Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Как произвести межевание земельного участка

Межевание земельного участка проводят, чтобы установить границы земельного участка и определить его точную площадь. Проблемы с немежеванным участком могут возникнуть при межевом споре с соседями либо при совершении сделки. Когда и как нужно проводить межевание, читайте далее.

Что такое межевание. Чем регулируется процедура

Межевание земельного участка – это комплекс работ, заключающихся в установлении границ участка, закреплении их на местности, определении площади такого участка и его местоположения (Инструкции по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996, далее - Инструкция). Проведение таких работ необходимо для индивидуализации участка земли, чтобы его можно было поставить на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

Межевание участка входит в комплекс кадастровых работ (п. 4.2 ст. 1 закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, далее — закон № 221-ФЗ), итогом которых является подготовка межевого плана. Требования к методам и точности определения границ земельного участка закреплены приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (далее — приказ № П/0393).

Закон № 221-ФЗ и приказ № П/0393  не содержат полных правил межевания земли, поэтому применяются Рекомендации, утв. Росземкадастром 17.02.2003 (далее — Рекомендации) и Инструкция в части, не противоречащей действующему законодательству.

В повседневной жизни термин «межевание» используется в более широком смысле и охватывает все кадастровые работы:

  • определение границ участка и его индивидуализацию;
  • подготовку документов для постановки участка на кадастровый учет.

Далее будем использовать термин именно в этом широком смысле.

Соотношение понятий «межевание земельного участка» и «проект межевания территории»

Проект планировки и межевания готовится в отношении определенной территории (ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, далее — ГрК). Цели планировки и межевания территории:

  • обеспечение ее устойчивого развития;
  • выделение элементов планировочной структуры;
  • выделение зон, в которых планируется строительство зданий и сооружений;
  • установление границ земельных участков.

Проект межевания территории готовится, когда при планировке такой территории образуются земельные участки. Как правило, он делается на основе проекта планировки территории (см. чч. 5, 6 ст. 41 ГрК). Подробнее об этом читайте в нашей статье «Проект планировки территории и проект межевания территории».

Вывод! Таким образом, проект межевания готовится в отношении не отдельного участка, а целой территории, и предусматривает образование нескольких земельных участков.

Когда необходимо межевание земельного участка

В настоящее время в законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон о госрегистрации) отсутствует запрет на проведение сделок с земельными участками, чьи границы не установлены. Однако если вы хотите продать часть земельного участка, участок земли, ваше право собственности на который не зарегистрировано, необходимо заказать межевой план земельного участка для последующей постановки участка на кадастровый учет и госрегистрации права собственности на него.

В других случаях межевание дачного участка делать пока необязательно.

Рекомендуем! Если есть возможность, провести межевание сейчас. Рано или поздно эта процедура станет обязательной, и лучше спокойно все сделать заранее, чем потом, когда начнется ажиотаж. Когда много собственников начнут межевание своих участков одновременно, может увеличиться стоимость работ и сроки их проведения.

Кроме того, межевание застрахует от возможных споров с соседями по поводу границ участка. Если споры с существующими соседями отсутствуют, это не значит, что такие споры не возникнут с новыми соседями, если прежние, например, умерли или продали участок.

Причиной такого спора может стать неправильно расположенный забор, который у прежних хозяев вопросов не вызывал. Новые соседи, получившие участок в собственность при проведении межевания установят, например, что забор стоит на их территории и потребуют его перенести.

Таким образом, купленный участок земли, в отношении которого не было проведено межевание, может уменьшиться в размере.

Обязательно ли проводить межевание земельного участка

Проводить межевание земельного участка обязательно, если нужно уточнить границы существующего участка. А также если образуется один или несколько новых участков из ранее существовавшего участка земли (процедуры раздела, выдела).

Также необходимо межевание, если участок не стоит на кадастровом учете, т.е. не является ранее учтенным. Нередко бывает так, что участок садового общества на учете стоит, а участки отдельных садоводов учтены не были. В этом случае можно отмежевать только свой участок или объединиться с соседями и сделать межевание нескольких участков.

Продажа участка без межевания

Продать или купить землю, не делая межевание можно, если участок относится к ранее учтенным.

Что такое «ранее учтенный участок»? Это означает, что участок был получен собственником до 01.03.2008 и на кадастровый учет поставлен без проведения межевания. Он числится в кадастре недвижимости (ЕГРН) без указания точных границ. С такими участками можно проводить сделки, если покупатель не возражает против того, что землю продают без установленных границ. В дальнейшем новый хозяин может уже самостоятельно провести межевание. При этом нет гарантии, что не возникнет проблем, например, претензий со стороны соседей в отношении границ участка. Причем, если соседский участок прошел межевание и оформлен уже в точных границах, то позиция соседей в споре будет сильнее. Если спор дойдет до суда, то велика вероятность, что выиграет тот, у кого оформлено право собственности на межеванный участок.

Какие документы нужно подготовить

Выше мы рассмотрели, для чего нужно межевание земельного участка. Сейчас остановимся на том, какие документы для межевания нужно собрать. Потребуется:

  • паспорт хозяина участка или его представителя;
  • доверенность, если интересы владельца участка представляет другое физлицо;
  • правоустанавливающие документы на землю (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт муниципального органа о предоставлении участка, судебное решение и т. п.);
  • правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, государственный акт о праве собственности на землю, выданный в соответствии с земельным кодексом РСФСР);
  • другие имеющиеся документы (например, землеустроительное дело, если межевание было проведено ранее, но на кадастровый учет участок поставлен не был).

Как сделать межевание земельного участка

Предлагаем следующий план межевания земельного участка.

Этап 1: сбор документов

Этот этап предусматривает подготовку документов, о которых мы рассказали выше.

Этап 2: оформление договора на проведение кадастровых работ

Проводить межевание и готовить межевой план может только кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации (ст. 29 закона № 221-ФЗ). Гражданская ответственность кадастрового инженера за недостоверность межевого плана, несоблюдение законодательства в области кадастровых отношений должна быть застрахована.

Оформляемый договор подряда является публичным договором, т. е. он:

  • должен быть заключен с каждым обратившимся физлицом;
  • должен содержать одинаковую цену для потребителей работ одной категории (физлиц, юрлиц и т. п.).

Отказ кадастрового инженера от оформления договора подряда не допускается (ст. 426 Гражданского кодекса РФ). Цена договора определяется путем составления твердой сметы. Договором может быть предусмотрена обязанность заказчика выплатить указанную сумму после постановки участка на кадастровый учет и регистрации права собственности

Этап 3: проведение кадастровых работ

Для проведения работ нужно провести кадастрового инженера на участок (подп. 1 п. 1 ст. 39 закона № 221-ФЗ). Кадастровый инженер определит характерные точки границы земельного участка, которыми являются углы участка, его различные выступы и т. п.

Как согласовать границы земельного участка Подробнее

При уточнении границ земельного участка, например когда участок был поставлен на кадастровый учет без геодезических измерений на основании картографического материала, нужно согласовать границы с владельцами соседних участков (ст. 39 закона № 221-ФЗ).

Межевой план земельного участка – это документ, в котором указаны сведения:

  • о новом (образуемом) участке;
  • части участка;
  • новые сведения об участке, которые отсутствуют в ЕГРН (например, координаты характерных точек границ участка).

Кадастровый инженер готовит межевой план в электронной форме и подписывает своей электронной подписью (ч. 4 ст. 21 закона о госрегистрации).

Документ создается на бумаге только в том случае, если это закреплено в договоре.

Этап 4: получение межевого плана и его сдача в Росреестр

Готовый межевой план нужно получить у кадастрового инженера и сдать в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет и оформления права собственности на него.

Рекомендуем! Можно пропустить этот этап, если в договоре обязать кадастрового инженера передать межевой план в Росреестр самостоятельно (ст. 20 закона о госрегистрации). Это значительно сэкономит ваше время.

Кадастровый инженер может передавать документы самостоятельно, если он зарегистрирован в электронном сервисе «Личный кабинет кадастрового инженера» (см. Порядок взаимодействия…, утв. приказом Минэкономразвития от 18.11.2015 № 855).

Этап 5: регистрация права собственности на участок в Росреестре

Если вы приобретаете участок и одновременно сделали межевание, то возникает вопрос, можно ли одновременно изменить данные на участок в кадастре и оформить сделку. Такое возможно, если ваше межевание не повлияло на границы соседей и если не изменилась площадь участка по сравнению со старыми документами продавца.

Иначе просто не получится адекватно описать участок в договоре купли-продажи.

Поэтому, если площадь менялась, сначала стоит оформить технические изменения в кадастровых данных, а потом уже идти оформлять сделку.

Как долго длится регистрация права собственности на землю, почему ее срок совпадает со сроком кадастрового учета? Читайте далее по ссылке.

 

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество Подробнее

Этап 6: получение документов на участок в Росреестре

По окончании процедуры постановки земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности нужно получить правоподтверждающий документ. Он называется выписка из ЕГРН и уже несколько лет выдается вместо свидетельства о праве собственности.

 

Выписка в ГРЕН Выписка из ЕГРН вместо свидетельства о праве собственности Подробнее

Как узнать о готовности документов, читайте в нашей статье «Как узнать о готовности документов о госрегистрации права собственности».

Когда межевание делается бесплатно

Важно! В отношении отдельных частных участков земли бесплатное межевание не проводится. То есть не получится запросить у муниципальных властей межевание своего участка.

Когда появляется возможность сэкономить на межевании участка и провести его за счет местной администрации:

  • первый случай - если ваш участок вошел в кадастровый квартал (большой блок участков), в отношении которого проводятся комплексные кадастровые работы (ст. 42.1, 42.2 закона № 221-ФЗ). Итогом проведения работ будет подготовленная карта-план межевания территории, которая содержит сведения для внесения в ЕГРН информации о земельных участках и других объектах недвижимости, находящихся в границах кадастрового квартала.
  • второй случай – покупка участка на торгах. Местная администрация обязана подготовить документацию к торгам. Если участок, который она хочет продать с торгов, еще не описан в ходе комплексных кадастровых работ, то администрация должна заказать индивидуальное межевание и включить в конкурсную документацию схему расположения участка.
  • Владелец участка, вошедшего в район комплексных кадастровых работ, может требовать от кадастрового инженера бесплатно указать границы его участка.

Обращаем внимание, что муниципальные органы проводят кадастровые работы тоже исключительно по конкурсу, в рамках законодательства о госзакупках. Таким образом, оплатить самому межевание для выбранного участка – более быстрый способ. Земельный кодекс разрешает самостоятельную оплату межевания, если участок формируется по вашему заявлению.

К сожалению, маловероятно, что удастся добиться оперативного межевания за счет администрации приглянувшегося вам участка судебными методами. Например, суды признают, что администрация права даже, если она только организует тендер на межевание – ведь она не бездействует, четко следует закону, см. Апелляционное определение Мособлсуда от 10.08.2016 по делу № 33а-19258/2016)

О создании нового участка путем межевания можно узнать больше в материалах системы КонсультантПлюс. Зайдите в систему с помощью нашей ссылки на бесплатный пробный доступ – она позволит читать многие интересные материалы в течение 2-х дней.

***

Итак, мы рассказали, как сделать межевание земельного участка. Нужно собрать документы на землю и обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет необходимые замеры, составит межевой план и при необходимости согласует границы участка с соседями. Готовый план владелец земельного участка или кадастровый инженер (при наличии такого условия в договоре) передает в Росреестр, после чего участок будет поставлен на кадастровый учет. Владельцу останется только получить выписку из ЕГРН. Таков краткий порядок межевания земельного участка.

Источники:
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить