Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
30 апреля 2019

Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ

Самовольная постройка - ГК РФ предусматривает, что она может стать основанием приобретения права собственности. Однако несмотря на кажущуюся простоту этого способа, в правоприменительной практике возникает много проблемных вопросов. О том, какая судебная практика по данному вопросу сложилась в 2018-2019 годах, расскажем в настоящей статье.
Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ
Фото: Фотобанк Лори

Понятие самовольной постройки в соответствии со статьей 222 ГК РФ

Изменения, которые претерпела статья 222

Судебная практика 2018-2019 годов

Понятие самовольной постройки в соответствии со статьей 222 ГК РФ 

Самовольная постройка имеет двуединую природу. С одной стороны, это нарушение, очевидным последствием которого является:

  • снос возведенного за счет застройщика;
  • приведение постройки в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

С другой — при наличии обстоятельств самовольная постройка в судебном порядке может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Нарушение, которое квалифицируется как самовольное строительство, заключается в несоблюдении установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления правил:

  • земельного законодательства;
  • градостроительных, строительных, архитектурных норм. 

Форма уведомления местной власти о выявлении самовольной постройки при проведении ведомственной проверки и перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольности постройки, утверждены приказом Минстроя России от 19.03.2019 N 169/пр. Подробности в нашем Обзоре.

Если ГК РФ требует устранения незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных правил влечет административное наказание (например, ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ). 

Новая (от 03.08.2018) редакция ст. 22 закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса…» от 30.11.1994 № 52-ФЗ прямо запрещает снос самовольных индивидуальных жилых домов, которые:

  • оформлены в собственность до 01.01.2018;
  • построены на участках для индивидуального жилищного строительства, садоводства и дачного строительства либо находящихся в поселениях участках для личного подсобного хозяйства и принадлежащих владельцам дома на праве собственности, аренды, ином законном основании;
  • находятся в рамках предельных параметров для застройки, строительства, реконструкции таких домов. 

Изменения, которые претерпела статья 222 

Законом «О внесении изменений…» от 03.08.2018 № 339-ФЗ была изменена ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка». Новеллы заключаются в следующем:

  1. Наряду со сносом объектов, признанных самовольно построенными, становится возможным и приведение постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами застройки и землепользования
  2. При отсутствии сведений о лице, построившем здание или сооружение, снос или приведение постройки в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.
  1. Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления.
  2. Принять решение может муниципалитет, если постройка расположена на земельном участке:
    • в отношении которого нет правоустанавливающих документов либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположения такого участка в границах территории общего пользования;
    • вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

Обратите внимание! Не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

Судебная практика 2018-2019 годов 

Изменения 2018 года недавно вступили в силу, и судебная практика по ним только начнет формироваться. Самовольные постройки судебная практика рассматривает довольно подробно. Отметим наиболее значимые выводы 2018-2019

  1. Начало строительства до завершения разработки проектной документации и без получения разрешения, а также обращение за разрешением более чем через год после выдачи предписания об устранении нарушений направлены на обход градостроительного законодательства. Это и заключение экспертизы о том, что спорная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан стали основанием для признания постройки самовольной (определение Верховного суда РФ от 07.08.2018 № 304-С18-2923 по делу № А75-12454/2016).
  2. Подача администрацией заявления о признании постройки самовольной и о ее сносе за пределами срока исковой давности приводит к отказу в удовлетворении иска (определение Верховного суда РФ от 07.12.2018 № 301-ЭС18-201456 по делу № А39-6166/2017).
  3. Предоставление участка под строительство в аренду без проведения торгов и предварительного информирования населения является ничтожной сделкой, а построенные на нем здания — самовольными постройками (определение Верховного суда РФ от 25.10.2018 № 304-ЭС18-16671 по делу А03-7964/2017).

***

Таким образом, самовольные постройки судебная практика позволяет рассматривать как объекты, подлежащие сносу либо приведению в соответствие с правилами застройки. Принимает такое решение суд, а в некоторых случаях — муниципалитет. При этом последний не может принимать решение о сносе или перестройке объекта недвижимости, если право на него зарегистрировано в ЕГРН либо в отношении него суд вынес решение об отказе иска о сносе.

***

Статья понравилась? Подписывайтесь на канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Комментировать 4
Назад Вперед
Комментарии
07 апреля 2018
Постоянная ссылка
Добрый день! Земля в собственности, разрешение на строительство 2-х этажного дома было в 2007 году. Нарушение — третий этаж. Наш участок расположен у самой реки, за время строительства нас затапливало 3 раза — в 2010, 2011, 2012 гг. Последний раз на 3 метра. Тогда сын решил строить третий этаж , а первый оставить под хозяйственные нужды. В январе 2016 г. разрешение на строительство было мною продлено до марта 2026 г.
В августе 2017 г. мной было получено Предписание об устранении нарушения строительства по части этажности. Мы с сыном объяснили причины нарушения главному архитектору района, который нас понял и посоветовал обратиться в суд.
В сентябре 2017 г. получено судебно-экспертное заключение о том, что исследуемый О.Н.С. на данном этапе строительства соответствует всем строительным, градостроительным, нормам пожарной безопасности, санитарным нормам, правилам землепользования и застройки, не создает угрозу жизни и здоровью, как проживающим там гражданам, так и иным лицам.
С этим заключением я собирался обратиться в суд, но тяжело заболел (онкология), перенес несколько операций, последнюю в декабре 2017 г.
За это время в Администрации района произошла смена руководства. Новая Администрация без выяснения причин и без предупреждения подала иск о признании нашего дома «самовольной постройкой» и его сносе. Первое заседание суда было в январе, была назначена ещё одна экспертиза. 14 марта экспертом установлено,что исследуемый О.Н.С. соответствует всем нормам безопасности, санитарным нормам, кроме отступов от границ, а именно: один угол дома выходит за границы участка примерно на 80 см. Я обратился в пос-совет с вопросом о прирезке кусочка земли, на что мне ответили, что прирезка возможна при наличии правоустанавливающих документов на дом.
Скоро повторное заседание суда, что ожидать, какие действия ещё предпринять? Спасибо…
Ответить
24 апреля 2018
Постоянная ссылка
Можем порекомендовать Вам заявить встречный иск о признании права собственности на дом, в котором:
- сослаться на имеющееся разрешение на строительство;
- представить экспертизу, подтвердившую, что постройка отвечает всем требованиям и не создает угрозу;
- указать, что допущенные Вами нарушения носят малозначительный характер и не нарушают ничьих прав и законных интересов.
Рекомендуем Вас также ознакомиться с нашей статьей Исковое заявление о признании права собственности - образец
Ответить
26 января 2018
Постоянная ссылка
Как защитить свои права в сложившейся ситуации. При разводе я заявляла о разделе реконструируемого дома. Дом и участок принадлежал мужу( действовал БД), через несколько лет после расторжения БД мы с мужем построили пристройку к дому без получения разрешения. Площадь и стоимость значительно увеличились( была экспертиза и оценка). Но Апелляционным определение решение о разделе дома было отменено, в связи с тем, что были незначительные нарушения в расстояниях от соседнего участка и дом имел признаки самовольной постройки. В признании права собственности на реконструируемый дом было отказано и мне и бывшему супругу. Это не помешало бывшему мужу признать меня после расторжения брака утратившим право пользования , как бывшего члена семьи. В суде он апеллирует свидетельством о праве собственности на первоначальный объект. И суд не принимая во внимание н АО , ни постоновление ВС, о том что при возникновении нового объекта права собственности может быть признано судом только на весь объект. Эта ситуация усугляется, тем , что бывший муж не заявляет права собственности на этот дом ни в суд, ни администрацию. Продолжает владеть и пользоваться, и даже сдавать в аренду часть дома, право собственности на который не зарегистрировано. В данное время в суд подала иск о признании права отсутствующим на дом и исключении сведений из ЕГРН. Но такой исключительный способ защиты, суд вряд ли удовлетворит. Меня не покидает вопрос, как 222 ст отменяет статьи Семейного кодекса, конкретно ст37. Не вижу выхода, истребовать свою имущество из чужого владения тоже не могу, это же недвижимое имущество. Получить компенсацию тоже не могу, так как предъявлять иск к лицу не собственнику дома тоже не могу....
Ответить
11 февраля 2018
Постоянная ссылка
Можно попробовать действовать в таких направлениях: 1) обратиться в Росреестр, налоговый орган, а также местную администрацию с сообщением о нарушениях законодательства, допускаемых Вашим бывшим супругом, относительно объекта недвижимости. 2) Обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, полученного бывшим супругом за счет Ваших средств, направленных на ремонт (реконструкцию) дома. В этом Вам может быть полезна наша статья Исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения - образец.
Ответить
Оставить комментарий
Отправить