Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как уточнить границы земельного участка

Уточнение местоположения границ земельного участка — специальная процедура по точному определению границ ранее учтенных земельных участков. Какие участки относятся к ранее учтенным? Обязательно ли уточнять их границы? Каков порядок этой процедуры? Отвечаем на все эти вопросы в нашей статье.

Когда необходимо уточнить границы

Уточнение границ — право или обязанность

Порядок действий при уточнении границ

Куда обращаться

Согласование границ с соседями

Какие документы нужно подготовить для обращения в регистрирующий орган

Согласование границ с правообладателями смежных участков

Комплексные кадастровые работы

Уточнение границ земельного участка с увеличением площади

Когда необходимо уточнить границы

Согласно ч. 8 ст. 22 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) границы земельного участка (далее — ЗУ) определяются путем вычисления координат характерных точек.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) ЗУ вносились в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании правоустанавливающих документов, которые были на руках у их владельцев.

То есть до 2001 г. межевание не требовалось, площадь указывалась собственником, границы на местности не устанавливались либо устанавливались без использования геодезических данных. Такие участки называются ранее учтенными. Они составляют довольно большую часть всех участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН).

Уточнение границ требуется тогда, когда ЗУ имеет кадастровый номер и внесен в ЕГРН, но данные о границах не соответствуют требованиям закона № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 43 указанного закона). Примеры таких случаев (письмо Минэкономразвития от 06.11.2018 № 32226-ВА/Д23и):

  • в ЕГРН нет сведений о координатах точек границ;
  • координаты точек границ есть в ЕГРН, но определены неверно либо их указано несколько для каждой точки;
  • имеется пересечение границ ЗУ, несоответствие сведениям, указанным в правоустанавливающих документах.

Уточнение границ — право или обязанность

В отношении ранее учтенных земельных участков уточнение границ не является строго обязательной процедурой. Отсутствие точных сведений о координатах участка не относится к числу оснований для приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ). Между тем органы государственной регистрации прав настоятельно рекомендуют собственникам пройти эту процедуру, так как она сводит к минимуму риск возникновения споров с соседями и любыми иными лицами.

Обратите внимание! Государственная регистрация права на ЗУ, который имеет кадастровый номер, но не имеет установленных координат точек границ, совершенная по ранее действовавшему законодательству, является действительной. Владелец вправе в любой момент уточнить границы земельного участка и внести сведения о них в ЕГРН. Сделки при этом совершаются без каких-либо ограничений.

Таким образом, уточнение границ участка является правом, а не обязанностью правообладателя.

Порядок действий для уточнения границ

Правообладателю, все-таки пожелавшему провести уточнение границ земельного участка и внести эти сведения в ЕГРН, необходимо совершить целый ряд действий.

Куда обращаться

В первую очередь нужно обратиться к кадастровому инженеру, являющемуся членом специализированной саморегулируемой организации, для проведения комплекса кадастровых работ (п. 1 ст. 29 закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, далее — закон № 221-ФЗ). Перечень таких специалистов, прошедших аттестацию, есть на сайте Росреестра.

Правообладатель заключает с кадастровым инженером договор на осуществление кадастровых работ и после его выполнения получает межевой план. План выполняется только в электронной форме, то есть заказчику выдается диск с планом. Обязателен выезд на местность для замеров и определения координат.

Согласование границ с соседями

Порядок уточнения границ земельного участка предполагает обязательное согласование границ с правообладателями граничащих участков, которое оформляется в виде акта (п. 1 ст. 39, ст. 40 закона № 221-ФЗ). При кажущейся простоте процедуры на данном этапе можно испытать значительные затруднения. Без согласования границ межевой план оформить не удастся.

Подробнее о данной процедуре и ее подводных камнях читайте далее.

Какие документы нужно подготовить для обращения в регистрирующий орган

Пройдя процедуру согласования и получив на диске межевой план, владелец должен обратиться в офис МФЦ и подать заявление в Росреестр об уточнении сведений о ЗУ. К заявлению нужно приложить правоустанавливающий документ и диск с межевым планом. Данное действие осуществляется бесплатно.

Согласование границ с правообладателями смежных участков

При подготовке межевого плана кадастровому инженеру необходимо организовать процедуру сбора подписей правообладателей граничащих ЗУ (ст. 39 закона № 221-ФЗ).

Обратите внимание! Границы необходимо согласовать не только с собственниками смежных участков, но и с лицами, владеющими участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, арендаторами при наличии заключенного договора со сроком 5 лет (ч. 3 ст. 39 закона № 221-ФЗ). От имени правообладателей могут выступать их представители (ч. 4 ст. 39 закона № 221-ФЗ).

При этом у кадастрового инженера есть в распоряжении 2 варианта согласования границ:

  • индивидуально;
  • путем проведения собрания соседей.

Во втором случае необходимо поставить соседей в известность о запланированном собрании заранее — как минимум за 30 дней. Можно отправить всем извещения либо опубликовать такое извещение в официальном печатном издании соответствующего района (ч. 10 ст. 39 закона № 221-ФЗ).

При работе с владельцами соседних участков кадастровый инженер должен (ч. 11 ст. 39 закона № 221-ФЗ):

  • убедиться в наличии у явившихся лиц прав на смежный ЗУ;
  • ознакомить их с проектом межевого плана;
  • разъяснить его содержание;
  • показать согласуемые границы на местности.

Итогом процедуры является акт согласования границ в виде письменного документа с подписями соседей (ч. 1 ст. 40 закона № 221-ФЗ). В акте указывается итоговая площадь участка, кадастровый номер, местоположение границ.

Если границы не были согласованы в установленном законом порядке, это является основанием для признания межевого плана недействительным (см. решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23.04.2019 по делу № 2-3496/2018).

Комплексные кадастровые работы

Выше мы вели речь об уточнении границ, проводимом по желанию и за счет самого собственника. Однако кадастровые работы могут также производиться комплексно по заказу местных властей сразу на территории целого кадастрового квартала (-ов). В процессе этого в том числе происходит и массовое уточнение границ участков (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 42.1 закона № 221-ФЗ).

Такие работы имеют ряд преимуществ:

  • они оплачиваются из бюджета муниципального образования или субъекта РФ, в том числе за счет субсидии из федерального бюджета, а не за счет собственников (ч. 2 ст. 42.2 закона № 221-ФЗ);
  • уточняются границы сразу всех смежных участков в пределах определенной территории, что сводит к минимуму риск пересечения границ или кадастровых ошибок, споров.

Все полученные сведения одновременно заносятся в ЕГРН.

Рекомендуем! Любое заинтересованное лицо может узнать о том, будут ли проводиться комплексные кадастровые работы в отношении его участка, на сайте Росреестра или органа-заказчика. Кадастровый инженер извещает о проводимых работах каждого правообладателя (ч. 2 ст. 42.7 закона № 221-ФЗ). Таким образом, можно сэкономить на оплате труда кадастрового инженера.

Уточнение границ с увеличением площади земельного участка

В ходе кадастровых работ может оказаться, что по факту площадь ЗУ больше той, что указана в правоустанавливающих документах. Что делать в этом случае?

Закон № 221-ФЗ допускает уточнение границ с увеличением площади земельного участка, если превышение размеров находится в следующих пределах (ч. 3 ст. 42.8 закона № 221-ФЗ):

  • не более чем на величину предельного минимального размера ЗУ, если он установлен градостроительным регламентом;
  • не более чем на 10% по сравнению с площадью, указанной в ЕГРН, если для данного участка не установлен предельный минимальный размер.

Таким образом, фактически у собственника есть возможность при уточнении границ земельного участка увеличить его на 10 процентов (или на предельный минимальный размер).

Если при уточнении границ земельного участка площадь увеличилась больше допустимых пределов, Росреестр сначала приостановит государственный кадастровый учет (п. 32 ст. 26 закона № 218-ФЗ), а затем откажет, если причины не устранены. Однако правообладатель вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности на ЗУ большей площади.

Ситуация

По результатам кадастровых работ было установлено, что ЗУ гражданина Р. превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе и ЕГРН, больше чем на 10% (предельных размеров градостроительным регламентом не установлено). Росреестр отказал во внесении изменений по участку в ЕГРН в порядке уточнения границ.

Р. пришлось обратиться в суд с требованием признать право собственности на участок большей площади. Суд удовлетворил требования истца, отметив, что разница в площади вызвана ошибками в замерах при предоставлении ЗУ, а споры по границам с соседями отсутствуют (см. решение Похвистневского районного суда Самарской области от 12.04.2017 по делу № 2-403/2017).

***

Таким образом, уточнение границ земельного участка - это процедура, проводимая в отношении ранее учтенных участков по желанию их правообладателей. Она может проводиться как индивидуально по договору с кадастровым инженером, так и в массовом порядке в отношении всех участков на определенной территории.

Источники:
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить