Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду и какие подводные камни могут ждать его на этом пути? Не выгоднее ли быть индивидуальным предпринимателем и применять упрощенную систему налогообложения? Нужно ли уплачивать налог с коммунальных платежей, которые компенсирует арендатор? На эти и другие вопросы ответим в нашей статье.

Возможность применения режима самозанятости для сдачи квартиры в аренду

Да, вы можете зарегистрироваться как самозанятый, и сдавать квартиру внаем. Никакой отчетности, и налог меньше 4% с учетом налогового вычета в размере 10 000 рублей, который предоставляется на старте. Обратите внимание, что сдавать можно только жилье, но не коммерческую недвижимость или нежилые помещения.

Сдавая квартиру в аренду, гражданин должен решить, каким образом он будет платить налог за полученный доход. Раньше у арендодателя было 2 варианта действий:

  • оставаться в статусе физического лица и уплачивать НДФЛ в размере 13%, ежегодно заполняя декларацию;
  • зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (далее — ИП) и выбрать любую иную систему налогообложения, например упрощенную.

Сегодня жители России и даже иностранные граждане могут зарегистрироваться в качестве самозанятого и применять режим «Налог на профессиональный доход» (далее — НПД), уплачивая всего 4 или 6% от полученного дохода (4 - если сдаете физ. лицу, 6 - юр. лицу, при этом в начале деятельности есть вычет в размере 10 000 рублей).

Такая возможность предусмотрена законом «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима…» от 27.11.2018 № 422-ФЗ (далее — закон об НПД).

При этом законодатель строго ограничивает возможность использования режима НПД сдачей в аренду только жилых помещений, запрещая ее в отношении любой иной недвижимости (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона об НПД). Соответственно, нельзя применять НПД при сдаче в аренду апартаментов, гаражей, машино-мест, любых иных нежилых помещений. Сдача в аренду коммерческой недвижимости самозанятым не допускается.

Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность сдачи в аренду квартиры самозанятыми. Рассмотрим особенности применения режима НПД применительно к доходам, полученным арендодателем.

Ограничения при сдаче жилья в аренду

Квартиру в аренду самозанятые должны сдавать с учетом ограничений для налога на профдоход. К ним относятся:

  • Арендодатель не должен использовать наемный труд (ч. 7 ст. 2 закона об НПД). Имеются в виду исключительно работники по трудовым договорам. Заключать гражданско-правовые договоры (например, на уборку помещений, ремонт) он может. Но для договора аренды это не актуально.
  • Общий доход от сдачи самозанятым в аренду квартир не должен превышать 2,4 млн в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 закона об НПД). Таким образом, в среднем доход от сдачи в аренду квартиры не должен быть больше 200 000 руб. в месяц либо должен распределяться в течение года иным образом.

Регистрироваться как ИП самозанятому необязательно. В то же время если гражданин имеет такой статус, то отказываться от него (закрывать ИП) нет необходимости, так как НПД может применять и ИП (ч. 1 ст. 2 закона об НПД). Однако придется предварительно отказаться от использования любых иных режимов по всем видам бизнеса.

Если гражданин работает по трудовому договору и платит НДФЛ, может ли он сдавать квартиру в аренду на основе налога на профдоход?

Правовая система Консультант Плюс предлагает готовый ответ от Федеральной налоговой службы.

Сдавать квартиру как самозанятые могут госслужащие, участники и учредители ООО. Если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности, достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого одному из супругов и платить НПД с полученного дохода (письмо ФНС от 26.04.2019 № СД-4-3/8121).​

Размер налога при сдаче квартиры в аренду

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе статья: налогообложение самозанятых лиц.  Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе!

Перейдем к самому важному вопросу: сколько придется заплатить сдающему квартиру в аренду самозанятому?

В соответствии с ст. 10 закона об НПД налоговая ставка составляет 4% от дохода, полученного по договору с физическим лицом, и 6% от дохода, полученного от взаимоотношений с юрлицом.

Пример 1

Гражданин Соколов заключил договор аренды однокомнатной квартиры с гражданином Веселовым — студентом. По условиям договора размер арендной платы составляет 10 000 руб. в месяц. Поскольку Соколов является самозанятым, а договор аренды заключен с физлицом, он вправе заплатить налог в размере 4% от суммы дохода.

В данном случае налог самозанятого гражданина при сдаче квартиры будет равен: 10 000 руб. × 4% = 400 руб. в месяц.

Включаются ли в налогооблагаемую базу коммунальные платежи, депозиты, затраты на ремонт

При расчете налога закономерно возникает вопрос: как быть с коммунальными платежами, которые арендатор часто просто компенсирует арендодателю, перечисляя вместе с арендной платой?

Свою позицию по этому поводу ФНС России высказала в письме от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, указав, что коммунальные платежи не входят в налогооблагаемую базу.

Для этого нужно, чтобы соблюдалось 2 условия:

  • плата зависит от фактического потребления услуг арендатором;
  • размер платы определяется и фиксируется счетчиками.

На практике арендатор также нередко передает арендодателю в депозит некоторую сумму (как правило, равную месячной арендной плате) в качестве гарантии возмещения убытков, которые могут быть причинены в процессе пользования помещением. Если убытков не возникло, депозит возвращается арендатору. К сожалению, законодатель не указывает, подлежит ли эта сумма налогообложению. Полагаем, что депозит не является доходом, облагаемым по НПД, до тех пор, пока арендодатель не оставил его себе с целью возмещения убытков.

Также можно встретить ситуации, когда арендная плата уплачивается взаимозачетом.

Например, арендатор делает ремонт в квартире, а арендодатель, учитывая это, не взимает арендную плату в денежной форме в течение некоторого времени. В этом случае плата фактически осуществляется в натуральной форме. НПД в данном случае применяться не может (п. 11 ч. 2 ст. 6 закона об НПД).

Как и в каком порядке уплачивать налог при сдаче квартиры на НПД

При сдаче квартиры в аренду самозанятому не нужно заполнять декларации (ст. 13 закона об НПД), посещать налоговую инспекцию, открывать специальный счет для расчетов, использовать кассовый аппарат и т. д. Достаточно установить на телефон мобильное приложение «Мой налог» и зарегистрироваться там.

Для получения арендной платы от арендатора можно использовать любую дебетовую банковскую карту, которая используется самозанятым для личных целей.

Получив арендную плату от арендатора, арендодатель должен внести в приложение сумму полученного дохода, а приложение автоматически рассчитает сумму налога (чч. 1, 2 ст. 14 закона об НПД).

Налог уплачивается ежемесячно при его наличии в данном месяце не позднее 25-го числа следующего месяца (ч. 3 ст. 11 закона об НПД).

При получении денег от арендатора самозанятый должен сформировать в приложении и выдать ему чек (в электронной или бумажной форме). Налог уплачивается простым перечислением.

Как контролировать расчеты с государством, проверять отсутствие долгов? Знакомимся в системе Консультант Плюс с разъяснением ФНС.

Что выгоднее — НПД или упрощенный режим при сдаче квартиры в аренду

Близким к НПД по налоговым ставкам является упрощенный режим налогообложения (УСН) для ИП (гл. 26.2 Налогового кодекса РФ). Сравним размер налога, подлежащий уплате на этих двух режимах, и размер чистого дохода арендодателя.

Пример

Возьмем следующую ситуацию: сдается в аренду юридическому лицу квартира за 10 000 руб. в месяц, что означает 120 000 руб. годового дохода. Коммунальные платежи в расчет не берем, это отдельная статья расходов как у ИП, так и у самозанятого, на налоги никак не влияет. В этом случае доходность будет похожей, 120 000 рублей - налог 7 200 рублей по ставке 6% (но учтите, что у самозанятого - налоговый вычет, и вы будете платить не 6 %, а около 4, т.е. это все равно выгоднее). Если сдавать квартиру физическому лицу, ситуация меняется еще сильнее, ведь самозанятый платит только 4% от дохода, а не 6. Также самозанятый экономит на страховых взносах, а это около 40 000 рублей в год. Также ИП часто берут бухгалтера на аутсорс, а это дополнительные траты. Самозанятому бухгалтер не нужен. Плюс вам, как ИП нужно отчитываться, а если вы не умеете этого делать, то несете дополнительные траты, будучи ИП. 

Самозанятость - однозначно более выгодно в этой ситуации.

***

Таким образом, сдача самозанятыми квартир в аренду при соблюдении ограничений, указанных в законе, вполне возможна. Режим НПД в большинстве случаев более выгодный, чем иные возможные варианты налогообложения.

Комментировать 1
Назад Вперед
Комментарии
11 марта 2020
Постоянная ссылка
очень полезная статья ! спасибо!
Ответить
Оставить комментарий
Отправить