Причины приостановки регистрации права собственности

Общие причины приостановки регистрации права собственности на недвижимое имущество 

Основания для приостановки государственной регистрации права собственности на недвижимость изложены в ст. 26 закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - закон № 218-ФЗ).

Такое решение государственный регистратор вправе принять в более чем 60 случаях. В качестве примера приведем некоторые из них:

1. Лицо, указанное в качестве заявителя, не имеет прав на распоряжение объектом недвижимости.
2. Под вопросом подлинность документов заявителя.
3. Вызывают сомнение указанные в документах сведения.
4. Не хватает необходимых документов.
5. В представленных документах недостает необходимых для госрегистрации сведений или они подписаны неправомочным лицом.
6. В органе госрегистрации уже имеются ранее поданные документы о сделке по этому же объекту недвижимости. Причем решение о регистрации этой более ранней сделки еще не принято.

Регистратор выносит письменное уведомление о приостановке. Он же обязан принять меры по получению необходимых сведений и документов, а также проверить их достоверность. Право представить недостающие сведения либо подтвердить подлинность документов есть и у самого заявителя. 

Обратите внимание! Если основания для приостановки выявляются уже при приеме документов, сотрудник, принимающий их, обязан сразу сообщить об этом заявителю, а также сказать о методах устранения этих недостатков. (п. 174 Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, далее - Регламент). 

Приостановление регистрации прав на земельные участки 

Также можно выделить часть оснований для приостановки госрегистрации применительно к земельным участкам. Это может произойти, когда:

• отсутствует надлежащее описание (сведения о характерных точках границ) в кадастре;
• произошло наложение на другой земельный участок по информации из кадастра;
• нарушен порядок согласования границ земельного участка;
• произошел выход границ земельного участка за пределы населенного пункта;
• размер участка нарушает требования закона о максимальном или минимальном размере земельного участка;
• площадь участка изменилась по сравнению с правоустанавливающим документом, и это не обусловлено уточнением его границ;
• земельный участок образован из земель различных категорий;
• площадь выделяемого в счет доли земельного участка более чем на 10% отличается от проектной. 

Приостановка регистрации права собственности по сделкам с привлечением ипотеки 

На сделки по ипотеке распространяются общие основания приостановления регистрации, однако п.п. 36, 37 ч. 1 ст. 26 закон № 218-ФЗ предусматривает отдельный случай для приостановки госрегистрации, когда:

• имеется судебный спор в отношении недвижимости, которая является предметом ипотеки или
• когда спор идет о наложении взыскания на такую недвижимость;
• в регистрирующий орган поступило решение о наложении ареста на недвижимость;
• действует запрет о совершении действий с объектом недвижимости.  

Важно! Характерной особенностью приостановки регистрации по сделкам, связанным с ипотекой, является отсутствие возможности ее приостановить по требованию какой-либо из сторон (п. 5 ст. 30 закона № 218-ФЗ).

Повлечет приостановку и назначение временной администрации для управления финансовой организацией в случаях, когда она выступает как сторона сделки и такое назначение происходит до принятия решения о регистрации прав.

Основания назначения временной администрации финансовой организации указаны в ст. 183.5 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127. 

Приостановление регистрации, производимой на основании судебного акта 

Согласно ч. 1 ст. 58 закона № 218-ФЗ решение суда, устанавливающее право, является основанием его госрегистрации. В любом случае судебное решение (определение) должно вступить в законную силу (ст. 209–210 ГПК РФ).

Госрегистратор может приостановить регистрацию права, если усомнится в подлинности представляемого ему такого решения. Здесь важно отметить, что в регистрирующий орган представляется копия судебного акта, оформленная соответствующим образом (как описано в п. 7.8 инструкции по судебному производству в районном суде, утвержденной приказом судебного департамента при ВС РФ от 29.04.2003 № 36).

В числе требований:

• заверка копии подписями судьи и секретаря;
• проставление оттиска гербовой печати суда;
• внесение записи о моменте вступления решения в законную силу;
• прошивка судебного акта из нескольких листов (нумеруется и опечатывается с указанием количества листов). 

Обратите внимание! Несоблюдение указанных требований по оформлению копий решений суда может послужить основанием для приостановки госрегистрации права по п. 7 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ.

Уведомление о вынесенном решении по приостановке 

Важно! Если госрегистратор по тем или иным причинам принял решение о приостановке регистрации права собственности, в тот же день он должен составить письменное уведомление. В этом документе подробно описываются причины приостановки и рекомендации заявителю по их устранению. Уведомление о приостановке в отношении земельного участка в отдельных случаях сопровождается советом по устранению недочетов и кадастровой выпиской.

Составленное регистратором уведомление о приостановлении госрегистрации направляется не позднее рабочего дня, следующего за днем вынесения решения. Способами вручения могут быть (п.п. 258 – 277 Регламента):

• выдача заявителю лично;
• отправка по адресу, указанному заявителем (приставами-исполнителями в случае представления ими соответствующего требования);
• в форме электронного документа (при этом он должен быть заверен усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора, а днем направления считается день отправки уведомления по электронной почте или ссылки на этот документ);
• размещение на официальном сайте Росреестра (при этом просмотр и скачивание не должны вызывать трудностей). 

Срок на устранение причин приостановки 

Обратите внимание! По общим основаниям регистрация права может быть приостановлена не более, чем на 3 месяца.

Исключениями из этого правила стали случаи, когда:

• не поступили в срок документы и сведения, запрошенные в рамках межведомственного содействия. В данном случае срок приостановки составит 1 месяц;
• ранее были представлены документы на осуществление регистрационных действий в отношении такого же объекта недвижимости. В таком случае приостановка делается до момента завершения госрегистрации по ранее принятым документам;
• наложен запрет производства регистрации – до момента снятия такого запрета.

Важно! До 6 месяцев увеличен срок разрешения вопроса об устранении поводов для приостановки, если она случилась по причине обращения одной из сторон (всех сторон или их представителей) с письменным заявлением об этом. В заявлении подробно указываются причины, по которым стороны просят совершить приостановку. 

***

Итак, спектр оснований, по которым может произойти приостановление регистрации права собственности на недвижимость, довольно широк. А потому при подготовке документов к данной процедуре нужно быть очень внимательным и придирчивым к мелочам.