Порядок заключения договора о развитии застроенной территории

Цели заключения, правовая характеристика

Ранее в Градостроительном кодексе была глава 5.1. Она предусматривала способы развития застроенной территории. Эта глава по состоянию на 2021 год отменена. Однако мы рассмотрим ее содержание, поскольку договоры о развитии, заключенные до 2021 года, действуют. Более того - изменять и расторгать их можно только в рамках ранее действовавшей редакции Градостроительного кодекса РФ. Таким образом, формально отмененная глава 5.1 еще будет применяться к ранее заключенным договорам.

Новые же договоры о развитии заключаются по правилам добавленной в ГрК РФ главы 10.

Итак, согласно ранее действовавшей редакции ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК) решение о развитии уже застроенной местности могло быть принято, если на ней находились многоквартирные дома:

- требующие уничтожения из-за аварийного состояния;

- запланированные к уничтожению, реконструкции по муниципальной программе.

Принималось оно органом местного самоуправления (поселения, городского округа). Инициатором мог выступать он сам, органы государственной власти, обычные граждане или организации.

Новое законодательство в 2021 позволяет принимать решение о развитии застроенной территории в основном органу, главе местной администрации или региону, которым подведомствен участок, либо региону, из бюджета которого этот участок будет застраиваться. Есть еще ряд правил для определения полномочного лица - например, однозначно региональные власти принимают решение о развитии территории, которая расположена в нескольких муниципальных образованиях. Даже если решение принималось не региональными властями, а например, Правительством РФ или главой местной администрации, региональные власти обязательно его согласовывают (срок согласования - 30 дней).

Как инициировать развитие застроенной территории? Нужно обратиться в администрацию с заявлением. Форму заявления о развитии застроенной территории скачивайте в системе КонсультантПлюс. Чтобы зайти в систему, используйте бесплатный пробный доступ на 2 дня.

Стороны договора о развитии территории:

• муниципалитет или иной инициатор развития;
• физическое или юридическое лицо, которое принимает на себя обязательства по изменению застроенной территории.

По тексту первая именуется обычно – Администрация или ОМСУ (орган местного самоуправления), а вторая - Исполнитель или Застройщик.

По правовой природе он является:

• двусторонним;
• возмездным;
• взаимным;
• консенсуальным.

Важно! Рассматриваемая сделка не является дарением – у застройщика нет обязанности исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципалитета (разрешения строить капитальные объекты).

На это обстоятельство особо указал Верховный суд РФ при рассмотрении спора о неисполнении контракта обоими его участниками. Причиной нарушения условий сотрудничества послужил запрет на строительство капитальных объектов в местности подлежащей изменению (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.08.2020 по делу № 301-ЭС19-25810).

Преддоговорная процедура

До 2021 договор о развитии застроенной территории заключался только по результатам открытого аукциона. 

С 2021 торги назаключение договора проводятся как в виде аукциона, так и в виде конкурса. Однако есть единственный случай, когда заключить договор на развитие территории можно без торгов - когда берется развивать участок нежилой застройки сам собственник недвижимости (или все поголовно собственники недвижимости, если таковых несколько) либо собственник (собственники) земельных участков.

Как и в 2020, в 2021 торги организует либо сам их инициатор, либо специализированная организация.

До 2021 Градостроительный кодекс содержал правила проведения таких торгов:

• Информация о проведении торгов размещалась в сети Интернет на сайте  www.torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до дня их проведения. В публикуемом извещении должна быть указана информация согласно п. 7,8 ст. 46.3 ГрК (наименование и контакты организатора;дата, время и место проведения торгов;адрес и размер местности, изменение которой планируется).
• Лицу, желающему поучаствовать в аукционе, следует предоставить: заявку, подтверждение внесения задатка и отсутствия долгов перед госорганами по налогам, сборам, бюджетным платежам. Прием заявок прекращается за 5 дней до даты проведения мероприятия.
• Организатор ведет протокол приема заявок. Лицо, желающее принять участие в торгах, приобретало статус участника с момента подписания организатором указанного протокола (в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок).
• Результаты аукциона отражались в специальном протоколе, требования к которому установлены в п. 20 ст. 46.3 ГрК. Оформлялся он в электронном виде.
• Договор развития территории заключался с победителем или иным лицом, согласно п. 2 ст. 46.2. ГрК. Кроме победителя это мог быть: единственный участник; единственное лицо подавшее заявку; фирма, признанная единственной принявшей участие, или тот, кто сделал предпоследнее предложение о цене (если победитель отказался от подписания).

В 2021 правила проведения торгов на развитие территории принимает Правительство РФ.

Условия сделки

Рассмотрим сначала правила, применимые к договорам 2020 года.

Условия договора о развитии территории

Предмет контракта (ст. 46.2 ГрК): одна сторона обязуется в установленный договором срок выполнить принятые на себя обязательства, а другая - создать необходимые для этого условия. При этом первая имеет право привлекать в помощь себе других лиц, в т.ч. для использования их финансовых средств.

Существенные условия сделки перечислены в п. 3 ст. 46.2 ГрК. К ним относится в т.ч.:

• информация о расположении, размерах территории;
• цена права на заключение договора;
• конкретные обязательства сторон.

Стороны могут предусмотреть и другие имеющие важное значение для них положения (п. 4 ст. 46.2 ГрК). Например, указать способы и размер обеспечения исполнения сделки Застройщиком.

Важно! Существуют специальные «Методические рекомендации по подготовке документов для организации и проведения аукционов на право заключения договоров развития застроенной территории…» (далее – Методические рекомендации), утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ», в них можно посмотреть образец договора о развитии застроенной территории.

Лицо, заключившее договор на развитие застроенной территории, обязуется:

1) Подготовить проект планировки, включая проект межевания.

2) Создать (или приобрести) и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные помещения для предоставления выселяемым гражданам.

3) Произвести компенсацию за изымаемые помещения в многоквартирных домах.

4) Осуществить строительство.

Местная администрация обязуется по договору о развитии застроенной территории:

1) Утвердить проект планировки, включая проект межевания.

2) Принять решение об изъятии для муниципальных нужд помещений в многоквартирных домах и участков, на которых они расположены.

3) Предоставить для строительства земельные участки Застройщику (после выполнения им встречных обязательств).

Особенность заключения договора по развитию застроенной территории – запрет на включение в текст контракта следующих положений:

1) Условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений.
Исключение – помещения в отношении которых заключены договоры социального найма или найма специализированного жилого помещения. Это обусловлено защитой интересов лиц, не являющихся сторонами договора, но права которых могут быть затронуты в ходе его исполнения. Так, например, может быть даже зафиксирована необходимость предоставления помещений, взамен снесенных за много лет до заключения договора о развитии. При чем неисполнение такого положения, являющегося существенным, может повлечь односторонний отказ от сделки. И несмотря на исполнение большой части обязательств Застройщиком отказ может быть признан правомерным (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2019 по делу № А28-13691/2018.

2) Иных условий договора, если они влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Условия договора о развитии застроенной территории

В 2021 обязательно включается в договор о комплексном развитии территории ряд условий:

1. Описание территории (площадь, границы).
2. Списки объектов капстроительства и линейных объектов (сети снабжения, дороги), которые подлежат сносу и реконструкции.
3. Данные о соотношении жилой и нежилой площади по всем многоквартирным домам на реконструкцию
4. Список работ по благоустройству, которые возложены на застройщика.
5. и др.

Подробный перечень обязательных условий договора на комплексное развитие территории читайте в системе КонсультантПлюс. Зайти в систему КонсультантПлюс можно по нашей ссылке на бесплатный 2-хдневный доступ.

Судебная практика

В отношении договоров развития застроенной территории судебная практика часто рассматривает споры, связанные с недобросовестным поведением муниципалитетов. Но разрешаются такие конфликты по справедливости – в пользу застройщика (порой после прохождения нескольких инстанций). Вот примеры

Успешное оспаривание отмены постановления о развитии территории

Незаконное решение муниципалитета о признании утратившим силу постановления об изменении застроенной территории можно отменить.

Именно так и произошло с актом администрации городского округа Красноармейск Московской области. Довод о нарушении обязательств застройщиком не помог. Было установлено, что основанием несоблюдения сделки со стороны заявителя послужил факт ненадлежащего исполнения обязательств самим муниципалитетом (решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2017 по делу № А41-90192/16).

Администрация не сможет взыскать с застройщика убытки, если он действовал законно

В возмещении убытков, при отсутствии доказательств противоправности действий ответчика, может быть отказано.

Администрация обратилась в суд заявлением к обществу о взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением последним обязательств по сделке. Но ей не удалось доказать наличие финансовых потерь, противоправность действий ответчика, причинную связь между действиями ответчика и предъявленными потерями. Зато суд установил, что не исполнение застройщиком обязательств по предоставлению жилых помещений и уплате возмещения за изымаемые помещения являлось следствием нарушения истцом своей части обязательств, и в удовлетворении требований отказал (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.11.2020 по делу № А58-6106/2018).

Виды договоров о комплексном развитии территории

Деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории в 2020 можно было оформить не только договором о развитии застроенной территории:

1. Договор о комплексном освоении местности (заключается между исполнительным органом госвласти или муниципалитетом и фирмой, выигравшей торги; развитие производится на местности, переданной в аренду).
2. Договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей (Принадлежность может быть оформлена правом собственности, арендой или безвозмездным пользованием.Участниками сделки будут являться правообладатель и муниципалитет. А если правообладателей два и более, то они заключают соглашение о разграничении обязанностей).
3. Договор о комплексном развитии по инициативе муниципального образования (Образец договора о комплексном развитии территории по инициативе муниципалитета можно скачать здесь.)

С 2021 развитие территории оформляется договором комплексного развития территории (см. ст. 68 ГрК РФ).
Виды развития:
-развитие незастроенной территории,
-жилой застройки,
-нежилой застройки, 
-по инициативе правообладателей.

О новеллах в сфере развития территорий - почему "закон о реновации жилья в России"?

Кроме всего, что мы рассказали о разнице между новым и старым правовым регулированием развития территории, изменения в ГрК РФ коснулись прав граждан, которые проживают на таких территориях.

Например, общее собрание жильцов может включить дом в территорию развития жилой застройки (2/3 голосов) либо исключить из нее (1/3 голосов). Собственникам изъятого для развития территории жилья предоставляется другое, равноценное.

Таким образом, в ГрК РФ появились нормы, корреспондирующие Жилищному кодексу РФ. Благодаря этому в прессе закон, изменивший развитие территорий по ГрК РФ, назвали "законом о реноваци жилья в России". Отметим, что общих правил касателно реновации жилья ГрК РФ по-прежнему не содержит - эти правила должны разработать регионы России самостоятельно.

Подробнее в материале – «Законопроект: новые правила комплексного развития территорий и расселения аварийного и ветхого жилья».

***

При необходимости обновления местности, ставшей ветхой, муниципалитет принимает решение о проведении аукциона на заключение договора о развитии застроенной территории. Подписывают сделку руководитель муниципального образования и победитель аукциона. В исключительных случаях второй стороной может выступать единственный участник торгов, единственное лицо подавшее заявку, компания признанная единственной принявшей участие или тот, кто сделал предпоследнее предложение о цене (если победитель отказался от подписания). Основные права и обязанности участников, условия сотрудничества закреплены в ГрК. Практика показывает, что при нарушении обязательств муниципалитетами, суды восстанавливают справедливость и отменяют их незаконные решения. Изменение местности может производиться также по сделке: об освоении территории, о комплексном развитии по инициативе правообладателей или органа местного самоуправления. В настоящее время готовится к подписанию Президентом законопроект об изменении действующего порядка развития территорий.