Почему выгодно арендовать землю у администрации и как это сделать
Одним из вариантов получения надела в пользование является возможность взять участок земли в аренду у местной администрации.
Такая процедура имеет следующие плюсы:
- юридическая чистота и безопасность сделки;
- умеренная и адекватная цена за пользование.
Аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка, согласно положениям ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК), можно оформить одним из следующих способов:
- Подписав сделку по результатам выигранных торгов.
- Заключив соглашение напрямую, без проведения торгов.
Первый способ является основным, а второй — исключительным. Особые обстоятельства, позволяющие обойтись без аукциона, прописаны в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Например, юридическое лицо может получить земельный участок в аренду у администрации города, если оно примет на себя обязательства по завершению на этой территории недостроенного объекта и исполнению обязательств застройщика в рамках закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
С какой целью можно арендовать землю у города
Претендовать на получение во временное пользование участка у города могут любые юридические и физические лица.
С какой целью планируется взять в аренду землю у администрации города, имеет большое значение еще на этапе оформления документов.
Важно! Способ получения объекта во временное пользование (через аукцион или без него) зависит в том числе от целей его использования (подробнее — в п. 2 ст. 39.6 ЗК).
Обратите внимание! Цели аренды интересующего участка не должны противоречить его разрешенному использованию.
Так, согласно положениям пп. 4, 8 ст. 39.11 ЗК целевое использование необходимо указывать в заявлениях, подаваемых в муниципалитет: о согласовании схемы расположения; с просьбой о проведении аукциона. При этом одним из оснований отказа в согласовании заявлений является несоответствие разрешенного использования участка целям, указанным в заявлении.
Обратите внимание! От целей получения земли зависит срок, на который будет заключен договор аренды (подробнее — ниже).
Как найти участок для аренды
Куда обращаться в поисках земли
Если на примете нет подходящего надела, возможны следующие способы его поиска:
- Следить за информацией об участках, выставляемых на торги администрацией. Она размещается в интернете (на сайте муниципалитета и/или на torgi.gov.ru) или в местных газетах на той территории, где ведется поиск земли.
- Тщательно изучить публичную кадастровую карту. Для этого необходимо найти на сайте Росреестра с помощью соответствующей карты участок публичной формы собственности, не имеющий ограничений или обременений. Можно выбрать на указанной карте свободную от кадастровой разметки зону — объект, не поставленный на кадастровый учет. Но в последнем случае придется заняться также регистрацией территории в Росреестре.
Как только интересующий участок найден, следует обращаться в местную администрацию. Порядок аренды земельного участка у администрации через аукцион мы рассмотрим далее, а как заключить интересующую сделку без торгов, вы узнаете из ст. 39.14 ЗК.
Порядок оформления аренды: этапы
Порядок оформления аренды муниципальной земли зависит от ряда факторов:
- нужны ли торги;
- кто инициатор проведения торгов (муниципалитет или потенциальный арендатор);
- поставлен конкретный участок на кадастровый учет или нет.
Как оформить аренду земли через торги
Разберем подробно самую сложную ситуацию: как получить землю в аренду у администрации, когда инициатором торгов выступает заинтересованное лицо (организация или гражданин), а объект не состоит на кадастровом учете. В этом случае заявителю необходимо совершить следующие действия (ст. 39.11 ЗК):
- Подготовить схему расположения надела (лучше обратиться за ее оформлением к специалисту — кадастровому инженеру).
Обратите внимание! Не допускается подготовка схемы расположения заявителем в случае его образования в границах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.
- Подать в администрацию заявление об утверждении подготовленной схемы.
- Дождаться решения госоргана о согласовании представленной схемы.
- Обеспечить выполнение кадастровых работ.
- Осуществить кадастровый учет участка и регистрацию прав муниципальной собственности на него.
- Обратиться в администрацию с заявлениями:
- о проведении аукциона;
- государственной регистрации права.
- Получить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
- Дождаться принятия госорганом решения о проведении аукциона.
- Принять участие и победить в торгах.
- Подписать договор, полученный от администрации.
Соответственно, если участок на кадастровом учете состоит, начинать необходимо с заявления о проведении аукциона.
Как проходит аукцион
В основном все аукционы по передаче земли в пользование являются открытыми и проходят в электронной форме (ст. 39.11 ЗК). Случаи, когда торги назначаются закрытыми, указаны в п. 10 ст. 39.11 ЗК. Ситуации, при которых электронные торги недопустимы, — в п. 2 ст. 39.13 ЗК.
Время, место и порядок проведения, сроки подачи заявок, порядок внесения и возврата задатка, шаг аукциона устанавливаются муниципалитетом.
Извещение о проведении торгов по аренде земельных участков у администрации публикуется в интернете и официальной местной газете не менее чем за 30 дней до даты их проведения. Обязательным приложением к извещению, опубликованному на официальном сайте, является проект договора аренды.
По результатам аукциона на право заключения договора аренды определяется ежегодный размер арендной платы.
Как оформить землю в аренду без торгов
Если же ситуация исключительная и позволяет взять землю в аренду без торгов, тогда по правилам ст. 39.15–39.17 ЗК РФ:
- подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
- ожидается решение о предварительном согласовании;
- подается заявление о предоставлении участка в аренду;
- в течение 30 дней администрация решает и оформляет документы, а затем заявителю отдают решение о предоставлении участка и договор аренды на подпись.
Как составить заявление на аренду земли
Требований к оформлению заявлений (об утверждении схемы расположения участка, проведении аукциона, государственной регистрации права муниципальной собственности) в рамках процедуры получения земли в аренду через аукцион в законе нет. Они пишутся в свободной форме.
Что касается заявлений, которые подаются для приобретения без торгов, то требования к ним установлены в ст. 39.15 и 39.17 ЗК.
Например, вот что нужно указать в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.15 ЗК):
- паспортные данные заявителя (для физического лица) или название, адрес, ОГРН, ИНН (для юридического лица);
- кадастровый номер интересующего объекта;
- идентификационные данные решения об утверждении проекта межевания земли;
- кадастровый номер участка (участков), из которого образован интересующий объект;
- основание для предоставления надела без проведения аукциона;
- просьба о предоставлении земли в аренду;
- цель использования земли;
- идентификационные данные документов по планировке территории;
- адрес для связи с заявителем.
Какие документы для аренды земельного участка у администрации нужно приложить к заявлению, см. в п. 2 ст. 39.15 ЗК.
Данные, обязательные для внесения в заявление на аренду земельного участка у администрации без проведения торгов, и список прилагаемых к нему документов можно уточнить в ст. 39.17 ЗК. Пример такого обращения смотрите тут: Образец заявления на аренду земли у администрации.
На каких условиях заключается договор аренды с муниципалитетом
Условия соглашения о пользовании наделом определяются гл. 34 Гражданского кодекса РФ, ЗК и иными федеральными законами.
Например, в ст. 39.8 ЗК предусмотрен целый ряд обязательств арендаторов. Необходимость их включения в текст сделки зависит от особенностей передаваемой в пользование территории. Например, если передается земля в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, арендатор обязан обеспечить свободный доступ людей к воде.
Важно! В договоре аренды не могут устанавливаться требования к работам/услугам, влекущие за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом данной сделки, т. е. с сохранением земельного участка, его свойствами (п. 14 ст. 39.8 ЗК).
Муниципальные власти обычно пользуются образцами договора аренды, утвержденными заранее на местном уровне и соответствующими всем требованиям федеральных, региональных и местных законов. Кроме того, договоры с муниципалитетом часто включают дополнительные запреты для арендатора, например:
- обязанность согласовывать субаренду с собственником участка (по общему правилу ЗК достаточно уведомления, но это правило можно изменить в договоре);
- предоставление арендодателю беспрепятственного доступа на участок и т. п.
Плата за аренду земельного участка муниципальной собственности определяется в соответствии со ст. 39.7 ЗК. Если сделка заключается по итогам аукциона, то сумма первого и последующих платежей устанавливается на самих торгах.
Сроки, на которые заключается договор аренды, зависят от целей получения объекта и определяются в пп. 8, 9, 10 ст. 39.8 ЗК. Они могут быть:
- Точными. Например, ровно 20 лет, когда надел передан гражданину для ИЖС.
- Ограниченными. Например, не более чем на 3 года в случае передачи объекта гражданину для ведения огородничества.
- Периодами. Например, от 30 до 5 лет, когда арендатор — фирма, а цель приобретения — комплексное освоение территории.
- Зависимыми от других соглашений или документов. Например, на срок действия охотохозяйственного соглашения в случае предоставления участка лицу, с которым заключено такое соглашение.
***
Найти подходящий для интересующих целей объект можно в интернете — на сайте муниципалитета или публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы получить его в пользование, придется поучаствовать в аукционе. В исключительных случаях закон допускает передачу земли без торгов. Изъятые из оборота территории не могут быть переданы в аренду. Заявления, оформляемые в адрес администрации в процессе получения земли через аукцион, пишутся в свободной форме. А требования для заявлений, составляемых в целях получения объекта без торгов, предусмотрены в Земельном кодексе.