Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
15 февраля 2017

Договор продажи доли в общей долевой собственности

Договор продажи общей долевой собственности составляется по-разному в зависимости от того, продается доля совместно с остальными долями или отдельно. Рассмотрим оба случая, а также порядок извещения участников долевой собственности о предстоящей сделке и представляемые в регистрирующий орган документы.
Договор продажи доли в общей долевой собственности
Фото: Фотобанк Лори

Как продать долевую собственность

Заключение договора продажи доли в общей долевой собственности без согласия второго собственника

Реквизиты извещения сособственников о продаже доли в общей собственности

Форма и образец письма или телеграммы другому собственнику о продаже доли в долевой собственности

Регистрация сделки при продаже доли в праве общей долевой собственности

Как продать долевую собственность 

Долевая собственность может возникнуть в случае, если ее участники вместе приобрели имущество или создали его (например, построили дом). Основанием ее возникновения может быть вступление в наследство или — в последние годы — использование материнского капитала при приобретении квартиры или жилого дома.

Продажа такого имущества осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ). При наличии договоренности о продаже на стороне продавца возникает множественность сторон, в договоре купли-продажи перечисляются продавцы с указанием принадлежащих им долей и части стоимости, причитающейся каждому. Все участники сделки обязаны принять участие в регистрации перехода права собственности к покупателю имущества. После государственной регистрации права продавцов на объект прекращаются, регистрируется право собственности покупателя.

Однако согласия удается достичь не во всех случаях. Законом предусмотрена возможность распоряжения долей отдельно от других долей при соблюдении некоторых правил. 

Заключение договора продажи доли в общей долевой собственности без согласия второго собственника 

Участников долевой собственности может быть 2 или более.

При продаже доли каждый из сособственников имеет преимущество в ее приобретении перед третьими лицами (ст. 250 ГК РФ). Из этого правила есть исключение. Отсутствие преимущественного права предусмотрено для следующих случаев продажи доли:

  1. На публичных торгах (ст. 255 ГК РФ и другие случаи, предусмотренные законом).
  2. Одному из участников долевой собственности на объект (п. 4 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017).
  3. В отношении земельного участка — при продаже его доли вместе с частью (или помещением) расположенного на нем объекта недвижимости. 

В остальных случаях необходимо соблюдение установленного порядка уведомления.

В первую очередь необходимо обязательное извещение собственников долей об условиях, на которых доля будет продана. Сроки для этого:

  • за 10 дней до сделки — при продаже доли в движимом имуществе (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
  • за месяц — при продаже доли недвижимости (п. 2 ст. 250);
  • за 3 месяца — при извещении на сайте Росреестра (такой вывод следует из п. 5 Порядка размещения извещения…, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 № 724, действующего с 01.01.2017). 

Предназначение перечисленных сроков — предоставление возможности участнику долевой собственности в течение этого периода воспользоваться преимущественным правом (письменно заявить об этом). 

Реквизиты извещения сособственников о продаже доли в общей собственности 

П. 4.2 ст. 42 закона № 218-ФЗ содержит требования к извещению о продаже доли в недвижимом имуществе. Такой документ должен содержать следующие характеристики и условия:

  • вид и кадастровый номер;
  • адрес или иное полное описание местоположения (если нет адреса);
  • цену продажи;
  • сведения о продавце доли, включая адреса для связи. 

В извещении должны также содержаться иные условия сделки (например, об отсрочке или рассрочке платежа).

Сообщая о продаже доли в движимом имуществе, также необходимо указать индивидуализирующие признаки объекта, цену и иные условия продажи. 

Форма и образец письма или телеграммы другому собственнику о продаже доли в долевой собственности 

Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что особенности извещения могут быть предусмотрены федеральным законом. Такие особенности содержатся в пп. 4, 4.1, 4.2 ст. 42 закона № 218-ФЗ. В первую очередь они касаются формы и способа извещения, в отношении которых есть следующие варианты:

  1. Письменное извещение — общее правило. Для этого применимы заказное письмо, вручение под расписку, телеграмма, т. е. любые способы, при которых на руках остается подтверждение извещения.
  2. Извещение на официальном сайте, которое допускается при наличии следующих обстоятельств:
  • продается доля в объекте недвижимости;
  • число участников долевой собственности на этот объект более 20. 

Для соблюдения процедуры, исходя из пп. 2–5 Порядка размещения извещения, нужно:

  • зарегистрировать на сайте Росреестра личный кабинет;
  • разместить извещение, заполнив реквизиты электронной формы. 

По истечении 3 месяцев нахождения в открытом доступе объявление перемещается в архив. Росреестр не будет извещать участников долевой собственности при отсутствии у них личных кабинетов, а вот если личный кабинет у них есть, через него будет направлено извещение в электронном виде.

Форму извещения о продаже доли (на примере доли квартиры) можно скачать по ссылке: Образец письма-извещения о продаже доли

Регистрация сделки при продаже доли в праве общей долевой собственности 

Договор о продаже доли в целом должен соответствовать обычным требованиям к договорам купли-продажи. Дополнительно нужно указать:

  1. Размер доли, принадлежащей продавцу (как правило, в виде арифметической доли, реже в процентах).
  2. Выполнение продавцом обязанности по извещению других участников, отказ от приобретения доли или отсутствие ответа. 

Применительно к недвижимости действует требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об отчуждении доли, за исключением долей земельных участков и имущества ПИФа (п. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

В Росреестр продавец и покупатель представляют пакет документов, с составом которых можно ознакомиться в статье Документы для регистрации права собственности на квартиру.

В случае продажи доли совместно с долями других сособственников дополнительные документы не требуются. Иная ситуация — при продаже доли третьему лицу без участия остальных сособственников. В этом случае в дополнение к обычному пакету документов необходимо представить:

  • подтверждение извещения других участников долевой собственности — обязательно;
  • документы об отказе сособственников от своего преимущественного права (заявление об отказе от реализации преимущественного права, в котором подпись гражданина удостоверена нотариусом) — представляется по желанию. 

Особенностью заключения договора купли-продажи доли имущества является необходимость указания размера доли и извещения сособственников о предстоящей сделке одним из перечисленных в статье способов. При этом совершение сделки с третьим лицом возможно только после выявления отсутствия намерения одного из сособственников воспользоваться преимущественным правом приобретения доли.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить