Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Порядок продажи доли в квартире 

Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, зависит от того, кто входит в состав собственников, кому продается квартира и сколько долей будет отчуждаться:

1. Как известно, имущество, находящееся в собственности у нескольких лиц, является общей собственностью (п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).

Если жилье принадлежит полностью дееспособным субъектам, сделки с жильем совершаются по общим правилам, установленным ГК РФ.

Если часть имущества принадлежит несовершеннолетним или другим защищаемым законом категориям граждан, учитываются положения иных актов (в частности, закона «Об опеке…» от 24.04.2008 № 48-ФЗ, далее — закон № 48-ФЗ, подробнее – в статье Особенности совершения сделок с несовершеннолетними в 2017-2018 годах);

2. В зависимости от того, кому продается квартира, решается вопрос о применении ст. 250 ГК РФ, посвященной преимущественному праву покупки.

Согласно указанной норме, если доля продается постороннему лицу, сособственники должны быть уведомлены об этом в письменной форме.

Если сособственники заинтересованы в приобретении этой доли, они выкупают ее, несмотря на договоренность продавца с третьими лицами.

3. Доли могут отчуждаться самостоятельно или все единовременно, одному или разным покупателям. Здесь также решается вопрос применения преимущественного права покупки. 

В любом случае договор купли-продажи доли должен быть удостоверен нотариусом.

О других нюансах продажи доли читайте здесь: Образец договора купли-продажи доли в квартире. 

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка 

Особняком стоит вопрос, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, ведь проведение сделок с участием детей происходит с разрешения органа опеки и попечительства (далее — орган ОиП).

Родители, родные или усыновители при распоряжении имуществом ребенка приобретают обязанности опекуна (см. абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ) и, продавая квартиру, обязаны получить предварительное разрешение органа ОиП (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 закона № 48-ФЗ).

Если это условие не будет выполнено, обнаруживший факт продажи имущества несовершеннолетнего орган ОиП обращается в суд за расторжением такого договора. Единственным исключением из этого правила является случай, при котором проведение сделки привело к улучшению условий жизни ребенка (ч. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ).

Итак, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего в орган ОиП представляются (письма Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М и от 09.06.1999 № 244/26-5):

• заявление от обоих родителей;
• копии финансовых лицевых счетов продаваемого и приобретаемого жилья;
• выписки из ЕГРН;
• запрос нотариуса о разрешении на совершение сделки;
• выписка из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего и т. д. 

Указанный список является рекомендуемым, поэтому перед проведением сделки следует уточнить перечень документов в органе ОиП по месту нахождения доли несовершеннолетнего. 

Нужно ли разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, где зарегистрирован ребенок-несобственник 

В п. 4 ст. 292 ГК РФ содержится положение, согласно которому отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние, происходит с разрешения органа ОиП.

Этому положению корреспондирует ч. 5 ст. 21 закона № 48-ФЗ.

Получается, что если в квартире дети зарегистрированы, но права собственности у них нет, купля-продажа такой квартиры происходит также с разрешения органов ОиП.

Однако Конституционный суд в пп. 3.1–3.3 постановления от 08.06.2010 № 13-П разъяснил, что:

• по общему правилу вмешательство органа ОиП при отчуждении имущества, где проживает несовершеннолетний, не требуется, поскольку такой несовершеннолетний находится на попечении родителей, добросовестность которых предполагается;
• п. 4 ст. 292 ГК РФ применяется к детям, оставшимся без попечения родителей, о чем известно органам ОиП;
• п. 4 ст. 292 ГК РФ признается недействительным в той части, в которой мешает защитить права детей оставшихся фактически без попечения родителей, о чем ОиП не было известно, хотя должно было быть известно. 

Таким образом, закон не обязывает получать предварительное разрешение ОиП для проведения сделки, где у ребенка собственности не имеется, однако существует риск оспаривания сделки, заключенной без согласия органа ОиП в отношении недвижимости ребенка, фактически оставшегося без попечения родителей, хотя бы орган ОиП об этом не знал. 

В каких случаях орган опеки и попечительства отказывает в выдаче разрешения на продажу доли несовершеннолетнего 

На выдачу предварительного разрешения или отказ в такой выдаче органу ОиП даются 15 дней после подачи заявителями документов (ч. 3 ст. 21 закона 48-ФЗ).

В законе не указано, что именно может служить основанием для отказа в выдаче, органы ОиП в каждом конкретном случае решают это сами и при отказе мотивируют свое решение.

Перечислим основания, признанные судом законными.

1. При отчуждении доли происходит уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.09.2015 № 33-15355/2015 по делу № 2-3744/2015).
2. Недостаточно доказательств того, что отчуждение приведет к улучшению жилищных прав несовершеннолетнего (решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 24.10.2014 по делу № 2-3946/2014).
3. Отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии безусловных гарантий возникновения права собственности несовершеннолетних на другой объект недвижимости (решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 28.10.2017 по делу № 2А-5377/2017). 

Можно ли оспорить отказ органов опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения 

Основание отказа органа ОиП можно оспорить в судебном порядке, см. примеры:

1. Второй родитель не дает своего согласия на продажу доли несовершеннолетнего, поэтому орган ОиП отказал в выдаче предварительного разрешения. Суд признал такой отказ незаконным, отменил его, поскольку, по мнению судьи, несогласие второго родителя должно рассматриваться в совокупности с исследованием проводимой сделки, ее последствий. Важным являются интересы ребенка: условия его проживания, объем и состав имущества (решение Чайковского городского суда Пермского края от 05.09.2017 по делу № 2-1483/2017).
2. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и приобретение квартиры с большей площадью, но с привлечением заемных средств (ипотека). Органы ОиП не дали разрешения на проведение сделки, ссылаясь на риск утраты имущества вследствие неисполнения родителями обязательств по кредитному договору. Суд не согласился с этим основанием, поскольку данный довод носит предположительный характер и доказательств этим доводам не имеется (решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 24.09.2014 по делу № 2-3286/2014). 

Однако практика показывает, что в большинстве случаев суд встает на сторону органа ОиП, и даже по приведенным примерам имеются противоположные решения. 

*** 

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, кроме общеустановленного ГК РФ, включает в себя обращение в орган ОиП за предварительным разрешением на проведение сделки.

Законом не определено, что является основанием для отказа в выдаче такого разрешения, это устанавливается органом в каждом конкретном случае и подтверждается либо опровергается судом.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, поясняет также статья «Особенности совершения сделок с несовершеннолетними в 2017-2018 годах».