Продажа доли в квартире между близкими родственниками

Правила продажи родственнику доли в квартире 

Каждый из сособственников, имеющих долю в общей собственности, может по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей (завещать, подарить, продать и т. д.). Если доля передается по возмездной сделке, то преимущественное право покупки будут иметь сособственники (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Продажа доли в квартире родственнику должна быть произведена с соблюдением следующих правил:

1. Если приобретатель еще не имеет доли в квартире, то в силу ст. 250 ГК РФ требуется:
   • Обязательное извещение других сособственников о намерении продать свою долю. Уведомление составляется в письменной форме и обязательно должно содержать кадастровый номер квартиры, ее адрес, размер доли продавца, цену, по которой предполагается продажа (п. 4.2 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации недвижимости).
   • Получить отказы сособственников от преимущественной покупки доли или дождаться истечения месячного срока с момента их уведомления.
2. Если покупатель уже является сособственником, то извещать других лиц, владеющих долями в квартире, не требуется (п. 4 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости).
3. Продажа доли требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости). Исключением из этого правила являются сделки с имуществом, переданным в паевой инвестфонд.
4. Переход права собственности на долю подлежит регистрации в Росреестре. Подробности далее. 

Документы для продажи доли в квартире 

Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестр необходимо представить следующий комплект документов на продажу доли в квартире родственнику (ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости):

• заявление о госрегистрации прав;
• общегражданские паспорта покупателя и продавца или их представителей (в последнем случае также представляется нотариальная доверенность);
• договор купли-продажи доли в квартире, заверенный нотариально (с общими правилами его составления можно ознакомиться в нашей статье «Договор продажи доли в общей долевой собственности»);
• акт приема-передачи недвижимого имущества;
• документ, подтверждающий право продавца на отчуждаемую долю (свидетельство о праве собственности, с 01.01.2017 — выписка из ЕГРН);
• технический план на квартиру, выданный кадастровым инженером, если объект недвижимости ранее не был поставлен на кадастровый учет;
• документы об уплате госпошлины (представляются по желанию, т. к. регистратор получает сведения об уплате госпошлины из информационной системы о платежах, см. п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости);
• извещение сособственников о продаже доли, если покупатель еще не имеет доли в данной квартире (при наличии прикладываются отказы от приобретения доли, и в этом случае нет необходимости дожидаться истечения месячного срока с момента уведомления сособственников). 

О сроках проведения госрегистрации вы узнаете из нашей статьи «Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество». 

Дополнительные документы на продажу доли 

Кроме указанных выше обязательных документов в зависимости от конкретного случая могут понадобиться следующие документы:

• Согласие мужа/жены на продажу долю в квартире, заверенное у нотариуса, если такая доля была куплена в период брака. Такое правило распоряжения общим имуществом супругов установлено ст. 35 СК РФ.
• Согласие супруга покупателя доли, если приобретение происходит за счет общих денежных средств на имя одного из супругов. Ознакомиться с правилами оформления нотариального согласия можно в нашей статье «Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости».
• Cогласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге. Например, была куплена с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в Россрестр также необходимо будет представить кредитный договор со всеми приложениями и изменениями и закладную.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным (п. 2 ст. 37 ГК РФ). 

Следует помнить, что в силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (СК РФ), п. 3 ст. 37 ГК РФ опекуны, родители и близкие родственники не могут совершать с ребенком сделки, за исключением передачи последнему имущества в дар. 

НДФЛ при сделке с долей 

Освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже доли граждане РФ при условии, что они владели ею не менее:

• 3 лет, если она была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ);
• 5 лет, если доля была получена по другим основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). 

При меньших сроках владения продавец может получить имущественный вычет в размере стоимости реализованной доли, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При приобретении доли в квартире у родственника следует помнить, что в п. 5 ст. 220 НК РФ установлен запрет на предоставление имущественного вычета на покупку квартиры или доли в ней, если сделка была осуществлена между взаимозависимыми лицами.

В силу п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми признаются:

• муж/жена покупателя;
• его мать и отец;
• полнородные и неполнородные сестры и братья. 

Также взаимозависимыми признаются подопечные и их попечители (опекуны).

Суд может установить взаимозависимость по другим основаниям в силу ч. 7 ст. 105.1 НК РФ в том случае, если существует риск совершения сделки на ценовых условиях, отличных от тех, что имели бы место в отношениях между независимыми сторонами.

Характерно в этом случае письмо Минфина РФ от 13.07.2015 № 03-04-07/40094. Министерство указало на отсутствие формального запрета на получение вычета при приобретении имущества женой у отца ее супруга, при условии что не будет установлена взаимозависимость данных лиц. 

Проблема образования микродолей в квартире 

В настоящее время не существует какого-либо ограничения как по формированию доли, так и по ее реализации. Вполне возможна ситуация, когда предметом сделки может стать 1/125 или 1/250 доля (микродоля) в квартире. Такая ситуация нередко приводит к злоупотреблению правами собственниками микродолей.

В целях урегулирования данного вопроса в Госдуму внесен законопроект № 346930-7, который был принят в 1-м чтении 23.05.2018. Суть документа следующая. Предлагается:

• Запретить образование долей, если это повлечет невозможность вселения в квартиру каждого из собственников при соблюдении учетной нормы площади на 1 человека. Исключение составляют случаи, когда общая долевая собственность возникла в силу закона (например, в ходе приватизации или при наследовании имущества), т. е. собственниками небольших долей в квартире в основном смогут быть только близкие родственники.
• Признать сделки, совершенные с долями, которые не отвечают указанному выше требованию, ничтожными.
• Разрешить вселение в квартиру родителей, детей, мужа/жены собственника доли без учета нормы жилой площади. В отношении других лиц вселение допускается только на основании судебного решения.

Думается, что с принятием данного законопроекта исчезнут из повседневной жизни такие понятия, как профессиональные соседи и квартирное рейдерство. 

*** 

Таким образом, реализация доли в квартире близкому родственнику, не являющемуся одним из сособственников данного жилого помещения, потребует извещения других сособственников о готовящейся сделке. Последние имеют право на преимущественное право покупки такой доли. Указанные извещения в обязательном порядке представляются в Росреестр. В том случае, если сособственники написали отказы от покупки доли, сделка регистрируется по общим правилам. При отсутствии согласий регистрация перехода права происходит только по истечении месяца с момента вручения извещений.