Понятие самовольной постройки в соответствии со статьей 222 ГК РФ
Изменения, которые претерпела статья 222
Понятие самовольной постройки в соответствии со статьей 222 ГК РФ
Самовольная постройка имеет двуединую природу. С одной стороны, это нарушение, очевидным последствием которого является:
- снос возведенного за счет застройщика;
- приведение постройки в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.
С другой — при наличии обстоятельств самовольная постройка в судебном порядке может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.
Нарушение, которое квалифицируется как самовольное строительство, заключается в несоблюдении установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления правил:
- земельного законодательства;
- градостроительных, строительных, архитектурных норм.
Форма уведомления местной власти о выявлении самовольной постройки при проведении ведомственной проверки и перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольности постройки, утверждены приказом Минстроя России от 19.03.2019 N 169/пр. Подробности в нашем Обзоре.
Если ГК РФ требует устранения незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных правил влечет административное наказание (например, ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ).
Обратите внимание! Новая (от 03.08.2018) редакция ст. 22 закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса…» от 30.11.1994 № 52-ФЗ прямо запрещает снос самовольных индивидуальных жилых домов, которые:
- оформлены в собственность до 01.01.2018;
- построены на участках для индивидуального жилищного строительства, садоводства и дачного строительства либо находящихся в поселениях участках для личного подсобного хозяйства и принадлежащих владельцам дома на праве собственности, аренды, ином законном основании;
- находятся в рамках предельных параметров для застройки, строительства, реконструкции таких домов.
Изменения, которые претерпела статья 222
Законом «О внесении изменений…» от 03.08.2018 № 339-ФЗ была изменена ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка». Новеллы заключаются в следующем:
- Наряду со сносом объектов, признанных самовольно построенными, становится возможным и приведение постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами застройки и землепользования
- При отсутствии сведений о лице, построившем здание или сооружение, снос или приведение постройки в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.
- Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления.
- Принять решение может муниципалитет, если постройка расположена на земельном участке:
- в отношении которого нет правоустанавливающих документов либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположения такого участка в границах территории общего пользования;
- вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.
Обратите внимание! Не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.
Судебная практика
Изменения 2018 года недавно вступили в силу, и судебная практика по ним только начнет формироваться. Самовольные постройки судебная практика рассматривает довольно подробно. Отметим наиболее значимые выводы 2018-2019
- Начало строительства до завершения разработки проектной документации и без получения разрешения, а также обращение за разрешением более чем через год после выдачи предписания об устранении нарушений направлены на обход градостроительного законодательства. Это и заключение экспертизы о том, что спорная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан стали основанием для признания постройки самовольной (определение Верховного суда РФ от 07.08.2018 № 304-С18-2923 по делу № А75-12454/2016).
- Подача администрацией заявления о признании постройки самовольной и о ее сносе за пределами срока исковой давности приводит к отказу в удовлетворении иска (определение Верховного суда РФ от 07.12.2018 № 301-ЭС18-201456 по делу № А39-6166/2017).
- Предоставление участка под строительство в аренду без проведения торгов и предварительного информирования населения является ничтожной сделкой, а построенные на нем здания — самовольными постройками (определение Верховного суда РФ от 25.10.2018 № 304-ЭС18-16671 по делу А03-7964/2017).
***
Таким образом, самовольные постройки судебная практика позволяет рассматривать как объекты, подлежащие сносу либо приведению в соответствие с правилами застройки. Принимает такое решение суд, а в некоторых случаях — муниципалитет. При этом последний не может принимать решение о сносе или перестройке объекта недвижимости, если право на него зарегистрировано в ЕГРН либо в отношении него суд вынес решение об отказе иска о сносе.
В августе 2017 г. мной было получено Предписание об устранении нарушения строительства по части этажности. Мы с сыном объяснили причины нарушения главному архитектору района, который нас понял и посоветовал обратиться в суд.
В сентябре 2017 г. получено судебно-экспертное заключение о том, что исследуемый О.Н.С. на данном этапе строительства соответствует всем строительным, градостроительным, нормам пожарной безопасности, санитарным нормам, правилам землепользования и застройки, не создает угрозу жизни и здоровью, как проживающим там гражданам, так и иным лицам.
С этим заключением я собирался обратиться в суд, но тяжело заболел (онкология), перенес несколько операций, последнюю в декабре 2017 г.
За это время в Администрации района произошла смена руководства. Новая Администрация без выяснения причин и без предупреждения подала иск о признании нашего дома «самовольной постройкой» и его сносе. Первое заседание суда было в январе, была назначена ещё одна экспертиза. 14 марта экспертом установлено,что исследуемый О.Н.С. соответствует всем нормам безопасности, санитарным нормам, кроме отступов от границ, а именно: один угол дома выходит за границы участка примерно на 80 см. Я обратился в пос-совет с вопросом о прирезке кусочка земли, на что мне ответили, что прирезка возможна при наличии правоустанавливающих документов на дом.
Скоро повторное заседание суда, что ожидать, какие действия ещё предпринять? Спасибо…
- сослаться на имеющееся разрешение на строительство;
- представить экспертизу, подтвердившую, что постройка отвечает всем требованиям и не создает угрозу;
- указать, что допущенные Вами нарушения носят малозначительный характер и не нарушают ничьих прав и законных интересов.
Рекомендуем Вас также ознакомиться с нашей статьей Исковое заявление о признании права собственности - образец