Как оформить аренду земельного участка у муниципалитета: процедура, заявление

Почему выгодно арендовать землю у администрации и как это сделать

Одним из вариантов получения надела в пользование является возможность взять участок земли в аренду у местной администрации.

Такая процедура имеет следующие плюсы:

• юридическая чистота и безопасность сделки;
• умеренная и адекватная цена за пользование.

Аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка, согласно положениям ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК), можно оформить одним из следующих способов:

1. Подписав сделку по результатам выигранных торгов.
2. Заключив соглашение напрямую, без проведения торгов.

Первый способ является основным, а второй — исключительным. Особые обстоятельства, позволяющие обойтись без аукциона, прописаны в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Например, юридическое лицо может получить земельный участок в аренду у администрации города, если оно примет на себя обязательства по завершению на этой территории недостроенного объекта и исполнению обязательств застройщика в рамках закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

С какой целью можно арендовать землю у города

Претендовать на получение во временное пользование участка у города могут любые юридические и физические лица.

С какой целью планируется взять в аренду землю у администрации города, имеет большое значение еще на этапе оформления документов.

Важно! Способ получения объекта во временное пользование (через аукцион или без него) зависит в том числе от целей его использования (подробнее — в п. 2 ст. 39.6 ЗК).

Обратите внимание! Цели аренды интересующего участка не должны противоречить его разрешенному использованию.

Так, согласно положениям пп. 4, 8 ст. 39.11 ЗК целевое использование необходимо указывать в заявлениях, подаваемых в муниципалитет: о согласовании схемы расположения; с просьбой о проведении аукциона. При этом одним из оснований отказа в согласовании заявлений является несоответствие разрешенного использования участка целям, указанным в заявлении.

Обратите внимание! От целей получения земли зависит срок, на который будет заключен договор аренды (подробнее — ниже).

Как найти участок для аренды

Куда обращаться в поисках земли

Если на примете нет подходящего надела, возможны следующие способы его поиска:

1. Следить за информацией об участках, выставляемых на торги администрацией. Она размещается в интернете (на сайте муниципалитета и/или на torgi.gov.ru) или в местных газетах на той территории, где ведется поиск земли.
2. Тщательно изучить публичную кадастровую карту. Для этого необходимо найти на сайте Росреестра с помощью соответствующей карты участок публичной формы собственности, не имеющий ограничений или обременений. Можно выбрать на указанной карте свободную от кадастровой разметки зону — объект, не поставленный на кадастровый учет. Но в последнем случае придется заняться также регистрацией территории в Росреестре.

Как только интересующий участок найден, следует обращаться в местную администрацию. Порядок аренды земельного участка у администрации через аукцион мы рассмотрим далее, а как заключить интересующую сделку без торгов, вы узнаете из ст. 39.14 ЗК.

Порядок оформления аренды: этапы

Порядок оформления аренды муниципальной земли зависит от ряда факторов:

• нужны ли торги;
• кто инициатор проведения торгов (муниципалитет или потенциальный арендатор);
• поставлен конкретный участок на кадастровый учет или нет.

Как оформить аренду земли через торги

Разберем подробно самую сложную ситуацию: как получить землю в аренду у администрации, когда инициатором торгов выступает заинтересованное лицо (организация или гражданин), а объект не состоит на кадастровом учете. В этом случае заявителю необходимо совершить следующие действия (ст. 39.11 ЗК):

1. Подготовить схему расположения надела (лучше обратиться за ее оформлением к специалисту — кадастровому инженеру).
   

   Обратите внимание! Не допускается подготовка схемы расположения заявителем в случае его образования в границах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

2. Подать в администрацию заявление об утверждении подготовленной схемы.
3. Дождаться решения госоргана о согласовании представленной схемы.
4. Обеспечить выполнение кадастровых работ.
5. Осуществить кадастровый учет участка и регистрацию прав муниципальной собственности на него.
6. Обратиться в администрацию с заявлениями:
   • о проведении аукциона;
   • государственной регистрации права.
7. Получить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
8. Дождаться принятия госорганом решения о проведении аукциона.
9. Принять участие и победить в торгах.
10. Подписать договор, полученный от администрации.

Соответственно, если участок на кадастровом учете состоит, начинать необходимо с заявления о проведении аукциона.

Как проходит аукцион

В основном все аукционы по передаче земли в пользование являются открытыми и проходят в электронной форме (ст. 39.11 ЗК). Случаи, когда торги назначаются закрытыми, указаны в п. 10 ст. 39.11 ЗК. Ситуации, при которых электронные торги недопустимы, — в п. 2 ст. 39.13 ЗК.

Время, место и порядок проведения, сроки подачи заявок, порядок внесения и возврата задатка, шаг аукциона устанавливаются муниципалитетом.

Извещение о проведении торгов по аренде земельных участков у администрации публикуется в интернете и официальной местной газете не менее чем за 30 дней до даты их проведения. Обязательным приложением к извещению, опубликованному на официальном сайте, является проект договора аренды.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды определяется ежегодный размер арендной платы.

Как оформить землю в аренду без торгов

Если же ситуация исключительная и позволяет взять землю в аренду без торгов, тогда по правилам ст. 39.15–39.17 ЗК РФ:

• подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• ожидается решение о предварительном согласовании;
• подается заявление о предоставлении участка в аренду;
• в течение 30 дней администрация решает и оформляет документы, а затем заявителю отдают решение о предоставлении участка и договор аренды на подпись.

Как составить заявление на аренду земли

Требований к оформлению заявлений (об утверждении схемы расположения участка, проведении аукциона, государственной регистрации права муниципальной собственности) в рамках процедуры получения земли в аренду через аукцион в законе нет. Они пишутся в свободной форме.

Что касается заявлений, которые подаются для приобретения без торгов, то требования к ним установлены в ст. 39.15 и 39.17 ЗК.

Например, вот что нужно указать в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.15 ЗК):

• паспортные данные заявителя (для физического лица) или название, адрес, ОГРН, ИНН (для юридического лица);
• кадастровый номер интересующего объекта;
• идентификационные данные решения об утверждении проекта межевания земли;
• кадастровый номер участка (участков), из которого образован интересующий объект;
• основание для предоставления надела без проведения аукциона;
• просьба о предоставлении земли в аренду;
• цель использования земли;
• идентификационные данные документов по планировке территории;
• адрес для связи с заявителем.

Какие документы для аренды земельного участка у администрации нужно приложить к заявлению, см. в п. 2 ст. 39.15 ЗК.

Данные, обязательные для внесения в заявление на аренду земельного участка у администрации без проведения торгов, и список прилагаемых к нему документов можно уточнить в ст. 39.17 ЗК. Пример такого обращения смотрите тут: Образец заявления на аренду земли у администрации.

На каких условиях заключается договор аренды с муниципалитетом

Условия соглашения о пользовании наделом определяются гл. 34 Гражданского кодекса РФ, ЗК и иными федеральными законами.

Например, в ст. 39.8 ЗК предусмотрен целый ряд обязательств арендаторов. Необходимость их включения в текст сделки зависит от особенностей передаваемой в пользование территории. Например, если передается земля в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, арендатор обязан обеспечить свободный доступ людей к воде.

Важно! В договоре аренды не могут устанавливаться требования к работам/услугам, влекущие за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом данной сделки, т. е. с сохранением земельного участка, его свойствами (п. 14 ст. 39.8 ЗК).

Муниципальные власти обычно пользуются образцами договора аренды, утвержденными заранее на местном уровне и соответствующими всем требованиям федеральных, региональных и местных законов. Кроме того, договоры с муниципалитетом часто включают дополнительные запреты для арендатора, например:

• обязанность согласовывать субаренду с собственником участка (по общему правилу ЗК достаточно уведомления, но это правило можно изменить в договоре);
• предоставление арендодателю беспрепятственного доступа на участок и т. п.

Плата за аренду земельного участка муниципальной собственности определяется в соответствии со ст. 39.7 ЗК. Если сделка заключается по итогам аукциона, то сумма первого и последующих платежей устанавливается на самих торгах.

Сроки, на которые заключается договор аренды, зависят от целей получения объекта и определяются в пп. 8, 9, 10 ст. 39.8 ЗК. Они могут быть:

• Точными. Например, ровно 20 лет, когда надел передан гражданину для ИЖС.
• Ограниченными. Например, не более чем на 3 года в случае передачи объекта гражданину для ведения огородничества.
• Периодами. Например, от 30 до 5 лет, когда арендатор — фирма, а цель приобретения — комплексное освоение территории.
• Зависимыми от других соглашений или документов. Например, на срок действия охотохозяйственного соглашения в случае предоставления участка лицу, с которым заключено такое соглашение. 

***

Найти подходящий для интересующих целей объект можно в интернете — на сайте муниципалитета или публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы получить его в пользование, придется поучаствовать в аукционе. В исключительных случаях закон допускает передачу земли без торгов. Изъятые из оборота территории не могут быть переданы в аренду. Заявления, оформляемые в адрес администрации в процессе получения земли через аукцион, пишутся в свободной форме. А требования для заявлений, составляемых в целях получения объекта без торгов, предусмотрены в Земельном кодексе.