Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году реально ли? Насколько сложен данный механизм? Куда обратиться, если хочется использовать участок иначе, чем предписано органами власти? Ответы на эти вопросы — в нашей статье.

Когда нужно изменить вид разрешенного использования

Когда можно изменить ВРИ

Какой пакет документов надо изучить, прежде чем менять ВРИ

Порядок изменения ВРИ на другой основной или добавления вспомогательного

Куда обращаться, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный

Общественные обсуждения или публичные слушания как обязательный этап смены ВРИ

Когда могут отказать в смене ВРИ

Когда нужно изменить вид разрешенного использования

Прежде чем начинать процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка (далее — ВРИ), проверьте, точно ли это необходимо. Дело в том, что в рамках вида разрешенного использования могут допускаться разные варианты застройки, разные виды деятельности.

Все возможные ВРИ перечислены в Классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 (далее — Классификатор). Они привязаны к категории земли, а также зависят от особенностей территориального зонирования.

В Классификаторе подробно описан каждый ВРИ, поэтому следует внимательно изучить расшифровку вида своего земельного участка. Возможно, он уже допускает ту деятельность, которую вы собираетесь на нем вести.

Например, ваш участок имеет ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» и вы планируете построить на нем дом. Если посмотреть расшифровку в Классификаторе (код 2.2), то мы увидим, что данный вид подразумевает в том числе постройку жилого дома до трех этажей, то есть менять ВРИ в данном случае не нужно.

Кроме того, следует учесть, что разрешенное использование, установленное до утверждения Классификатора, является действительным независимо от того, соответствует ли оно Классификатору (ч. 11–13 ст. 34 закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). До 01.01.2020 органы местного самоуправления должны привести действующие правила землепользования и застройки в соответствие с Классификатором. По заявлению владельца участка органы власти должны принять решение об установлении такого соответствия без проведения дополнительных процедур.

Когда ВРИ можно изменить

Если вы все же пришли к выводу о необходимости смены ВРИ, следует проанализировать, допускается ли это характеристиками данного земельного участка, прежде всего его категорией (см. пп. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ).

Изменение видов разрешенного использования участков, относящихся к землям населенных пунктов, осуществляется на основании норм Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), а также правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, градостроительного регламента и технических регламентов, то есть имеет вполне определенную установленную процедуру.

Что же касается иных категорий земель, то изменение ВРИ земельного участка должно осуществляться в порядке, предусмотренном специальным законодательством (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), которое, однако, на сегодняшний день соответствующих норм не содержит.

Так, в отношении земель сельхозназначения порядок изменения ВРИ должен быть установлен законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Однако этот закон не содержит таких норм, что является пробелом в законодательстве. Изменить ВРИ земельного участка из сельскохозяйственных угодий не получится без перевода участка в другую категорию, что возможно, например, при изменении границ населенного пункта (постановление 18-го ААС от 25.01.2019 по делу № А07-1720/2018). Для иных земель сельхозназначения ВРИ может быть изменен в соответствии с градостроительным регламентом (см. письмо Минэкономразвития РФ от 08.07.2008 № Д08-1995).

Далее подробно рассмотрим только порядок изменения разрешенного использования земельных участков, принадлежащих к категории земель населенных пунктов.

Какой пакет документов надо изучить, прежде чем менять ВРИ

Перед изменением вида разрешенного использования земельного участка изучите градостроительный регламент и правила землепользования и застройки муниципального образования. Дело в том, что в рамках населенного пункта определены территориальные зоны. Каждый участок, соответственно, имеет подходящие для него ВРИ (п. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

Их делят:

  • на основные, то есть максимально подходящие для данного участка с учетом особенностей застройки;
  • вспомогательные, которые не имеют самостоятельного значения, а используются только совместно с основными;
  • условно разрешенные, которые допустимы (п. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Обратите внимание! Изменение ВРИ возможно только в тех пределах, которые установлены правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Чтобы иметь полную информацию об установленных для вашего участка видах разрешенного использования, полезно будет получить сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Сведения содержат полную информацию о развитии территорий, об их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства, в том числе видах разрешенного использования.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, расскажем далее.

Порядок изменения ВРИ на другой основной или добавления вспомогательного

Для того чтобы изменить ВРИ на другой, предусмотренный для данной территориальной зоны в качестве основного или вспомогательного, владельцу не нужно проходить сложные процедуры (п. 4 ст. 37 ГрК РФ). Достаточно подать заявление об этом в орган регистрации прав (п. 3 ст. 13 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письмо Минэкономразвития РФ от 20.02.2017 № ОГ-Д23-1752 и).

Отказ регистрирующего органа по мотивам отсутствия разрешения уполномоченного органа на изменение ВРИ является незаконным (см. п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2018, далее — Обзор).

Куда обращаться, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный

Если вы хотите изменить ВРИ на условно разрешенный, что значительно расширяет возможности использования участка, то приготовьтесь к серьезной и длительной процедуре.

В общих чертах порядок определения такого вида установлен ст. 39 ГрК РФ, но может дополняться местными правилами землепользования и застройки.

Процедуру можно разделить на несколько этапов:

  1. В первую очередь заинтересованному лицу необходимо направить соответствующее заявление о смене ВРИ в комиссию.
  2. Следующим обязательным этапом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка являются общественные обсуждения или публичные слушания. Подробнее о них читайте в самостоятельном разделе ниже.
  3. Получив заключение от организатора обсуждений, комиссия составляет письменные рекомендации о целесообразности/нецелесообразности смены ВРИ и направляет их в местную администрацию.
  4. Местная администрация в течение 3 дней выносит решение об изменении ВРИ или отказе в изменении ВРИ с обязательной мотивировкой. Оно также подлежит публикации.

 

Общественные обсуждения или публичные слушания как обязательный этап изменения ВРИ

Смена вида разрешенного использования земельного участка невозможна без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (п. 4 ст. 39 ГрК РФ).

Их назначает комиссия после приема заявления землевладельца и составления проекта решения. При обсуждениях обязательно должно быть учтено мнение владельцев соседних участков, для чего их заранее уведомляют о проведении обсуждений. Кроме того, должны быть привлечены также любые владельцы участков, которым может быть причинен вред в связи с изменением ВРИ. Все участники вправе высказывать свои замечания, предложения по обсуждаемому вопросу.

Обсуждения должны длиться не больше 1 месяца (точный срок устанавливается в местных нормативных актах, п. 7 ст. 39 ГрК РФ). По их результатам выносится заключение, которое подлежит обязательной публикации в официальных источниках (на сайте).

Если местной администрацией принимается решение о смене ВРИ на условно разрешенный без обсуждений или слушаний, то оно является незаконным (см. п. 4 Обзора).

В то же время, несмотря на важность общественных обсуждений, их результаты носят для местной администрации только рекомендательный характер. В каждом случае администрация должна принимать самостоятельное независимое решение, учитывая заключение, но не основываясь на нем.

Ситуация

Общество — владелец земельного участка обратилось в комиссию с заявлением об установлении условно разрешенного ВРИ «для строительства комбината бытового обслуживания». Местная администрация вынесла постановление об отказе, основываясь на отрицательном заключении общественных обсуждений. Общество обжаловало этот отказ в арбитражный суд.

Суд поддержал истца, указав, что все возражения жителей близлежащих домов были связаны со строительством химчистки и прачечной, а не приемных пунктов для этих целей, как предполагает проект строительства истца. Кроме того, администрация не должна основываться на результатах слушаний, которые носят только рекомендательный характер. Апелляционная инстанция поддержала такое решение (см. постановление 1-го ААС от 19.06.2018 по делу № А43-34438/2017).

Когда могут отказать в смене ВРИ

Отказ в смене разрешенного использования земельного участка — нередкая ситуация, что подтверждается сложившейся богатой судебной практикой по оспариванию решений местных администраций. В изменении вида точно откажут в следующих случаях:

Выбранный заявителем новый ВРИ не может быть установлен из-за несоблюдения требований к минимальному/максимальному размеру земельного участка

Так, предпринимателю отказали в изменении вида с «индивидуальное жилищное строительство» на «магазины товаров первой необходимости площадью до 150 м» в связи с тем, что согласно градостроительному регламенту площадь участка для таких объектов должна быть не менее 1000 кв. м, в то время как его участок был всего 625 кв. м (см. п. 9 Обзора).

Заявителем является лицо, не имеющее права менять ВРИ

Исходя из толкования норм, безусловным правом обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка обладает собственник, а также любой иной законный владелец земельного участка, например арендатор. Однако арендатор может быть лишен такого права, если изначально участок был предоставлен ему на праве аренды с условием определенного целевого использования (см., например, п. 3 Обзора).

Выбранный ВРИ противоречит имеющимся установленным ограничениям в пользовании земельным участком

Так, предпринимателю было отказано в установлении вида «обслуживание автотранспорта — мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки» в связи с тем, что участок находится в водоохранной зоне реки Иж, что само по себе уже исключает подобную деятельность на участке (см. постановление 17-го ААС от 04.12.2017 № 17АП-13866/2017-АК).

В любом случае отказ органа местного самоуправления в изменении ВРИ можно обжаловать в судебном порядке (п. 12 ст. 39 ГрК РФ).

***

Итак, мы подробно рассмотрели, как поменять вид разрешенного использования земельного участка. Ответ на этот вопрос зависит от категории земли, а также местных правил землепользования и застройки и градостроительного регламента.

Источники:
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить