Срок в Росреестре для регистрации ипотеки

Государственная регистрация ипотеки и договора ипотеки - различия

Способы обращения за регистрацией ипотеки (через Росреестр, МФЦ и другие)

Какие документы необходимы для регистрации ипотеки в силу договора

Госпошлина за регистрацию ипотеки

Регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки

Срок в Росреестре для регистрации ипотеки 

Сроки регистрации ипотеки в силу договора в Росреестре варьируются в зависимости от конкретной ситуации (ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон о регистрации). Их удобно рассмотреть в виде таблицы. 

Регистрационные действия

Место/способ подачи документов

Срок регистрации, рабочие дни

Регистрация ипотеки в силу договора

Росреестр

7

МФЦ

9

Регистрация залога жилого помещения

Росреестр

5

МФЦ

7

Гос. кадастровый учет + госрегистрация ипотеки

Росреестр

10

МФЦ

12

Регистрация ипотеки на основании нотариально удостоверенного договора

Росреестр

3

Подача в электронном виде

1

МФЦ

5

При условии представления полного комплекта документов, а также отсутствии у государственного регистратора вопросов относительно их содержания и оформления документы будут выданы в срок. В противном случае процедура регистрации может затянуться в силу приостановки.

Основания для приостановки регистрации ипотеки в силу закона предусмотрены ст. 26 закона о регистрации. Регистрация приостанавливается на срок от 1 до 3 месяцев до выяснения спорных вопросов. 

Государственная регистрация ипотеки и договора ипотеки - различия 

Действующее законодательство дифференцирует понятия «регистрация ипотеки» и «регистрация договора ипотеки» (ст. 10 и гл. IV закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, далее — закон об ипотеке).

Регистрация ипотеки предполагает фиксирование в ЕГРП сведений об обременении в форме ипотеки с указанием основания ее возникновения (в данном случае гражданско-правового соглашения). Регистрация договора ипотеки означает внесение в ЕГРП регистрационной записи непосредственно о самом договоре.

До 01.07.2014 действовало правило об обязательной государственной регистрации договора залога недвижимости. На сегодняшний день это требование распространяется только на соглашения, подписанные сторонами до указанной даты. Если же договор подписан позднее, то государственной регистрации он не подлежит (п. 5 ст. 3 закона «О внесении изменений…» от 21.12.2013 № 367-ФЗ).

При этом закон предъявляет строгое требование о государственной регистрации самой ипотеки, для чего в регистрирующий орган подается в том числе и договор залога недвижимости как основание ее возникновения (ипотека в силу договора). 

ВАЖНО! В случае если договор залога был подписан сторонами до 01.07.2014, при возникновении спорных ситуаций ссылка сторон на норму об отсутствии необходимости регистрировать такой договор необоснованна. К таким договорам следует применять правила, действовавшие на момент подписания договора (см. решение Первомайского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 22.03.2017 № 2-8579/2017). 

Способы обращения за регистрацией ипотеки (через Росреестр, МФЦ и другие) 

Подать документы в Росреестр для регистрации ипотеки в силу договора можно несколькими способами (п. 2 Порядка представления заявления…, утв. приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883, далее — Порядок):

  • обратившись в один из офисов кадастровой палаты;
  • обратившись в многофункциональный центр обслуживания (МФЦ);
  • почтовым отправлением;
  • в электронном виде на сайте Росреестра или портале gosuslugi.ru;
  • посредством получения выездного обслуживания. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Офисы кадастровой палаты работают по экстерриториальному принципу, что означает наличие у заявителей возможности подать документы на регистрацию вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости. Это уменьшает как финансовые, так и временные затраты заявителей. 

Преимуществом подачи документов для регистрации ипотеки в силу договора в МФЦ является доступность и распространенность таких центров.

При отправлении документов почтой следует иметь в виду, что к ним необходимо приложить нотариально удостоверенную копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность.

Подача документов в электронном виде приобретает все большее распространение. При выборе этого способа следует иметь в виду, что заявитель должен быть обладателем усиленной квалифицированной электронной подписи (п. 2 ч. 1 ст. 18 закона о регистрации). Кроме удобства, преимущество данного способа состоит также в сниженном размере госпошлины, если обращение подается через портал госуслуг. 

Какие документы представляются для государственной регистрации ипотеки в силу договора 

Для государственной регистрации ипотеки в силу договора в регистрирующий орган представляются следующие документы (п. 1 ст. 53 закона о регистрации):

  • заявления на государственную регистрацию; подаются совместно залогодателем и залогодержателем, либо залогодателем и управляющим залогом, либо нотариусом, удостоверившим договор залога;
  • паспорта заявителей либо нотариально удостоверенные доверенности и паспорта представителей;
  • договор залога недвижимости;
  • закладная при ее наличии;
  • договор, на основании которого возникло основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
  • договор управления залогом, если это предусмотрено договором залога недвижимости;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины. 

В случае если на момент подачи заявления о регистрации ипотеки госпошлина не оплачена, заявителям выдаются реквизиты с указанием срока для оплаты.

Кроме того, при подаче документов на регистрацию залога недвижимости рекомендуется указывать в заявлении адрес электронной почты заявителя и собственника объекта в целях быстрого уведомления о ходе регистрации. 

Госпошлина за регистрацию ипотеки 

Размеры госпошлины за регистрацию ипотеки в силу договора предусмотрены ст. 333.33 Налогового кодекса РФ от 05.08.2000 № 117-ФЗ. Представим их также в виде таблицы. 

Регистрационное действие

Субъекты договора ипотеки

Сумма госпошлины

Регистрация ипотеки

Физические лица либо физические и юридические

1 000 руб. (в сумме на всех заявителей)

Юридические лица

4 000 руб. (в сумме на всех заявителей)

Внесение изменений в запись об ипотеке в связи с допсоглашением или расторжением договора ипотеки

Физические лица либо физические и юридические

200 руб. (в сумме)

Юридические лица

600 руб. (в сумме)

Регистрация смены залогодержателя в связи с уступкой прав по договору ипотеки или основному обязательству

Все заявители

1 600 руб.

Регистрация смены владельца закладной

Все заявители

350 руб.

Внесение изменений и дополнений в запись об ипотеке

Все заявители

350 руб.

Регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки 

В связи с тем, что отношения сторон договора залога недвижимости обычно носят длящийся характер, на практике часто возникает ситуация, когда необходимо изменить первоначальные условия договора.

По общему правилу гражданского законодательства (п. 2 ст. 164 ГК РФ) дополнительное соглашение совершается в той же форме, что и основной договор. Это касается и соблюдения требования о государственной регистрации. Допсоглашение к договору ипотеки с 01.07.2014 также не подлежит регистрации и вступает в силу с момента его подписания.

Однако нужно обратиться с таким соглашением в Росреестр для внесения соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке в случае, если им вносятся изменения в существенные условия договора ипотеки, как то:

  • предмет залога;
  • оценка;
  • размер и срок основного обязательства;
  • сведения о сторонах договора;
  • условие о внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество. 

ВАЖНО! Если же договор ипотеки заключен до 01.07.2014 и был зарегистрирован по ранее действовавшим правилам, то и допсоглашение к нему должно пройти государственную регистрацию. Такую позицию изложил Росреестр в письме от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14. 

*** 

Таким образом, с 01.07.2014 Росреестр осуществляет государственную регистрацию только ипотеки в силу договора, но не самого договора ипотеки. Действующим законодательством четко установлены размеры госпошлины, а также сроки регистрации ипотеки в силу договора в различных ситуациях. Регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки требуется только в случае, если зарегистрирован основной договор ипотеки.