу ли я получить денежную выплату?
Ответить
10 ноября 2020
Постоянная ссылка

Здравствуйте. Действительно, согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков", физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию. Однако, согласно п. 17 ст. 13 ФЗ от 13.07.2020 №202-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." упомянутое положение ч. 3 ст. 13 ФЗ от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ в части отсутствия права на возмещение, применяются к соглашению (договору) об уступке, заключенному после 13.07.2020 г. Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения у юридического лица до 27 июня 2019 года, если на момент совершения такой сделки по передаче права требования застройщик не признан банкротом и в отношении его не открыто конкурсное производство, вправе получить возмещение по указанному требованию.

Ответить
03 ноября 2020
Постоянная ссылка
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, вы пишите, что "даже если фонд решил, что достроить объект целесообразно, дольщик имеет право не дожидаться конца строительства, а получить от фонда денежное возмещение". Возможно ли это после принятия закона в июле этого года о том, что дольщики больше не имеют право выбора: получить компенсацию или ждать достройки? Мы дольщики ЖК " Десяткино 2.0", что в Ленобласти. В сентябре по нам приняли решение - достроить дом. Изначальный застройщик банкрот, новому инвестору проект ещё не передан. Строительство может возобновиться наскоро, поэтому мы хотим компенсацию. Мы думали, что уже не можем её получить из-за нового закона, но после ваших слов у нас появилась надежда. Скажите, можем ли мы всё-таки как-нибудь получить компенсацию? Ждать достройки очень не хочется, это займёт несколько лет. Заранее благодарю за ответ.
Ответить
10 ноября 2020
Постоянная ссылка

Здравствуйте. В соответствии с п. 17 ст. 13 ФЗ от 13.07.2020 №202-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." положения ч. 3 ст. 13 ФЗ от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков ...) в части отсутствия права на получение возмещения, применяются к соглашению (договору) об уступке прав требования, заключенному после 13.07.2020 г., если на момент совершения сделки по передаче права требования застройщик признан банкротом. Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения у юридического лица до 27 июня 2019 года, если на момент совершения такой сделки по передаче права требования застройщик не признан банкротом и в отношении его не открыто конкурсное производство, вправе получить возмещение по указанному требованию.

Ответить
02 ноября 2020
Постоянная ссылка
Не очень понятен 1п в разделе "Завершение строительства проблемного объекта".
Имеет все таки дольщик права на возмещение, если наблюдательный совет принял решение о достройке, или не имеет?
Ответить
10 ноября 2020
Постоянная ссылка

В соответствии с п. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков" физическое лицо с требованием о передаче жилого помещения (машино-места) после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию. Тем не менее, согласно п. 17 ст. 13 Федерального  закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" правило об отсутствие права на возмещение применяется к соглашению об уступке, заключенному после 13.07.2020 г.,  если на момент совершения сделки по передаче права требования застройщик признан банкротом. Физическое лицо вправе получить возмещение, если приобрело право требования о передаче жилого помещения (машино-места, нежилого помещения) у юридического лица до 27.06.2019, а на момент совершения такой сделки застройщик не признан банкротом и в отношении его не открыто конкурсное производство.

Ответить
Оставить комментарий
Отправить