Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
23 июля 2019

Предварительный договор купли-продажи дома - образец

Предварительный договор купли-продажи дома станет гарантией заключения сделки. Используя образец, легко подготовить собственный документ, защищающий интересы продавца и покупателя. О том, как это сделать, расскажем в данной статье.

Как составить предварительный договор по образцу 2019 года

Условия предварительного договора

Задаток по предварительному договору

Как расторгнуть предварительный договор

Спорные ситуации, связанные с фактическим незаключением основного договора

Иные категории споров

Как скачать и заполнить образец предварительного договора купли-продажи дома

Как составить предварительный договор по образцу 2019 года

Перед тем как приступить к оформлению сделки по приобретению жилого дома, необходимо изучить предварительный договор купли-продажи дома образца 2019 года. Это поможет ориентироваться в том, какие шаги законодательство сейчас разрешает совершить для защиты своих прав продавцу и покупателю.

Сначала следует обратить внимание на форму соглашения о будущем переходе прав: согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ форма предварительного договора должна соответствовать форме основного. Договор купли-продажи дома, согласно ст. 550 ГК РФ, всегда составляется в форме письменного документа, подписанного всеми участниками сделки. На стороне продавца и покупателя может выступать несколько лиц.

Есть два случая, когда дополнительно потребуется нотариальное удостоверение:

  • продается доля в праве общей собственности;
  • одна из сторон сделки — несовершеннолетний.

Следовательно, и предварительный договор в таких ситуациях потребуется дополнительно удостоверить нотариально (во исполнение п. 2 ст. 429 ГК РФ).

На практике предварительный договор заключается тогда, когда стороны не имеют возможности сразу подписать основной. Например, в ситуации, если:

  • в доме зарегистрировано лицо, которое перед передачей жилья требуется снять с регистрации;
  • необходимо получить дополнительное согласие на сделку (например, органов опеки и попечительства, если затрагиваются права несовершеннолетнего);
  • имеются иные обстоятельства, препятствующие оперативному заключению сделки.

О схожем типе документов подробнее читайте в статье «Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)».

Условия предварительного договора

Закон не ограничивает стороны в свободе учитывать в соглашении любые условия, которые они сочтут возможными. Необходимо обязательно оговорить существенные условия основного договора купли-продажи дома:

  • предмет, описанный максимально подробно;
  • цену или способ ее определения;
  • список граждан, которые могут сохранить свое право на проживание в коттедже.

Кроме того, необходимо указать срок заключения основного договора. Если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Из предварительного договора купли-продажи не могут возникать какие-либо права, а также обязанности, кроме обязательства заключить основной договор купли-продажи (см. решение Одоевского районного суда Тульской области от 07.02.2018 по делу № 2-3/18).

В качестве обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор используется такой способ, как неустойка. Это не противоречит законодательству (см. решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06.02.2018 по делу № 2-165/18).

Задаток по предварительному договору

Задаток, который в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ может быть предусмотрен в предварительном договоре, — это денежная сумма, передаваемая продавцу покупателем. Он выполняет две функции:

  • Обеспечительную. В случае отказа стороны от заключения основного договора он становится своеобразной платой за упущенную выгоду или возможность.
  • Платежную. При вступлении в силу основного договора сумма входит в состав платежа по нему.

Задаток может вноситься только в денежной форме, его размер не регламентирован и зависит от соглашения сторон. Но если в рамках предварительного договора происходит оплата полной стоимости или значительной части стоимости объекта, даже если такая выплата названа задатком, предварительное соглашение может быть квалифицировано как основное с условием о предоплате (см. п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, далее — постановление № 54).

Как расторгнуть предварительный договор

Предварительный договор расторгается по правилам, установленным гл. 29 ГК РФ:

  1. По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Стороны должны составить письменный документ и отразить в нем условия расторжения договора. Соглашение о расторжении делается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если договор был совершен в нотариальной форме, то соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.

    Сторона, настаивающая на расторжении договора, должна направить предложение об этом другой стороне (п. 2 ст. 452 ГК РФ, см. статью «Составляем письмо о расторжении договора - образец»). Целесообразно сразу приобщить к письму подписанное со своей стороны соглашение о расторжении.

  2. По решению суда. Требование о расторжении договора можно направить в суд только после того, как был получен отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор либо ответ не был получен в срок.

Требование о расторжении должно опираться на существенное нарушение договора контрагентом или существенное изменение обстоятельств (п. 2 ст. 450 и в ст. 451 ГК РФ). Причем суд при принятии решения о расторжении договора исходит из наличия всех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Разумеется, стороны в договоре могут установить иной порядок расторжения, в том числе и в одностороннем порядке. Однако это должно быть четко отражено в тексте договора. Если по предварительному договору вносился задаток, то его возврат зависит от оснований расторжения договора и решается согласно положениям ст. 381 ГК РФ.

Спорные ситуации, связанные с фактическим незаключением основного договора

Достаточно часто предварительный договор состоит всего из нескольких пунктов и не содержит механизма реализации обязательства по заключению основного договора. Это ошибка, поскольку отсутствие ясно прописанных условий может не дать возможности говорить об их нарушении.

Обязательства прекратятся, если до истечения срока действия предварительного договора стороны не направят друг другу предложение заключить основной. Если форма его направления будет произвольной, а не выраженной в виде проекта основного соглашения, сложно будет требовать и понуждения к заключению, и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства (см. решение Киевского районного суда г. Симферополя от 16.02.2018 по делу № 2-183/18).

Если договором предусмотрен задаток и он стал частичным возмещением убытков, остальные могут быть взысканы в части, не покрытой суммой убытка (см. п. 2 ст. 381 ГК РФ, решение Ивановского районного суда от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).

Но основной договор может быть не подписан в срок, установленный для этого, по причинам, не зависящим от воли сторон, например:

  • из-за отказа банка в переоформлении залога;
  • наложения ареста на объект недвижимости;
  • смерти или утраты дееспособности продавцом или покупателем, его попадания в места лишения свободы.

В этом случае требование о понуждении к заключению основного договора или возмещению причиненных убытков будет отклонено судом (см. решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 20.02.2018 по делу № 2-572/18).

Иные категории споров из предварительного договора купли-продажи дома

Бывают споры, связанные с требованием признать предварительный договор купли-продажи дома незаключенным. Они часто связаны с тем, что подготовка проекта документа проводилась без учета всех требований законодательства в части согласования существенных условий.

Одним из них будет идентификация предмета. Для индивидуализации предмета достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (см. ст. 554 ГК РФ и п. 2 постановления № 54). Тем менее этот объект может не быть на конкретный момент в собственности стороны, так как предварительное соглашение выражает только намерение (см. решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25.12.2017 по делу № 2-2787/17).

Следует учитывать, что, если действие предварительного договора прекратилось, необходимости в признании его незаключенным не возникает, достаточно заявить требование о взыскании суммы задатка как неосновательного обогащения (см. решение Октябрьского районного суда г. Томска от 14.12.2017 по делу № 2-3025/17).

Как скачать и заполнить образец предварительного договора купли-продажи дома

Для заполнения образца предварительного договора необходимо иметь при себе документы, идентифицирующие объект. При оформлении договора также нужно придерживаться следующих правил:

  • подписи обеих сторон должны быть выполнены собственноручно;
  • передачу задатка нужно подтвердить распиской, его сумма должна быть менее 100% стоимости объекта;
  • обязательства, которые должны быть исполнены для возможности заключить основное соглашение, должны быть прописаны максимально подробно;
  • срок заключения основного договора должен быть определен способом, не создающим двойного толкования.

Скачать предварительный договор купли-продажи дома можно по ссылке: предварительный договор купли-продажи дома - образец.

***

Готовя предварительный договор купли-продажи дома, необходимо обращать внимание на судебную практику, она позволит избежать ошибок и создать документ, оптимально защищающий права обеих сторон.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить