Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости может потребоваться, когда последняя приобретается за счет денежных средств, являющихся общим имуществом супругов. Такое правило действует всегда для продажи общей недвижимости, но с покупкой все не так однозначно. Подробнее об этом, а также правилах оформления согласия читайте в нашей статье.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости 

Нотариальное согласие второго супруга на продажу недвижимости требуется только для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, совершаемой одним из супругов (соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ). Общим имуществом (имуществом, находящимся в совместной собственности) по общему правилу является имущество, которое было нажито во время брака.

Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в соответствии с ним имущество, которое было нажито совместно, может быть признано личной собственностью мужа или жены в зависимости от того, на чье имя такое имущество оформлено, и т. п.

По общему правилу личной собственностью одного из супругов также являются (п. 1 ст. 36 СК РФ):

  • квартиры, дачи и другое имущество, принадлежавшее ему до момента бракосочетания;
  • недвижимость и другое имущество, полученное таким супругом в качестве наследства, подарка или посредством других безвозмездных сделок. 

Согласие второго супруга на распоряжение личной собственностью не требуется.

Если распорядиться общей недвижимостью без нотариального согласия - что будет?

Во-первых, есть риск приостановки сделки с недвижимостью регистратором Росреестра.

Во-вторых, даже если регистратор совершит ошибку и пропустит сделку с общим имуществом, не подкрепленную нотариальным согласием, сделка эта будет ненадежной, с риском признания недействительной.

Последствия распоряжения недвижимостью, находящейся в совместной собственности, без нотариального согласия второго супруга закреплены в абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ. Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению квартиры, дома и другой недвижимости недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении (например, решение Индустриального райсуда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017). 

Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры 

Для приобретения квартиры или другой недвижимости нотариальное согласие требуют не всегда. Дело в том, что закон не предусматривает обязательность нотариального согласия супруга для распоряжения совместными деньгами, в отличие от совместно нажитого имущества. Однако иногда регистратор Росреестра или продавец имущества запрашивает такое согласие на свое усмотрение.

Есть официальное мнение Верховного Суда РФ об отсутствии необходимости нотариального согласия для покупки супругом земельного участка или иной недвижимости (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 19.10.2016.

Тем не менее гипотетически могут потребовать нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры, когда она:

  • приобретается за счет совместных денежных средств;
  • оформляется на имя одного из супругов. 

Отсутствие согласия в указанных выше случаях также делает сделку оспоримой. Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право на предъявление требований о недействительности сделки в течение 1 года с момента, когда узнали о такой сделке.

Вправе добавить нотариальное согласие супруга в список документов для покупки организатор торгов на арестованное недвижимое имущество (Указание Росимущества от 12.02.2019 № СА-12/4364ж). Однако Росимущество считает, что требовать этот документ нужно только у победителя торгов, а не у всех участников.

Нотариальное согласие супруга на покупку квартиры точное не потребуется, если:

  • оба супруга являются покупателями;
  • оформлен брачный договор, в котором содержатся условия о приобретении недвижимости без согласия второго супруга. 

Правила оформления согласия 

Для составления согласия на покупку или отчуждение недвижимости потребуется:

  • оригинал паспорта мужа или жены — того, кто дает согласие;
  • оригинал свидетельства о браке. 

В соответствии с п. 25 Регламента совершения нотариальных действий, утв. приказом Минюста от 30.08.2017 № 156, нотариус может установить наличие брака и из Единого реестра записей гражданского состояния. Подробнее о данном нормативном акте читайте в статье «Регламент совершения нотариусами нотариальных действий»

Целесообразно также подать нотариусу документы на приобретаемую или отчуждаемую недвижимость для того, чтобы нотариус мог проверить совпадение предмета договора, для которого оформляется согласие супруга, с реально имеющейся недвижимостью.

Госпошлина за удостоверение согласия составляет 500 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ), однако кроме нее нотариусы обязаны брать плату за оказание услуг правового и технического характера (см. письмо Федеральной нотариальной палаты от 20.11.2017 № 5083/03-16-3). Тарифы на такие услуги устанавливаются региональными нотариальными палатами. Их можно посмотреть на сайте ФНП. 

Срок действия и другие условия нотариального согласия супруга на покупку или отчуждение недвижимости 

Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее приобретение действует, как правило, до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Законом срок его действия не ограничен. Однако срок действия нотариального согласия супруга может быть установлен мужем или женой при его оформлении. Например, согласие можно дать на 1 месяц, 1 год и т. п.

Кроме срока действия могут быть установлены и другие условия действия документа:

  • конкретный объект недвижимости, который подлежит реализации или приобретению;
  • цена такого объекта;
  • возможность реализации объекта по частям и т. д. 

При этом если согласие дано на реализацию недвижимости на любых условиях и по любой цене, оформление договора купли-продажи, например, части такого объекта признается судами правомочным (определение ВС РФ от 31.05.2016 № 18-КГ16-33). 

Форма и содержание нотариального согласия 

Форма согласия на осуществление сделок с недвижимостью не утверждена, однако при его составлении нотариусы руководствуются формой 2.1 «Удостоверительная надпись для односторонней сделки», утвержденной приказом Минюста России от 27.12.2016 № 313.

В согласии на покупку или реализацию объектов недвижимости указывается:

  • место и дата совершения нотариального действия;
  • Ф. И. О., паспортные данные, адрес мужа или жены — того, кто дает согласие;
  • данные свидетельства о браке;
  • данные о недвижимости, на приобретение или отчуждение которой дается согласие;
  • само согласие;
  • условия дачи согласия (при наличии), например срок действия документа, цена сделки и т. п.;
  • информация о том, что другие условия пользования совместной собственностью не установлены в брачном договоре;
  • данные о том, что физлицо, дающее согласие, ознакомлено с положениями ст. 34, 35 СК РФ;
  • подпись физлица;
  • удостоверительная надпись нотариуса, которая содержит его Ф. И. О., название нотариального округа, а также сведения о том, что дееспособность подписанта проверена, личность установлена, а согласие соответствует его волеизъявлению. 

Отмена нотариального согласия супруга 

Отмена нотариального согласия супруга возможна в силу того, что такое согласие является односторонней сделкой и может быть отменено или изменено.

Отмена (отзыв согласия) должна быть сделана также в нотариальной форме (ст. 156, п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ). О ней должны быть уведомлены второй супруг и контрагент до момента совершения сделки, на осуществление которой было дано согласие (п. 57 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К отзыву согласия применяются по аналогии нормы об отзыве акцепта, следовательно, извещение об отмене согласия на производство сделки, направленное после того, как такая сделка совершится, считается несостоявшимся и не может служить основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 6, ст. 439 ГК РФ). 

*** 

Таким образом, нотариальное согласие на сделки с недвижимостью требуется в том случае, если предметом сделки является недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности мужа и жены. Данное правило не применяется, если брачным договором установлены другие условия или предметом сделки является личное имущество одного из супругов. Например, недвижимость, приобретенная до момента вступления в брак или в период брака по безвозмездным договорам.

Источники:
постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить