Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в данной статье будет рассмотрена с позиций действующего нормативно-правового регулирования и практики его применения. В частности, обозначим существующие методы проведения оценки недвижимости, вопросы согласования ее результатов и прочие моменты.

Правовое регулирование оценки рыночной стоимости объектов: общие положения

Особенности недвижимости как объекта оценки

Методы оценки недвижимости

Согласование результатов оценки недвижимости

Отдельные нюансы оценки рыночной стоимости недвижимости

Правовое регулирование оценки рыночной стоимости объектов: общие положения

Прежде чем перейти к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, затронем общие положения о регулировании оценки стоимости объектов, включая оценку рыночной стоимости.

Одним из основных нормативных правовых актов в области проведения оценки является закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее — закон № 135-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 3 закона № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости, предусмотренной стандартами оценки, в частности:

  • рыночной;
  • кадастровой;
  • ликвидационной;
  • инвестиционной;
  • иной стоимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта понимается его наиболее вероятная цена в условиях рынка, свободы воли сторон, при наличии всей необходимой для принятия решения об отчуждении объекта информации и отсутствии чрезвычайных обстоятельств, которые оказали бы влияние на стоимость объекта.

Об отдельных случаях применения рыночной стоимости объектов, в частности по законодательству об ипотеке, читайте в нашем материале «Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы».

Согласно ч. 1 ст. 20 закона № 135-ФЗ порядок проведения оценки определяется стандартами оценки. При оценке недвижимости помимо общих стандартов применяется Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 (далее — ФСО № 7).

Особенности недвижимости как объекта оценки

ВЫВОД! Итак, оценка недвижимого имущества проводится на основании специального нормативного акта — ФСО № 7.

Кроме того, оценка рыночной стоимости недвижимости отдельных видов регламентирована и иными документами.

Так, порядок рыночной оценки объектов недвижимости, относящихся к объектам культурного наследия, определен в Методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости…, одобренных к применению Советом по оценочной деятельности 23.06.2015.

Наличие специальных нормативных документов о проведении оценки недвижимости обусловлено особенностями недвижимости как объекта оценки и спецификой рынка недвижимости. Так, согласно алгоритму оценочных действий (подп. «б» п. 11 ФСО № 7) если рынок недвижимости неразвит и данных по сопоставимым объектам недвижимости недостаточно, то допускается расширение территории исследования на схожие территории.

Обратите внимание! На необходимость обозначения особенностей недвижимости при оценке, влияющих на расхождение кадастровой и рыночной стоимости, указывается в судебной практике (определение ВС РФ от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171 по делу № А12-44790/2015).

Подробности об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости — в наших статьях:

Методы оценки недвижимости

В соответствии с подп. «д» п. 22 ФСО № 7 выбор метода оценки стоимости недвижимости или сочетания методов зависит от имеющейся информации.

Возможные методы оценки недвижимости включают в себя:

 

Качественные методы

Количественные методы

Примеры

Относительный сравнительный анализ.

 

Метод экспертных оценок

Метод регрессионного анализа.

 

Метод количественных корректировок

 

Некоторые комментарии относительно методов даны непосредственно в подп. «д» п. 22 ФСО № 7, в частности:

  • при использовании качественных методов учитываются взаимосвязи, полученные при анализе цен сделок, предложений или экспертных мнений;
  • при методе корректировок используются такие категории, как объект оценки, объект-аналог, элемент сравнения и вклад элемента сравнения в ценообразование объекта: объекта оценки сравнивается с объектом-аналогом по элементам сравнения при корректировке цены.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В судебной практике отмечается необходимость обоснования применяемого метода. В частности, отказ от корректировок по виду разрешенного использования из-за возможности застройки аналоговых участков офисами (определение ВС РФ от 15.07.2015 № 35-АПГ15-5).

О проведении оценки кадастровой стоимости недвижимости и ее применении при исчислении и перерасчете налогов мы рассказали в статьях:

Согласование результатов оценки недвижимости

Если для оценки использовались разные методы и подходы, то результаты должны быть согласованы с отражением результатов согласования в отчете об оценке (п. 26 ФСО № 7). Согласование осуществляется в соответствии с требованиями иных стандартов по оценке, в частности стандартов, устанавливающих общие требования к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

Если в рамках одного подхода использовались разные методы, то выполняется промежуточное согласование для получения предварительного результата в рамках данного подхода (п. 27 ФСО № 7).

Итоговый результат, согласно п. 28 ФСО № 7, составляется в результате анализа промежуточных результатов с учетом достоинств и недостатков подходов.

В соответствии с п. 30 ФСО № 7 после согласования в отчете об оценке оценщик также указывает границы интервала предполагаемой стоимости объекта оценки.

О разрешении возможных споров подробнее читайте в наших статьях:

Отдельные нюансы оценки рыночной стоимости недвижимости

Рекомендуем! При оценке рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо учитывать также следующие нюансы:

  • при споре об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной соответствующая стоимость может быть определена в заключении экспертизы (определение ВС РФ от 09.08.2018 № 19-КГ18-22);
  • значительное превышение кадастровой стоимости (в рассматриваемом случае в 3 раза) по отношению к рыночной может иметь место в результате ошибки при формировании методики или ее применении к конкретным объектам (определение ВС РФ от 17.05.2018 № 4-КГ18-31).

Об иных вопросах, связанных с правовым регулированием отношений в сфере оборота недвижимости, читайте в наших статьях:

***

Итак, в статье рассмотрены различные аспекты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить