Документы для регистрации права собственности на квартиру

Список документов для регистрации права собственности на квартиру

Необходимость оформлять жилье в собственность может быть связана с приватизацией квартиры, переходом прав в связи с куплей-продажей жилого помещения, наследованием, дарением, меной и т. д. Все эти процессы имеют свои нюансы, а потому и необходимый пакет документов в зависимости от конкретной ситуации будет меняться.

Примерный перечень необходимых документов, составленный с учетом требований ст. 21 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ), представлен ниже.

1. Заявление на государственную регистрацию (экземпляр выдается каждой из сторон — участниц сделки, и 1 экземпляр остается в регистрирующем органе).
2. Документы, удостоверяющие личности заявителей.
3. Квитанция об уплате госпошлины.
4. Документация, являющаяся основанием для возникновения вновь регистрируемых прав собственности на квартиру: договор о купле-продаже жилья, о его дарении, мене, свидетельство о праве наследования (по закону или по завещанию), акты органов местного самоуправления, договор долевого участия в строительстве, решение суда о признании права и т. д.
5. Подтверждение регистрации права предыдущего собственника жилья (с 01.01.2017 — выписка из ЕГРН).
6. Технический план, подготовленный кадастровым инженером, если квартира ранее не была поставлена на кадастровый учет (подп. 2 п. 4 ст. 18 закона № 2018-ФЗ)

Прочие документы, представляемые в Росреестр в отдельных случаях

В зависимости от конкретного случая имеются свои тонкости в подготовке комплекта документов:

1. Разрешение органов опеки и попечительства требуется в том случае, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, гражданин с ограниченной дееспособностью или полностью недееспособный (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
2. При продаже квартиры одним из супругов необходимо представить нотариально удостоверенное согласие на сделку второго супруга, если квартира была приобретена ими в браке (ст. 35 СК РФ). Этот же документ требуется при продаже приобретенной в браке квартиры, если супруги развелись, но раздел имущества при этом не производился. Когда же квартира, наоборот, покупается одним из супругов (и только он будет указан в договоре купли-продажи и свидетельстве), то от второго нужно согласие на покупку (простая форма, не нотариальная).
3. В случае продажи доли в квартире продавец обязан принести в орган госрегистрации документы, которые послужат подтверждением выполнения требований законодательства о предоставлении другим собственникам жилья преимущественного права выкупа доли. Так, остальные собственники рассматриваемого объекта недвижимости могут либо подготовить нотариально заверенный отказ от такого приобретения, либо подписать отказ в присутствии компетентного представителя территориального органа Росреестра. Если такой возможности нет, то продавец доли обязан известить других участников долевой собственности. Информация сохраняется в открытом доступе в течение 3 месяцев. Иногда государственный регистратор может попросить представить справку из Федеральной налоговой службы о том, что продавцом уплачены все необходимые налоги. 

Особенности подачи заявления в случае сделки с участием заемных средств

1. Для находящейся в залоге у банка квартиры, купленной с привлечением заемных средств (в ипотеку), нужно согласие залогодержателя на сделку.
   
   В качестве залогодержателя выступает банк. Согласие оформляется на фирменном бланке организации за подписью уполномоченного лица. Это касается ситуации, когда квартира уже куплена предыдущим собственником и имеется соответствующее свидетельство о праве.
2. 
   Если квартира приобретается с привлечением заемных средств банка, потребуется закладная на объект недвижимости и кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями, если они были. О закладной подробно рассказывается в нашей статье Что это – закладная на квартиру по ипотеке? О кредитном договоре читайте Образец кредитного договора и порядок оформления.

Нюансы регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

При приобретении жилого помещения в строящемся доме подавать заявление на регистрацию следует только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 48 закона № 218-ФЗ).

Разрешение поступает в Росреестр из государственного органа. Если этого не произошло, его должен представить сам застройщик. Не всегда девелопер даже при наличии необходимых документов торопится идти в Росреестр, тем самым мешая участникам долевого строительства получить свидетельства о праве собственности на купленные квартиры. В качестве одного из вариантов решения проблемы можно рассматривать судебное урегулирование вопроса. Однако такой исход нежелателен, т. к. влечет за собой дополнительные расходы — как материальные, так временные. Лучше прийти к консенсусу с застройщиком путем переговоров или изначально выбирать организацию — продавца недвижимости с хорошей репутацией. 

Уплата госпошлины

Размер госпошлин регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации (гл. 25.3), его можно посмотреть заранее в любом открытом источнике. Однако рекомендуется на месте уточнить у специалиста, какую точно сумму и в какой пропорции участники сделки должны уплатить.

Законодательство постоянно претерпевает изменения, в связи с чем привычный размер стандартной госпошлины за ту или иную процедуру может изменяться. С марта 2013 года была отменена необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости, соответственно, пошлина в этом случае взимается только за регистрацию перехода права собственности.

Квитанцию об оплате пошлины заявитель предоставляет, если сам сочтет нужным. Закон не требует включения данного документа в общий пакет (п. 7 ст. 18 закона №218-ФЗ). 

Удостоверение личности заявителя

В ст. 18 закона № 218-ФЗ даются подробные комментарии о том, каким образом заявитель может подтвердить свою личность, а в случае действия по доверенности в качестве представителя юридического лица — свои полномочия.

Обычно физическими лицами предъявляются паспорта. Если кто-то из участников сделки действует через представителя, нужен паспорт этого представителя и нотариальная форма доверенности на него с указанием необходимых полномочий. Представитель юридического лица предъявляет паспорт и документ о назначении на должность, по желанию (необязательно) устав, свидетельства о государственной регистрации юридического лица и о постановке на учет в налоговом органе, приказ о назначении руководителя в виде нотариально заверенных копий или копий вместе с подлинниками для сравнения и заверения сотрудником органа регистрации. 

Предоставление кадастрового паспорта квартиры с экспликацией

Кадастровый паспорт на квартиру больше не выдается. Данный документ заменен техническим планом, который готовится кадастровым инженером. В том случае, если технические данные квартиры содержатся в ЕГРН, то предоставлять техплан не требуется. Если же данные о квартире в реестре отсутствуют, то техплан, выданный кадастровым инженером в электронной форме (в виде файла или ссылки на него в общей базе), будет необходим, т.к. одновременно с регистрацией перехода права собственности будет произведена постановка квартиры на кадастровый учет.

Если в квартире была проведена перепланировка, перед продажей все изменения необходимо узаконить. Владельцу жилья с перепланировкой нужно будет внести изменения в ЕГРН. Как узаконить перепланировку - читатйте здесь.

Приобретателю квартиры с перепланировкой перед покупкой стоит обратить внимание на этот момент, в противном случае процесс регистрации перехода права может затянуться на неопределенное время из-за череды приостановок или даже отказа. Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. 

Важность получения расписки о приеме документов

Все документы и их реквизиты, переданные специалисту Росреестра, должны быть перечислены в расписке, которую сотрудник регистрационной службы выдает на руки каждому из участников сделки в качестве подтверждения их приема (подп. 1 п.17 ст.18 закона № 218-ФЗ). В ней проставляются подписи заявителей и принимающего специалиста, дата и время приема. Желательно проверять содержимое такой расписки, не отходя от обслуживающего окна. При сдаче документов в МФЦ, по почте или посредством электронных сервисов способы направления уведомления установлены приказом Минэкономразвития «Об установлении порядка и способов уведомления…» от 15.03.2016 № 127 (п. 2):

• на электронную почту заявителя в виде ссылки на электронный документ, доступный для скачивания в течение месяца;
• бумажным письмом по почте, если документы представлены почтой без указания электронного адреса.

Периодически возникают случаи, когда документы теряются в процессе их перемещения между специалистами Росреестра и доказать, что они вообще были сданы на регистрацию, можно будет только с помощью полученной расписки (уведомления). В противном случае возможны не только приостановка или отказ во внесении сведений в ЕГРП, но и проблемы с восстановлением утраченного документа. 

Особенности представления документов на регистрацию

Вопросом регистрации прав на недвижимое имущество в России занимается федеральный орган, уполномоченный Правительством РФ (ст. 3 закона № 218-ФЗ). Это Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, или Росреестр. В ее компетенции находятся все этапы процесса:

• прием документов;
• их проверка на комплектность и соответствие нормам, установленным законами;
• анализ сделки на наличие нарушений при ее проведении и оформлении;
• внесение сведений в Единый государственный реестр прав;
• выдача готового свидетельства на право собственности.

Отказ от приема документов со стороны Росреестра неправомерен, а вот отказ от внесения сведений в ЕГРН — один из вариантов исхода процесса, поэтому рекомендуется ответственно подойти к процедуре оформления и подачи документов.

Прийти можно лично в любой отдел Росреестра (у них общая база на всю Россию и территориальное положение недвижимости неважно) или отправить с заявлением своего представителя по доверенности. Подать документы возможно также по почте или в форме электронных образов по специальным электронным каналам. Также Росреестр работает с многофункциональными центрами, можно сдавать документы через последние.

При личном обращении представляются оригиналы документов и их копии для заверения сотрудником службы приема, сразу же выдается расписка в получении. 

Особенности представления документов по почте

Возможность пересылки документов в описываемой ситуации предусмотрена пп. 3, 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ. Если комплект необходимых бумаг передается по почте, то личные подписи в заявлениях должны быть подтверждены нотариально, все документы по сделкам заверяются нотариусом.

Факт уплаты государственной пошлины проверяется сотрудниками Росреестра через Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах.

Расписка о получении высылается по почте в течение 1 рабочего дня, если в заявлении на регистрацию имелась соответствующая отметка и прописан адрес для обратного почтового отправления.

Пересылку документов следует осуществлять ценным письмом с описью вложения. Идет оно дольше обычного, но при этом имеются доказательства отправки конкретных документов, перечисленных в описи, которая заверяется оператором на почте.

В случае неуплаты государственной пошлины полученные документы будут направлены обратно заявителю (ст. 25 закона № 218-ФЗ). 

Особенности представления документов в электронной форме

Предоставленные в электронной форме или в форме электронных образов документы должны быть защищены усиленной электронной подписью заявителя (подп. 2 п. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Уведомление о получении электронных документов может быть отправлено заявителю на указанный адрес электронной почты (ссылка на электронный документ) или иным путем, в зависимости от способа подачи документов.

Документы будут приняты к рассмотрению в случае обнаружения государственным регистратором информации об уплате госпошлины в ГИС о государственных и муниципальных платежах. В противном случае по истечении 10 дней на электронный адрес, указанный заявителем, будет направлено уведомление о непринятии пакета (ст. 25 закона № 218-ФЗ). 

Готовность документов и их получение

На осуществление госрегистрации права собственности отводится максимум 9 рабочих дней при приеме документов в МФЦ (ст. 16 закона № 218-ФЗ). По прошествии этого срока, если государственным регистратором не было выявлено никаких ошибок в полученных документах и не возникло спорных ситуаций при анализе заявляемых и уже зафиксированных федеральной службой прав, заявитель приходит в Росреестр забирать документы. С 01.01.2017 также реализована платная услуга доставки документов курьером (если соответствующий выбор сделан при подаче документов).

Как показывает практика, процесс сбора документов не бывает особо трудозатратным и длительным по времени, т. к. обычно у заявителя на руках имеются все документы. Исключение составляют случаи, когда требуется официальное согласие уполномоченного органа (например, опеки) или залогодержателя (часто такие письма готовит головной офис банка, и срок пересылки в регионы порой достигает нескольких недель). 

***

Изменения в законодательстве, регулирующем работу органов Росреестра, и обновление материально-технической базы дают возможность постепенно сокращать список документов, требуемых от заявителя. Так, имеющаяся ГИС о государственных и муниципальных платежах позволяет не включать в комплект квитанции об уплате пошлин, наличие доступа к ЕГРЮЛ позволило исключить требование о представлении учредительных документов юрлиц, а закон «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» от 27.07.2010 № 210-ФЗ перекладывает обязанность по получению части документов с заявителя на сотрудников регистрационной службы в порядке межведомственного взаимодействия, что, в свою очередь, упрощает процесс госрегистрации с точки зрения заявителя.