Понятие самовольной постройки, самовольного строительства в правоприменительной практике
Самовольной постройкой (далее — СП) следует считать строение, обладающее любым из перечисленных признаков (ст. 222 ГК РФ):
- оно создано без соответствующего на то разрешения;
- с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм;
- возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию;
Обратите внимание! В 2021 году каждый признак самовольной постройки применяется при условии, что требование, которому не соответствует постройка (разрешенное использование участка, правило о наличии разрешений и градо- и/или архитектурно-строительные нормы) установлено на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.
Приказом Минстроя России от 19.03.2019 № 169/пр утверждена форма уведомления муниципалитета о нахождении на его территории самовольной постройки, обнаруженной в ходе проведения проверки уполномоченным органом, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков того, что постройка самовольна.
О том, что включает в себя понятие СП, читайте также в статье «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ».
В правоприменительной практике существует несколько позиций, в совокупности дополняющих правовую сущность СП, определенную в ст. 222 ГК РФ, а именно:
- постройки, не являющиеся объектами капитального строительства (временные здания и сооружения) не могут быть признаны СП (постановление 6-го ААС от 20.01.2020 по делу № А04-6237/2019);
- составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана СП (Обзор судебной практики ВС РФ № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016, постановление АС МО от 05.11.2019 по делу № А41-63055/2016);
- СП может быть признан недвижимый объект, возведенный без согласия собственника земли (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.01.2020 по делу № А32-15589/2019);
- СП не подлежит сносу из-за нарушения процедурных вопросов получения разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию в том случае, если принимались меры для получения разрешений (решение АС Иркутской области от 27.01.2020 по делу № А19-17542/2018).
Как узаконить самовольную постройку, читайте в материале КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.
Обязанность по снесению самовольной постройки как санкционная мера
Нормы ст. 222 ГК РФ помимо закрепления правового режима СП регулируют также введение последней в гражданский оборот и механизм устранения деликтов, связанных со строительством СП. Обязанность снести самовольную постройку по мнению судов является санкцией за нарушение (Определение Конституционного Суда РФ от 28.06.2018 № 1515-О).
01.01.2015 в указанную выше статью была внесена норма, позволяющая органам местного самоуправления при определенных условиях принимать решения о сносе СП во внесудебном порядке.
В 2018 году данная норма подверглась коррективам. Сейчас муниципалитет может принять решение не только о сносе самовольной постройки, но и о приведении ее в соответствие с установленными правилами, если постройка расположена на участке земли:
- в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположения такого участка в границах территории общего пользования;
- вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.
В силу п. 3 ст. 22 закона «О введении в действие ч. 1 ГК РФ» от 30.11.1994 № 52-ФЗ не может быть принято решение о сносе частных жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных в поселении землях для личного подсобного хозяйства, на дачных и садовых участках при наличии одновременно следующих условий:
- права на данные дома и жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018,
- параметры домов соответствуют установленным,
- дома возведены на участках земли, законными владельцами которых являются собственники таких домов.
В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика
Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:
- реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
- сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);
- отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);
- СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
- СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);
Решение о сносе самовольной постройки (практический пример)
Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.
В обоснование решения суды указывают, что возведенные на лесном участке объекты недвижимости имеют все признаки самовольной постройки:
- не соответствуют целевому назначению лесных земель;
- возведены без согласия собственника участка;
- не получена разрешительная документация.
Обратите внимание! В настоящее время суды активно применяют положения п. 3.1 ст. 222 ГК РФ о том, что СП может быть не только снесена, но и приведена в надлежащий вид в соответствии с действующими правилами.
Например, Свердловский областной суд в ходе судебного разбирательства установил, что при строительстве жилого дома были допущены нарушения минимальных отступов от боковых границ земельного участка, а также вместо двухэтажного возведен трехэтажный жилой дом. В вынесенном решении суд указал, что ответчик может или снести самовольную постройку, или привести ее в соответствие с требованиями законодательства (апелляционное определение Свердловского облсуда от 04.10.2019 по делу № 33-16694/2019).
Порядок сноса самовольных построек с особенностями правоприменения
Итак, на сегодняшний день снести СП можно либо в судебном, либо в административном порядке.
Важно! Наряду со сносом в отношении СП может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими нормами.
Для инициации сноса в судебном порядке необходимо подать иск. С правилами подачи иска можно ознакомиться в статье «Иск о сносе самовольной постройки - образец». По результатам вынесенного решения обязанность по сносу или приведении СП в соответствие возлагается на виновного субъекта (определение КС РФ от 26.04.2016 № 910-О) либо лицо, владеющее земельным участком, на котором возведена СП.
Основанием для сноса СП в административном порядке является решение органов местного самоуправления с указанием срока самостоятельного сноса. Если право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН либо посредством судебного решения в сносе отказано, то решение о сносе того же объекта в административном порядке не может быть принято.
***
Таким образом, сложившаяся на сегодняшний день судебная практика сформировала устоявшиеся позиции относительно применения ст. 222 ГК РФ. Также следует отметить, что законодательное закрепление ограничений административного порядка принятия решений о сносе СП привело к снижению количества необоснованных решений.