Президент РФ 03.08.2018 подписал закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"» № 339-ФЗ. Данным законом в числе прочего уточняется правовой режим самовольных построек.
О предложенных новеллах мы уже писали на стадии законопроекта, однако по мере прохождения законодательных процедур в Госдуме в него был внесен ряд важных поправок.
Отметим основные нововведения закона № 339-ФЗ:
- Уточнено определение самовольной постройки.
Ранее под самовольной постройкой понималось здание (сооружение, строение):
- возведенное на земельном участке, не предоставленном для строительства, или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства;
- либо возведенное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Законом правило было дополнено: указанное выше определение верно, только если разрешенное использование участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений, градостроительные и строительные нормы и правила, нарушенные при строительстве, были установлены на дату начала создания самовольной постройки и являлись действующими на дату ее выявления.
Помимо этого, законом определено, что не являются самовольной постройкой строения, возведенные с нарушением установленных ограничений по использованию участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему участка. Введение данного правила связано с тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах и ограничениях по использованию земельных участков в этих зонах. Таким образом, защищаются добросовестные приобретатели, которые не могли знать об установленных ограничениях в отношении участка, например о расстояниях до трубопроводов.
- Если ранее постройка, признанная самовольной, подлежала сносу во всех случаях, то теперь законом введен правовой механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями может быть принято:
- судом — во всех случаях;
- муниципальным органом управления, если самовольная постройка возведена на участке, находящемся в зоне с ограничениями использования территории, либо отсутствует разрешение на строительство.
Указанным решением правообладателю устанавливается срок от 6 месяцев до 3 лет на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. После исполнения решения правообладатель вправе оформить право собственности на постройку.
- Определено, что в отношении постройки, признанной самовольной, возможно вынесение (судом или муниципальным органом управления) двух видов решений:
- решение о сносе, если постройку нельзя привести в соответствие с установленными требованиями;
- решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, если для приведения в соответствие имеются возможности.
При вынесении второго вида решения владелец участка вправе выбрать вид исполнения. Срок сноса самовольной постройки, устанавливаемый в решении, может составлять от 3 до 12 месяцев.
- Установлены ограничения на принятие решения в отношении самовольных построек муниципальным органом управления.
Так, определено, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями не может быть принято муниципальным органом управления, если:
- право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН;
- постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным или садовым;
- право собственности на постройку признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ либо в отношении постройки ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.
Кроме того, муниципальный орган управления не вправе принимать ни один вид решений в отношении самовольных построек, построенных на участках, находящихся в частной собственности, кроме случаев, когда существование этих построек создает угрозу жизни и здоровью людей.
- Поправкой, внесенной в ст. 285 ГК РФ, установлен механизм принудительного изъятия участка у собственника, не исполнившего требование о сносе самовольной постройки в установленный решением срок.
- Установлены дополнительные гарантии от сноса для лиц, оформивших права на объект по «дачной амнистии».
Так, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе или приведении ее в соответствие с параметрами, установленными законодательством, не могут быть приняты в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), построенных на участках, предназначенных для ИЖС или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства; жилых домов и жилых строений, созданных, соответственно, на дачных и садовых земельных участках, если одновременно существуют следующие обстоятельства:
- права на указанные объекты были зарегистрированы до 01.09.2018;
- характеристики этих объектов соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капстроительства, установленным правилами землепользования и застройки, или предельным параметрам, установленными федеральным законом;
- эти объекты расположены на участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов (жилых домов, жилых строений).
Закон № 339-ФЗ вступил в силу 04.08.2018.
О правовых нюансах в отношении самовольных построек можно прочитать в статьях:
«Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»;