Кто такие риелторы по недвижимости, каковы их права
Основные права и обязанности риелторов при продаже недвижимости
Обязанности риелторов при покупке квартиры
На что обратить внимание при оформлении договора с риелтором
Кто такие риелторы по недвижимости, каковы их права
В действующем законодательстве не содержится понятия «риелтор». В положении «О лицензировании риэлтерской деятельности», утв. постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 и действовавшем до 2002 года, давалось такое определение: под риелторской деятельностью понималась деятельность по совершению сделок с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями:
- от имени и за счет клиента;
- от своего имени за счет и в интересах клиента.
По сложившейся практике в обязанности риелтора по недвижимости в настоящее время входит не только совершение сделок, но и:
- подбор вариантов покупки недвижимости;
- юридическое сопровождение сделок;
- помощь в продаже квартиры (оценка, подбор покупателей).
Агентства недвижимости дополнительно предоставляют помощь:
- в оформлении ипотеки;
- приобретении жилья с использованием средств материнского капитала, программы «Молодая семья» и других субсидий и т. д.
В Государственную думу неоднократно вносились проекты законов, определяющих, кто такие риелторы, их права и обязанности. В качестве примера приведем законопроект № 1106182-6, который был отклонен в 1-м чтении в 2017 году. Проектом предусматривалось обязательное членство риелтора в СРО, а также обязательное страхование риелторской деятельности. Подробнее о правах риелторов и их обязанностях расскажем далее.
Основные права и обязанности риелторов при продаже недвижимости
Итак, мы выяснили, что деятельность риелторов заключается в оказании посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом. То, что входит в обязанности риелтора, зависит от оформленного договора, от того, какой из видов посреднических договоров стороны выбрали и какие нюансы в нем зафиксировали. Узнать о разновидностях посреднических договоров и скачать форму такого договора можно в статье «Договор посреднических услуг - образец».
Рассмотрим права и обязанности риелтора при его посреднической деятельности в ходе продажи квартиры.
Риелтор в данном случае имеет право:
- на получение исчерпывающей информации о продаваемом объекте недвижимости;
- доступ в квартиру;
- выдачу ему доверенности;
- получение вознаграждения.
Приведем обязанности риелтора по продаже квартиры:
- фотографирование и включение квартиры в свою базу;
- осуществление рекламы;
- получение различных выписок и справок (о том, как получить выписку из ЕГРН, можно узнать из нашей статьи «Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?»);
- подбор покупателей;
- ведение переговоров с покупателями / потенциальными покупателями;
- демонстрация квартиры потенциальным покупателям;
- составление договоров на приобретение/продажу недвижимости и связанных с ними документов;
- организация сдачи документов либо сдача документов на регистрацию в Росреестр (о том, как сдать документы на регистрацию не выходя из дома, читайте в нашей статье «Порядок электронной регистрации сделок с недвижимостью»).
Обязанности риелторов при покупке квартиры
Основные права риелторов при осуществлении посреднической деятельности при покупке квартиры будут примерно такими же (право на информацию, право на вознаграждение и т. д.).
Обязанности риелтора при покупке квартиры могут выглядеть следующим образом:
- поиск квартиры, подходящей под требования клиента;
- оказание информационных и консультативных услуг по поиску (см., например, апелляционное определение Ростовского облсуда от 20.06.2017 по делу № 33-10259/2017);
- организация просмотра подходящей квартиры;
- проверка «чистоты» квартиры, информирование покупателя о правах третьих лиц на квартиру и других подводных камнях;
- ведение переговоров с продавцами, согласование условий сделки;
- подготовка договора купли-продажи недвижимости и сопутствующих документов;
- помощь в передаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр.
Данный перечень является ориентировочным и может быть дополнен другими обязанностями риелтора.
На что обратить внимание при оформлении договора с риелтором
При оформлении договора с риелтором следует обратить внимание на следующие моменты:
- Предмет договора должен быть прописан максимально подробно.
- Соглашение о задатке оформляется совместно с заключением самого обязательства, поэтому передаваемая сумма при оформлении посреднического договора (без заключения договора купли-продажи недвижимости) является авансом и при расторжении договора подлежит возврату (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 08.10.2015 по делу № 33-14841/2015).
- Отсутствие в договоре размера вознаграждения не делает его недействительным, т. к. в этом случае применяется правило п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, т. е. услуги должны быть оплачены по цене, которая взимается за предоставление аналогичных услуг в сравнимых обстоятельствах (п. 2 Обзора ВС РФ от 01.02.2012).
- Выплата вознаграждения должна быть поставлена в зависимость от достижения конкретного результата. Бремя доказывания, что именно его действия привели к искомому результату, лежат на риелторе (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.12.2015 по делу № 33-43654).
- Установление штрафа и неустойки за односторонний отказ клиента от выполнения посреднического договора является недействительным, т. к. правомерный отказ не является ненадлежащим исполнением обязательств и не может влечь за собой наступление ответственности (апелляционное определение Ростовского облсуда от 04.05.2016 по делу № 33-7439/2016).
***
Таким образом, специального регулирования риелторская деятельность в России не имеет. При оформлении отношений с риелторами следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ об оказании посреднических услуг. Чем полнее перечень прав и обязанностей будет отражен в договоре, тем проще будет отстоять свои права, в том числе в суде.