Признание права собственности на самовольную постройку: варианты легализации
В России допустимы 2 способа признания права на самовольную постройку (далее — СП), то есть здание/сооружение, соответствующее признакам, перечисленным в ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:
- через судебные органы;
- легализация в ином законном порядке.
Как оформить самовольную постройку без суда? В качестве примера такого способа можно назвать «дачную амнистию», которая продлена до 01.03.2021 г. (подробнее тут - Вступил в силу закон о продлении дачной амнистии).
Суть ее в том, что граждане не нуждаются в разрешении на ввод в эксплуатацию, чтобы оформить в собственность здание/строение на земле для строительства индивидуального жилья либо организации подсобного хозяйства. Для оформления достаточно:
- заявления на госрегистрацию прав;
- правоустанавливающего документа на землю;
- технического плана (для осуществления одновременно с регистрацией кадастрового учета).
Важно! Для таких построек как жилой дом либо садовый дом, гараж на садовом участке само по себе отсутствие разрешения на строительство не является нарушением и не делает постройку самовольной. В данном случае получать разрешение на строительство не требуется, т.к. действует уведомительный порядок (ч. 17 ст. 51, ст. 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ).
Как узаконить самовольную постройку через суд: порядок действий
Как признать право собственности на самовольную постройку? Сделать это можно в порядке искового производства. Для обращения в суд необходимо составить иск, в котором следует отразить:
- право на земельный участок, на котором расположена СП;
- разновидность СП;
- субъект, осуществивший строительство СП;
- обоснование причин, по которым СП имеет такой статус (например, не выдано разрешение);
- то, что СП не противоречит требованиям п. 2 ст. 222 ГК РФ (не создает угрозу жизни и здоровья третьих лиц и т.п.).
Важно! Формулируя требования, стоит максимально точно индивидуализировать строение с целью избежать в дальнейшем необходимости разъяснения судебного акта (ст. 202 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Проблема выбора надлежащего ответчика разрешается в зависимости от того, кто возвел здание. Для истца-застройщика ответчиком будут местные власти (например, определение ВС РФ от 25.08.2015 № 49-КГ15-10), а для истца — правообладателя земельного участка — застройщик (п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10).
Госпошлина по такому иску оплачивается в соответствии с правилами, установленными:
- для общегражданских судебных органов — подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ;
- для арбитражных судебных органов — подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.
Споры о признании права собственности на самовольную постройку с участием юридических лиц подведомственны арбитражным судам. Подсудность иска зависит от цены СП. Для физических лиц при стоимости СП менее 50 000 руб. иск подается мировому судье, при большей стоимости СП — в районный суд.
Иск предъявляется по месту нахождения СП.
Посмотреть образец иска можно тут - Образец искового заявления об узаконении самовольной постройки.
Какие документы нужны для оформления самовольной постройки через судебную инстанцию
Помимо искового заявления и квитанции об оплате государственной пошлины необходимо подготовить следующие документы:
- удостоверяющие право владения земельным наделом;
- подтверждающие существование СП (например, акт обследования);
- гарантирующие отсутствие угрозы и нарушения прав граждан (например, заключение Роспожнадзора, Роспотребнадзора);
- доказывающие отсутствие существенных нарушений градостроительных и архитектурных норм (например, заключение экспертизы);
- копия технического плана на объект;
- подтверждающие отказ госорганов в регистрации права собственности на СП, в выдаче разрешения на строительство (ответ на обращение о получении разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию) и т. п.
С органами, выдающими разрешения на строительство, можно ознакомиться в нашей статье - Кто выдает разрешение на строительство?
Узаконение самовольных построек через суд: на что обратить внимание
Выбирая в качестве способа защиты признание права на СП, необходимо обратить внимание на выводы правоприменителя о том, в каких ситуациях исключено удовлетворение указанных требований:
- недопустимо обосновывать приобретение прав на СП давностью владения (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
- нельзя признать право собственности в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 222 ГК РФ, на недвижимость, созданную до 01.01.1995 (постановление президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12 по делу № А41-9398/11);
- при наличии признаков СП, возникших в результате реконструкции, в признании права может быть отказано (постановление президиума ВАС РФ от 26.07.2005 № 665/05 по делу № А55-13192/03-2);
- нельзя узаконить право собственности на часть СП (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Как узаконить самовольную постройку в 2019 году на основании судебного решения
После вынесения судом решения о признании права на СП необходимо зарегистрировать данное право в органах Росреестра. Для этого требуется через офис Росреестра подать на регистрацию следующие документы (ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – закон № 2018-ФЗ):
- заявление о госрегистрации;
- удостоверение личности заявителя или доверенность на представителя;
- судебное решение о признании права собственности на СП;
- подтверждение оплаты госпошлины за госрегистрацию (предоставляется по желанию).
Отметим, что размер госпошлины за регистрацию прав на СП составляет (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ):
- 2 000 руб. для граждан;
- 22 000 руб. для организаций.
Через 5 рабочих дней с момента принятия заявления Росреестром право собственности на СП, которое признано в судебном порядке, будет зарегистрировано (ст. 16 закона № 218-ФЗ).
***
Таким образом, узаконение самовольной постройки осуществляется как в административном (возможно только для ряда построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию), так и в судебном порядке. Судебной практикой выработан ряд устойчивых позиций в этой области, касающихся правомерности выбора указанного способа защиты, определения надлежащего ответчика и т. п.