Как купить квартиру в ипотеку под материнский капитал?

Общие положения о приобретении жилья под маткапитал 

Маткапиталом являются денежные средства, которые выделяются из федерального бюджета для поддержки семей, имеющих детей. Правила их выделения и использования установлены законом «О дополнительных мерах государственной поддержки…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее — закон № 256-ФЗ).

Граждане, имеющие право на такой вид господдержки, перечислены в ст. 3 закона № 256-ФЗ.

Подробнее о том, кто имеет право на материнский капитал, рассказывается в материале КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Среди прочего обладатели маткапитала имеют право потратить денежные средства на улучшение жилищных условий (подп. 1 п. 3 ст. 7 закона № 256-ФЗ), которое может быть осуществлено путем:

• покупки квартиры;
• постройки жилья путем оформления договора участия в долевом строительстве;
• постройки или реконструкции частного дома;
• привлечения кредитных средств либо выплаты кредитных платежей. 

Данные разновидности закреплены пп. 2 и 3 Правил направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий, утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (далее — правила № 862). 

Важно! Размер маткапитала на 2020 год составляет 466 617 руб., маткапитала на 1-го ребенка — 150 000 руб., маткапитала на 2-го и последующего ребенка с 01.01.2020, если такое право не возникло ранее — 616 617 руб. (п. 1 ст. 8 закона «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» от 02.12.2019 № 380-ФЗ). 

Какую квартиру можно купить с материнским капиталом с ипотекой 

Купить квартиру с материнским капиталом с ипотекой можно при условии, что жилье отвечает следующим требованиям:

• Расположено на территории РФ (п. 3 ст. 10 закона № 256-ФЗ).
• Является объектом недвижимого имущества.
• Приобретено по сделке, не противоречащей законодательству РФ (подп. 1 п. 1 ст. 10 закона № 256-ФЗ). С основаниями, по которым сделка может быть признана недействительной, можно ознакомиться в нашей статье «Основания для признания сделки недействительной».
• Соответствует санитарным, техническим нормам и правилам, а также другим требованиям законодательства (п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. ВС РФ 22.06.2016).

Обратите внимание! Купленная квартира подлежит оформлению (переоформлению) в общую собственность супругов и всех их детей. При этом доля каждого определяется соглашением (п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). 

На погашение каких кредитов можно использовать маткапитал 

Приобрести квартиру в ипотеку, т. е. с привлечением кредитных средств, можно не дожидаясь, когда с момента рождения или усыновления ребенка пройдет 3 года (п. 6.1 ст. 7, п. 6 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Средства маткапитала можно потратить:

• на выплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
• погашение основного долга по ипотечному кредиту;
• выплату процентов по ипотечному кредиту. 

Маткапитал нельзя использовать на уплату штрафов и пеней, начисленных за просрочку исполнения обязательств по погашению кредита (подп. «б» п. 3 правил № 862).

Кредит на покупку квартиры может быть выдан:

• кредитной организацией;
• кредитным потребкооперативом, осуществляющим свою деятельность не менее 3 лет с момента госрегистрации;
• другой организацией, предоставившей заем на покупку жилья, выполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой, например организацией, где работают родители ребенка. 

Об отличиях кредитного договора и договора займа можно прочитать в нашей статье «Договор займа и кредитный договор - отличие». 

Об актуальных размерах маткапитала читайте справочную информацию КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Порядок действия при покупке квартиры в ипотеку под маткапитал 

Рассмотрим приобретение квартиры в ипотеку, когда денежные средства маткапитала идут на погашение основного долга и уплату процентов. В этом случае следует совершить следующие действия:

1. Определиться с банком, готовым выдать ипотечный кредит.
2. Подобрать квартиру, которая соответствует требованиям, рассмотренным нами выше. Произвести оценку квартиры. Дождаться утверждения банком выбранного жилья.
3. Заключить договор страхования жизни и имущества.
4. Оформить кредитный договор, договор купли-продажи квартиры, договор об ипотеке. Квартира останется в залоге у банка до полного погашения кредита.
5. Уплатить авансовый платеж продавцу.
6. Подождать перевода кредитных средств на счет застройщика либо на аккредитивный счет, с которого они будут выплачены продавцу квартиры, после того как Росреестром будет зарегистрирован переход права собственности (подробнее — в статье «Расчет через аккредитив при покупке недвижимости»). Может быть использована также банковская ячейка и другие виды расчетов.
7. Передать совместно с продавцом документы на регистрацию в Росреестр (как это сделать, рассказано в статье «Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре»).
8. Направить заявление о распоряжении денежными средствами и комплект документов, о котором мы расскажем ниже, в ПФР. Последний после проверки перечислит денежные средства в банк. Они будут зачтены в счет погашения основного долга и процентов по кредиту.
9. Выплатить ипотечный кредит полностью.
10. Снять обременение с квартиры.
11. Переоформить в течение полугода квартиру в долевую собственность. Сделать это можно, заключив соглашение о распределении долей либо оформив договор дарения доли. 

Список документов, необходимых для использования маткапитала 

Для использования средств на покупку квартиры в ипотеку необходимо наряду с заявлением о распоряжении денежными средствами представить в ПФР следующие документы и информацию (п. 12 Правил 862):

• паспорт лица, которому выдан сертификат на получение маткапитала;
• паспорт супруга и свидетельство о браке, если стороной по сделке выступает супруг лица, получившего сертификат;
• сведения из договора купли-продажи квартиры;
• сведения из ЕГРН, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру на лицо, которому выдан сертификат, и/или на его жену/мужа;
• сведения из кредитного договора на покупку жилья;
• сведения из договора об ипотеке, зарегистрированного в Росреестре.

Обратите внимание! Документы можно подать в электронной форме через портал Госуслуги (п. 6(1) Правил 862). В этом случае не требуется предоставлять паспорта супругов.

*** 

Таким образом, покупка квартиры в ипотеку за счет средств маткапитала является одним из наиболее часто встречающихся вариантов использования последнего. Преимуществом данного способа является то, что нет необходимости ждать 3 года с момента рождения/усыновления ребенка. Следует помнить, что средства маткапитала не могут быть потрачены на выплату штрафов, пеней, которые были начислены за просрочку выполнения обязательства по погашению кредита. Если в дальнейшем планируется продать квартиру, оплаченную маткапиталом, советуем ознакомиться со статьей Как продать купленную на материнский капитал квартиру?