Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
08 июня 2018

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество рассказать в полной мере и во всех тонкостях в рамках одной статьи невозможно. Далее будут изложены основные сведения о том, что собой представляет госрегистрация недвижимости, и дан обзор главных нововведений в соответствующей сфере законодательства.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Фото: Фотобанк Лори

О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в 2018 – 2019 годах

Что нового появилось при регистрации недвижимости с 2017 года

Госрегистрация недвижимости: обязательность процедуры

Регистрация ранее возникшего права собственности на недвижимость

Как зарегистрировать недвижимость в Росреестре

Каков перечень документов для регистрации

Регистрация права собственности на объект недвижимости: как подать документы в Росреестр через МФЦ или интернет

Регистрация имущества в собственность: доверенность на гос регистрацию объекта

Основания к отказу в регистрации недвижимости

Практические советы по регистрации недвижимости

О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в 2018 – 2019 годах

Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по общему правилу выступает единственно возможным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218).

Госрегистрации подлежат в т. ч. следующие вещные права на недвижимость (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ):

  • собственности;
  • хозяйственного ведения;
  • оперативного управления;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного пользования и другие права.

Кроме того, регистрируются обременения (ипотека, сервитуты).

Обратите внимание! В некоторых случаях непосредственно государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется путем произведения госрегистрации соответствующего договора. Например, договора аренды недвижимости, заключаемого на срок более 1 года (пп. 1, 5 ст. 51 закона № 218, п. 1 ст. 609 ГК РФ), договора участия в долевом строительстве (ст. 48 закона № 218) и т. д.

Государственная регистрация права собственности на недвижимость и госрегистрация сделок с недвижимостью находится в компетенции специальной федеральной службы — Росреестра.

Что нового появилось при регистрации недвижимости с 2017 года  

С 01.01.2017 года система регистрации прав (ЕГРП) и система учета объектов недвижимости (ГКН) объединены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сам порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество при этом отчасти упростился.

Введены альтернативные равноправные способы получения госуслуги по выбору заявителя: в электронном виде или в результате личного личного обращения в Росреестр, появилась возможность при регистрации права собственности на недвижимость в МФЦ ставить регистрируемый объект одновременно на кадастровый учет, подробнее об этом в следующем разделе.

В зависимости от вида услуги (регистрация в госреестре недвижимости прав на имущество и одновременный кадастровый учет, только регистрация прав или только кадастровый учет) установлены перечни лиц, которые вправе подавать соответствующие заявления (ст. 15 закона № 218).

Предусмотрена курьерская доставка готовых документов в удобное заявителю место и за его счет (о чем необходимо сделать отметку в заявлении на регистрацию), такая услуга не предусматривалась прежним порядком регистрации сделок с недвижимостью до 2016 года включительно.

Кадастровый учет недвижимости теперь осуществляется непосредственно территориальными органами Росреестра (ранее – подведомственной ему Кадастровой палатой по субъектам РФ), благодаря чему возможно по одному заявлению и зарегистрировать недвижимость, и поставить ее на кадастровый учет.

Госрегистрация недвижимости: обязательность процедуры

Как указывалось выше, вещные права на недвижимость, а иногда и сделки с такими объектами подлежат госрегистрации (п. 6 ст. 1 закона № 218, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом надлежит учесть следующие нюансы:

  • Договор, подлежащий госрегистрации, по общему правилу считается заключенным с момента его регистрации именно для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В отношении же сторон договора, согласовавших все его существенные условия, он начинает действовать уже с момента такого согласования, а также может быть признан недействительным, а не незаключенным (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, далее — ИП № 165).
  • Сторона договора, в отношении которого не была проведена требуемая процедура госрегистрации, не вправе на этом основании делать ссылки на его незаключенность (п. 3 ИП № 165).
  • Предварительный договор, согласно которому стороны обязуются в дальнейшем заключить требующий госрегистрации договор, госрегистрации не подлежит (п. 14 ИП президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Более подробно о том, как составить предварительный договор, можно узнать из статьи по ссылке Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

ВАЖНО! С 01.01.2017 удостоверением права на объект недвижимости служит выписка из Единого госреестра недвижимости (п. 1 ст. 28 закона № 218).

Регистрация ранее возникшего права собственности на недвижимость

Обладатели прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, могут обратиться за госрегистрацией таких прав по своему усмотрению (п. 1 ст. 69 закона № 218).

Необходимость осуществить эту процедуру в отношении ранее возникших прав появляется в ситуации, когда право подлежит переходу, ограничению или с соответствующим объектом недвижимости совершается сделка (п. 3 ст. 69 закона № 218).

Например, регистрация перехода права собственности от должника к взыскателю возможна только после госрегистрации прав должника на имущество (см. решение Борисоглебского горсуда от 05.12.2016 по делу № 2-1946/16).

ВАЖНО! Если иное не регламентировано законом, иск о признании права должен быть удовлетворен, если истец представит доказательства возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Доказательствами возникновения права могут считаться, например:

  • правоустанавливающие документы, оформленные при проведении сделки по отчуждению имущества (например, решение Ленинского райсуда Республики Крым от 07.12.2016 по делу № 2-2215/2016);
  • факт владения имуществом на протяжении длительного времени в совокупности с фактом соответствия параметров спорного объекта недвижимости требованиям законодательства (решение Тарногского райсуда Вологодской области от 06.12.2016 по делу № 2-442/2016) и т. д.

Как зарегистрировать недвижимость в Росреестре

Регистрация права собственности Росреестром, равно как и регистрация прочих вещных прав или их обременений, по общему правилу производится на основании заявления, поданного надлежащим лицом (п. 1 ст. 18 закона № 218). К таким лицам относятся (п. 3 ст. 15):

  • лицо, чье право возникает или прекращается;
  • стороны договора;
  • правообладатель объекта недвижимости;
  • нотариус, если право возникло на основании подлежащей нотариальному удостоверению сделки;
  • иные лица.

Список документов, на основании которых производится регистрация недвижимости в Росреестре, представлен в ст. 14 закона № 218.

Общий срок проведения госрегистрации прав — 7 рабочих дней (подп. 1 п. 1 ст. 16 закона № 218). Однако в зависимости от того, подано ли одновременно с заявлением о госрегистрации права и заявление о государственном кадастровом учете, а также от того, каким способом было представлено заявление и каким субъектом, срок для проведения процедуры может быть иным (п. 1 ст. 16 названного закона). Такая дифференциация сроков — очередное новшество закона № 218.

Каков перечень документов для регистрации

Общие требованиях к документам, необходимым для государственной регистрации установлены ст.ст.14, 18 и 21 закона № 218.

Основных документов всего 2:

  • Заявление об осуществлении государственной регистрации прав и/или кадастрового учета
  • Документ-основание для регистрации права на объект недвижимости и/или осуществление кадастрового учета (дарственная или иные сделки, свидетельство о приватизации, договор в отношении объекта недвижимости (мена, купля-продажа, аренда и проч.), решение суда, свидетельство о праве на наследство, акты органов государственной власти или местного самоуправления или иные документы

Какие иные документы будет необходимо представить, зависит от вида сделки, вида регистрируемого права, выбранного способа регистрации и т.п.

Регистрация права собственности на объект недвижимости: как подать документы в Росреестр через МФЦ или интернет

Комплект необходимой документации в Росреестр можно направить следующими способами:

  • Посредством личного обращения в территориальное отделение регистрирующего органа. Заявитель представляет комплект документов самостоятельно или через доверенное лицо, чьи полномочия надлежащим образом удостоверены.
  • Посредством обращения в специальные многофункциональные центры лично надлежащим субъектом или его представителем по доверенности.
  • Посредством почтового направления документов. В этом случае подпись заявителя в заявлении, а также сама подлежащая госрегистрации сделка удостоверяется в нотариальном порядке, а в комплект документов включается копия удостоверяющего личность заявителя или его представителя документа, например паспорта (см. п. 12 ст. 18 закона № 218).
  • С помощью специальных интернет-ресурсов, в т. ч. сайта госуслуг или официального портала Росреестра. В этом случае заявление заполняется в электронной форме самим заявителем и подписывается его электронной подписью. Документы-основания прилагаются либо в электронной форме, либо в виде электронных образов.

Обратите внимание! При подаче заявления физлицом в электронной форме к размеру госпошлины до 01.01.2021 применяется понижающий коэффициент 0,7 (п. 4 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ).

Регистрация имущества в собственность: доверенность на гос регистрацию объекта

Представитель гражданина при обращении в территориальное отделение Росреестра или МФЦ должен предъявить нотариально удостоверенную доверенность для подтверждения своих полномочий и удостоверяющий личность документ (п. 4 ст. 18 закона № 218).

Представитель же юрлица, правомочный действовать без доверенности от имени организации, представляет документ для удостоверения личности и оригиналы либо надлежащим образом заверенные копии учредительной документации юрлица.

Уставные документы могут быть представлены по желанию заявителя, т. к. регорган может запросить их самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (подп. 13 п. 6 ст. 7 закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» от 27.07.2010 № 210-ФЗ).

Обратите внимание! В тексте такой доверенности обязательно надлежит отразить наличие у доверенного лица права на подачу заявлений на внесение изменений в ЕГРН.

Основания к отказу в регистрации недвижимости

Порядок регистрации недвижимости в Росреестре устанавливает основания для возврата документов без рассмотрения, допускает приостановление регистрации и отказ в ней.

Так, например, поданные документы в соответствии со ст. 25 закона № 218 могут быть возвращены, если заявитель не представил документ об уплате госпошлины (в соответствии с п. 7 ст. 18 закона № 218 представлять его не требуется, но и не возбраняется), а информация об уплате по истечении 5 дней не появилась в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

Если оснований для возврата документов без рассмотрения не имеется, то следующий этап имеет целью исключить основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество - о них рассказано в п. 1 ст. 26 закона № 218.

Выявленное препятствующее регистрации обстоятельство необходимо устранить в срок, установленный пунктами 2-8 указанной статьи. В противном случае в государственной регистрации и осуществлении кадастрового учета будет отказано (ст. 27 закона № 218).

Отказ в регистрации допускается только после приостановления, даже если выявленные обстоятельства заведомо неустранимы. Так, регистрация права собственности на недвижимость при покупке должна быть приостановлена, если, например, заявленный правообладатель не обладает правами на объект недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 26 закона № 218); или сама сделка признана недействительной, или является ничтожной (подп. 12 и 13 соответственно) и т.п.

Документы, удостоверяющие регистрацию прав

Ранее регистрация прав на недвижимость подтверждалась свидетельством о государственной регистрации. Однако с 15.07.2016 г. выдачу данного документа отменили.

Начиная с указанного момента, о факте государственной регистрации прав на недвижимое имущество свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 01.01.2017 г. выписка заменила собою и такой документ как кадастровый паспорт здания.

Выписка выдается по завершении регистрации либо по отдельному заявлению. В отличие от отмененного свидетельства выписка оформляется не на бланке, а на обычной бумаге, кроме того она вариативна по содержанию. О видах выписок из ЕГРН рассказывает Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378. Среди таковых выписки

  • об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него;
  • о переходе прав;
  • о правах определенного лица на вс. принадлежащую ему землю и недвижимость
  • и др.

Ряд сведений (например, выписка о правах определенного лица на всю его недвижимость) могут быть предоставлены только правообладателю (п. 13 ст. 62 закона № 218). Другие же являются общедоступными (о правах на объект недвижимости и о его характеристиках).

***

Итак, госрегистрация недвижимости — обязательная процедура, которой подлежат вещные права на недвижимость. Процедура производится Росреестром.  Получить такую госуслугу можно посредством личного обращения или через уполномоченного представителя в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, направив документы по почте или с помощью специальных интернет-ресурсов.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить