Правовая природа отказа в госрегистрации права собственности
Основание для отказа в государственной регистрации прав
Отличие отказа в госрегистрации ПС от отказа в рассмотрении документов
В какой форме выдается отказ от регистрации права собственности на недвижимость
Как обжаловать отказ от регистрации права собственности
Подсудность дел по оспариванию отказа от госрегистрации ПС
Содержание и форма административного иска при обжаловании отказа в госрегистрации ПС
Отказ от регистрации права собственности на недвижимость: правоприменительная практика
Правовая природа отказа в госрегистрации права собственности
В силу действующего закона процедура госрегистрации является единственным подтверждением зарегистрированного права собственности (далее — ПС) на недвижимость (закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).
Госрегистрация ПС на недвижимость представляет собой государственно-юридический акт, которым подтверждается возникновение/изменение/прекращение и т. п. прав на недвижимость.
Услуга госрегистрации ПС оказывается в несколько этапов:
- прием документов на основании заявления;
- приостановление (только в случаях, предусмотренных ст. 26 закона № 218-ФЗ);
- собственно госрегистрация путем внесения записи в соответствующий реестр.
Основание для отказа в государственной регистрации прав
Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.
При этом диспозиция ст. 27 является отсылочной, и основания приостановления раскрываются в ст. 26 закона № 218-ФЗ.
Так, к основаниям приостановления относятся в том числе следующие:
- у заявителя отсутствуют права на недвижимость;
- право не подлежит госрегистрации;
- представлен неполный пакет документов;
- документы не подписаны или подписаны ненадлежащим субъектом, имеют неустановленную форму, не являются подлинными;
- основание госрегистрации (сделка, акт госоргана) недействительно;
- целевое назначение земли не соответствует использованию;
- невозможно установление сервитута;
- имеется судебный спор на предмет ипотеки;
- местоположение недвижимости не соответствует адресу и т. д.
Срок приостановления госрегистрации может быть таким:
- до завершения госрегистрации сделки с недвижимостью по ранее принятым документам на регистрацию того же объекта;
- 1 месяц, если не представлены документы по межведомственному запросу;
- 3 месяца — по решению госрегистратора;
- 6 месяцев — единоразово по инициативе заявителя.
В госрегистрации будет отказано, если в предусмотренные сроки не устранены обстоятельства, ставшие основанием для приостановления.
Отличие отказа в госрегистрации ПС от отказа в рассмотрении документов
Законом № 218-ФЗ предусмотрены также случаи, когда документы, поданные на регистрацию ПС, возвращаются без рассмотрения (ст. 25).
К этим случаям, в частности, относятся:
- несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, эталонной форме;
- наличие в представленных в бумажном виде на регистрацию документах приписок, помарок, исправлений, не позволяющих верно толковать содержание;
- отсутствие подписи заявителя;
- неуплата госпошлины и т. д.
Особенностью данной процедуры является то, что в случае возврата представленных на регистрацию документов без рассмотрения регистрирующий орган не проводит соответствующей правовой экспертизы, которая осуществляется на предмет наличия или отсутствия в них оснований для приостановления или отказа в регистрации ПС.
В какой форме выдается отказ от регистрации права собственности на недвижимость
Отказ в госрегистрации ПС осуществляется в уведомительной форме. Порядок и способы его направления предусмотрены приказом Минэкономразвития от 25.03.2016 № 173.
Уведомление об отказе в осуществлении госрегистрации ПС направляется заявителю по указанному им адресу. Данный документ должен содержать обоснованные (со ссылкой на нормативный акт) причины отказа. В некоторых случаях вместе с уведомлением заявитель получает поданные на регистрацию оригиналы документов.
В зависимости от способа подачи заявления уведомление об отказе в госрегистрации может быть направлено 2 способами: на бумажном носителе или электронно.
Если заявление о госрегистрации было подано в электронной форме, уведомление об отказе заявитель может получить в одном из следующих вариантов:
- в виде электронного документа, полученного с помощью веб-сервисов;
- в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте регистратора;
- в виде электронного документа, полученного по электронной почте.
Если заявление о госрегистрации было подано на бумажном носителе, заявитель может получить уведомление об отказе:
- посредством личного обращения к регистратору (нарочно);
- с помощью почтового отправления.
Как обжаловать отказ от регистрации права собственности
Законом № 218-ФЗ прямо предусмотрена возможность обжалования отказа в госрегистрации ПС.
Обжалование отказа производится по правилам:
- административного судопроизводства (гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ) в суде общей юрисдикции — физическими лицами;
- рассматривания дел об оспаривании ненормативных правовых актов (гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ) в арбитражном суде — юридическими лицами.
Определить подходящее законодательство и подведомственность в сфере оспаривания ненормативных актов организациями непросто. Дело в том, что разграничение компетенции между судами арбитражной ветви и общей юрисдикции в данном случае происходит исключительно по предмету спора (экономические рассматривают арбитражные суды).
Сегодня в практике считается, что оспаривание отказов регистратора юридическими лицами относится к компетенции арбитражных судов (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.11.2016 по делу № 33а-29921/2016). В то же время руководящих разъяснений по данному вопросу нет, вследствие чего при обращении в один из судебных органов не исключен отказ по причине неподведомственности.
Обязательный досудебный порядок в данном случае не предусмотрен.
Для оспаривания отказа в госрегистрации необходимо обратиться в суд / арбитражный суд с административным иском / заявлением (соответственно) о признании данного отказа незаконным. Сделать это необходимо в течение 3 месяцев с момента получения уведомления об отказе. В случае пропуска данного срока по уважительной причине он может быть восстановлен посредством подачи заявления о восстановлении срока. Подробнее читайте в статье Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока - образец.
Подсудность дел по оспариванию отказа от госрегистрации ПС
Рассмотрим подсудность и особенности оспаривания отказа регистратора по КАС РФ. При оспаривании отказа в регистрации ПС в рамках административного судопроизводства административный иск предъявляется:
- по месту нахождения регистратора;
- если место нахождения регистратора не совпадает с местом нахождения подведомственной последнему территории, то в суд района, территория которого регистратору подведомственна (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 26.09.2016 по делу № 33а-35426/2016).
Правила, установленные ст. 22 КАС РФ, дополнены ст. 24 КАС РФ (об альтернативной подсудности), согласно которой в случае обжалования отказа административный иск может быть подан по месту жительства (нахождения — для юрлиц) административного истца (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.11.2016 по делу № 33а-46904/2016).
В случае оспаривания отказа непосредственно руководителя регистрационной службы иск необходимо предъявлять по месту нахождения регистратора (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.09.2016 по делу № 33а-35493/2016).
Содержание и форма административного иска при обжаловании отказа в госрегистрации ПС
В административном иске в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:
- реквизиты судебной инстанции;
- реквизиты административного истца и ответчика (госрегистратора);
- реквизиты оспариваемого отказа;
- сведения о нарушенных из-за отказа правах;
- нормативная база, на соответствие которой необходимо провести проверку вынесенного отказа в регистрации ПС;
- требование о признании отказа в госрегистрации ПС незаконным.
Помимо вышеперечисленных сведений, в заявлении также могут быть изложены необходимые административному истцу ходатайства. Административное заявление должно быть подано в судебную инстанцию в письменной форме и подписано надлежащим субъектом. Законодательно предусмотрено 3 способа подачи административного иска:
- нарочно через канцелярию суда;
- почтовым отправлением;
- посредством использования электронной формы на сайте суда.
Отказ от регистрации права собственности на недвижимость: правоприменительная практика
Оспаривание отказа в регистрации права собственности в порядке административного судопроизводства стало возможным относительно недавно, с 15.09.2015. При этом до настоящего времени сформировалась достаточно устойчивая правоприменительная практика по обжалованию.
Приведем наиболее интересные судебные позиции:
- Судебный орган не вправе произвольно выбирать порядок судопроизводства, а обязан действовать по правилам процедуры, установленной законодательством для данного вида судопроизводства (апелляционное определение Мосгорсуда от 06.12.2016 по делу № 33а-46960/2016).
- При наличии вступившего в законную силу решения о признании за истцом ПС на объект недвижимости государственный регистратор не вправе отказать в регистрации ПС на том основании, что регистрация прекращения права на земельный участок и регистрация ПС на вновь образованные в результате раздела земельные участки должна осуществляться одновременно (апелляционное определение Самарского облсуда от 02.12.2016 по делу № 33а-15989/2016).
- Арест не является препятствием для госрегистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества (апелляционное определение Севастопольского горсуда от 30.08.2016 по делу № 33а-2571/2016).
- Если единственным препятствием для регистрации перехода ПС к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В то же время регистрация перехода ПС к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимость (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 11.03.2016 по делу № 33а-3240/2016).
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:
- отказ в госрегистрации — это не что иное, как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа;
- при возврате документов без рассмотрения регистрирующий орган не проводит соответствующей правовой экспертизы, которая осуществляется на предмет наличия или отсутствия в представленных документах оснований для приостановления или отказа в регистрации ПС;
- подведомственность спора точно не определена.