Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как правильно составить доверенность на продажу квартиры

Доверенность на продажу квартиры, как и другие доверенности, подтверждает полномочия на совершение определенных действий (отчуждение). От правильности оформления доверенности на продажу квартиры зависит нормальное движение сделки в период ее государственной регистрации: прием документов, отсутствие отказа в регистрации и т. д.
доверенность на продажу квартиры
Фото: Фотобанк Лори
Образец доверенности на продажу квартиры

Кто и кому может выдать доверенность на продажу квартиры

Собственник квартиры вправе поручить кому-либо продать ее по доверенности. Неважно, в долевой собственности эта квартира, в совместной или принадлежит кому-то единолично. В любом случае ее можно продать по доверенности.

Выдача доверенности может быть продиктована множеством причин:

  • нахождением продавца в другом регионе или государстве;
  • болезнью;
  • наличием физических ограничений;
  • обычной занятостью по работе или семейным обстоятельствам.

Для оформления доверенности самостоятельно продавцом он должен достичь 18 лет, т. е. быть полностью дееспособным (п. 3.2 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей, см. письмо ФНП от 22.07.2016 № 2668/03-16-3).

От имени детей до 14 лет доверенность выдают их законные представители: родители, усыновители, опекуны. Дети от 14 до 18 лет выдают доверенность, но с согласия своих законных представителей (п. 2 ст. 185 ГК РФ).

Одобрение со стороны органов опеки и попечительства в обоих случаях не требуется (письмо ФНП «О выдаче доверенности с полномочиями, затрагивающими имущественные права несовершеннолетнего лица» от 21.06.2017 № 2662/06-10).

Что касается лиц, признанных недееспособными и находящихся под опекой, то от их имени доверенность может быть выдана их опекунами и только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

Представителем также может быть исключительно полностью дееспособное лицо — как постороннее доверителю, так и состоящее с ним в любых родственных связях. Доверенных лиц может быть несколько, при этом каждое из них обладает всем спектром полномочий (п. 5 ст. 185 ГК РФ).

Единственное, чего делать нельзя, — это выдавать доверенность на продажу на имя покупателя или его представителя по этой же сделке, так как ГК РФ запрещает совершать сделки в отношении самого себя или другого лица, интересы которого представляет доверенное лицо (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Подробно о представительстве читайте в системе КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите бесплатный доступ на 2 дня

Форма доверенности на продажу квартиры

Доверенность на право продажи квартиры должна быть составлена в письменной форме и в обязательном порядке нотариально удостоверена, так как предполагает совершение по ней сделок с зарегистрированными правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание! По желанию доверителя нотариальная доверенность на продажу квартиры может быть оформлена в форме электронного документа, однако это возможно только при наличии у него электронной цифровой подписи (ст. 44.2 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I).

Некоторые категории граждан могут удостоверить доверенность не у нотариуса:

  • Военнослужащие и члены их семей, а также работники воинских частей и военных учебных заведений — у командира части, учреждения, заведения.
  • Военнослужащие и другие пациенты госпиталей, санаториев и военно-лечебных учреждений — у начальника учреждения, его заместителя по медицинской части, а при их отсутствии у старшего или дежурного врача;
  • Лица, находящиеся в местах лишения свободы, — у начальника соответствующего места.
  • Граждане, проживающие в стационарных организациях социального обслуживания, — у администрации организации или руководителя органа социальной защиты населения.

Удостоверенные таким образом доверенности по своей юридической силе приравнены к нотариальным (п. 2 ст. 185.1 ГК РФ).

Если доверитель — гражданин России проживает за пределами РФ, то доверенность он может оформить в консульском учреждении РФ в государстве своего проживания.

Еще можно обратиться к иностранному нотариусу, но тогда встает вопрос о так называемом признании документа в России.

И разбираться нужно индивидуально. Например, доверенность из стран Минской конвенции (Украины, Беларуси, Узбекистана, Казахстана, Армении и др.) нуждается только в нотариально удостоверенном переводе, т. к. сам документ признается в России без дополнительных процедур. Если же нотариус, скажем, в Казахстане составил доверенность на русском, то и перевод не нужен (русский — один из официальных языков в этой стране, и казахский нотариус вправе составлять на нем документы). А если доверенность составлена, например, в Болгарии, в России потребуют, чтобы на ней стояла отметка-апостиль.

Далее подробно остановимся на том, как оформить доверенность на продажу квартиры в нотариальной конторе.

Порядок оформления

Для оформления доверенности на продажу квартиры у нотариуса необходимо присутствие только доверителя, доверенное лицо привлекать необязательно (пп. 1.2, 1.3 Методических рекомендаций).

В нотариальную контору нужно взять паспорт (иной документ, удостоверяющий личность), паспортные данные представителя, а также правоустанавливающий документ на квартиру. Последнее необязательно, однако позволит избежать ошибок при составлении доверенности.

Текст доверенности можно составить самостоятельно, однако при отсутствии опыта и должной подготовки лучше доверить это нотариусу и его помощникам. Как правило, в нотариальных конторах разработаны свои проверенные образцы доверенностей, которыми можно воспользоваться.

После составления доверенности и разъяснения нотариусом всех нюансов доверитель должен поставить свою подпись (ст. 44 Основ). Готовый документ нужно передать доверенному лицу.

За оформление доверенности у нотариуса потребуется уплатить нотариальный тариф (200 руб., подп. 2 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ), а также оплатить услуги правового и технического характера (примерно от 1000 до 2000 руб.).

Обратите внимание! Доверенность можно в любой момент отозвать по заявлению доверителя, поставив в известность об этом представителя.

Какие полномочия нужно прописать в доверенности

При составлении доверенности на продажу квартиры следует очень внимательно продумать, какие полномочия в ней отразить. Даже если доверенность оформляет нотариус, он может не учесть всех нюансов планируемой вами сделки.

Если представителю придется сопровождать сделку, начиная с поиска покупателя и вплоть до передачи права на квартиру, то в доверенность необходимо включить следующие полномочия:

  1. Согласовывать все условия сделки, вести переговоры со всеми лицами, так или иначе участвующими в ее совершении.
  2. Подписать соглашение об авансе (задатке), договор купли-продажи, акт приема-передачи, а также любые иные документы, относящиеся к совершению сделки.
  3. Передать объект покупателю, в том числе ключи от квартиры, всю прилагающуюся к ней документацию.
  4. Получить оплату за проданную квартиру. В данном пункте следует очень подробно описать возможные варианты расчетов между сторонами (наличными / в безналичном порядке, с использованием банковской ячейки, аккредитива и т. д.).
  5. Представлять интересы во всех организациях по вопросу продажи квартиры, в том числе в банках, управляющей компании, паспортном столе и т. д.
  6. Представлять интересы продавца в Росреестре по вопросу государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю, подписывать все необходимые для этого заявления, получить документы после регистрации.

Часть условий можно исключить, если эти полномочия не нужны и на том или ином этапе действовать будет сам доверитель. Можно и, напротив, расширить полномочия. Например, указать, что доверитель поручает представителю продать квартиру за определенную цену или конкретному лицу.

Предлагаем образец доверенности на продажу доли в квартире.

Доверенность, включающую в себя весь спектр полномочий в отношении квартиры, часто называют генеральной доверенностью на продажу квартиры.

Образец генеральной доверенности на продажу квартиры тоже можно скачать у нас.

Срок доверенности и право передоверия

Помимо круга полномочий представителя отдельно следует обдумать, сколько будет действовать доверенность на продажу квартиры.

Максимальный срок действия доверенности законодательством не ограничен. Если срок вообще не указать, то он считается равным одному году (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Не следует оформлять доверенность на слишком короткий срок, так как согласование условий сделки и ее регистрация могут занять значительное время.

Если доверитель желает этого, то он может выдать доверенность с правом передоверия. Это дает представителю возможность перепоручить продажу квартиры другим лицам. Доверителю следует максимально осторожно пользоваться такой возможностью: возникает риск утратить контроль за происходящими с его имуществом действиями.

Обратите внимание: договор продажи квартиры подоверенности тоже имеет особенности. Как его правильно составить, смотрите в системе КонсультантПлюс. Если документ не открывается, воспользуйтесь формой бесплатного доступа на 2 дня.

Какие риски возникают при продаже квартиры по доверенности

Несмотря на безоговорочную законность сделок, совершаемых по доверенности, продажа квартиры представителем, а не лично собственником — достаточно рискованное мероприятие.

Особенно нежелательна такая ситуация для покупателя. Во-первых, в этом случае затруднительно проверить личность самого собственника и убедиться в его дееспособности. Во-вторых, нет никакой гарантии, что на момент совершения сделки доверенность не прекратила свое действие, а сам доверитель жив. Вдвойне осторожными нужно быть, если доверитель в преклонном возрасте.

Если после совершения сделки выяснится, что доверитель был недееспособен при удостоверении доверенности либо на момент заключения договора его уже не было в живых, то такая сделка с большой степенью вероятности может быть признана судом недействительной.

Проверить, не отозвана ли доверенность и действительно ли она была выдана, можно с помощью специального ресурса https://www.reestr-dover.ru/.

Для уменьшения рисков покупателю следует лично познакомиться с покупателем и поддерживать с ним связь по телефону, скайпу и т. д.

Для самого продавца такая сделка тоже может быть рискованной. Выдавать доверенность рекомендуется только проверенным добросовестным лицам, особенно если представитель уполномочен получить деньги за проданную квартиру.

***

Итак, составить доверенность на продажу квартиры несложно. Достаточно обратиться к нотариусу с паспортом и данными доверенного лица. При планировании сделки по продаже квартиры через представителя следует учесть повышенные риски.

Источники:
Гражданский кодекс Российской Федерации
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить