Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Что это - закладная на квартиру по ипотеке?

Закладная на квартиру по ипотеке - что это? Смысл закладной в том, что она позволяет оперативно передавать права банка на залог. Банки оформляют закладные заемщикам, так как для банков это более удобный вариант, чем просто подписать договор ипотеки.

Что такое закладная при ипотеке 

Об оценке для закладной, т. е. определении стоимости заложенного имущества, расскажем немного позже. Сначала определим, что такое закладная при ипотеке.

Закладная - особый документ, который концентрирует в себе все права залогового кредитора (взыскивать заложенное имущество, если долг неуплачен, разрешать или нет сделки с заложенным имуществом). Закладная - именная ценная бумага, то есть в ней указано название или имя кредитора (банка, гражданина и т.п.). Поэтому ее нельзя просто передать из рук в руки, а нужно переоформлять при передаче на другое лицо

Согласно п. 2 ст. 13 закона № 102-ФЗ закладная - это ценная бумага (именная), которая удостоверяет право кредитора:

  • на залог указанного в ней имущества;
  • получение исполнения денежных обязательств без представления других документов, доказывающих существование этих обязательств. 

Обязанными по закладной являются 2 лица:

  • должник;
  • фактический залогодатель. 

На практике эти 2 лица чаще совпадают, т. е. должник является фактическим залогодателем. 

Когда закладную нельзя оформлять?

Закладная не составляется (а если и была составлена, то считается недействительной), если по договору невозможно определить сумму долга.Также закладную запрещено оформлять, если предметом залога является предприятие как имущественный комплекс либо право аренды такого предприятия (п. 4 ст. 13 закона № 102-ФЗ). 

Когда закладную обязательно нужно оформлять?

Закон не требует обязательного оформления закладной. Однако учтем, что правила залога зачастую диктуются кредитором: если политика банка предусматривает закладную при ипотеке, о это условие будет неминуемо включено в договор. А если такое условие включено в договор, подписанный банком и заемщиком, то оформление закладной становится для них обязательным.

Оформление закладной по ипотеке (документы, образец) 

Оформление закладной по ипотеке может произойти одновременно с подачей документов в Росреестр на регистрацию обременения или позднее, уже после регистрации.

Составляет закладную залогодатель (п. 5 ст. 13 закона № 102-ФЗ). Если залог предоставляется третьим лицом, то в составлении закладной должен участвовать должник. Но на практике этим занимается кредитор, залогодатель только проверяет содержание документа и подписывает его.

Содержание закладной

В ст. 14 закона № 102-ФЗ перечислено, что должно содержаться в закладной:

  • слово «закладная»;
  • информация о кредиторе, должнике, залогодателе;
  • информация о денежном обязательстве, обеспечиваемом ипотекой;
  • сумма обязательства, размер процентов по нему, если они имеются;
  • срок возврата долга, периоды внесения платежей;
  • что именно передается в залог (описание имущества);
  • оценка имущества и т. д. 

Если в договоре об ипотеке имеются условия об обращении взыскания заложенного имущества во внесудебном порядке, способы, порядок и сроки его реализации, эти же условия должны быть отражены в закладной.

Обратите внимание!. Если сведения в договоре об ипотеке не совпадают со сведениями в закладной, верным будет считаться содержание закладной, при условии что залогодержатель не знал о таком несоответствии (п. 4 ст. 14 закона № 102-ФЗ). 

Закладная на бумаге

Банк составляет закладную в бумажной форме на специальном бланке. Оформленную закладную должник и кредитор отдают в Росреестр. Там зафиксируют, что обременение на квартире (ипотека) оформлено закладной.

Госорганом вносится запись в ЕГРН, заявителю представляется выписка из реестра. 

Образец закладной по ипотеке можно скачать по ссылке: Образец закладной по ипотеке. 

Электронная закладная

Электронная закладная представляет собой запись в электронном реестре депозитария. Но ее тоже регистрируют в Росреестре.

Для оформления электронной закладной на квартиру заемщик и банк составляют закладную на сайте госуслуг и подписывают электронной усиленной квалифицированной подписью. Нужно ли заемщику офорлять такую подпись, если ее нет? Необязательно. В таком случае закладную оформляют через нотариуса: он удостоверит личность заемщика и подпишет закладную своей электронной подписью, а затем перешлет ее для регистрации в Росреестр (ст. 13.3 закона № 102-ФЗ).

В тексте электронного документа закладной обязательно указывается название депозитария, и после регистрации Росреестр пересылает данные закладной указанному депозитарию.

Оформление электронной закладной пошагово:

  1. На портале «Госуслуги» или официальном сайте Росреестра залогодатель и залогодержатель составляют совместное заявление на выдачу электронной закладной.
  2. Указанное заявление должно будет содержать обязательные сведения в соответствии со ст. 14 закона № 102-ФЗ и электронную квалифицированную усиленную подпись заявителей.
  3. Если у залогодателя нет нужной подписи, он обращается для подачи такого заявления к нотариусу.
  4. Росреестр в течение 2 дней со дня обращения должен будет внести запись в ЕГРН, поставить на закладной электронную подпись и отправить ее в электронный депозитарий на хранение.
  5. Электронный депозитарий стороны выбирают сами и указывают его в заявлении.
  6. Электронная закладная будет считаться выданной с момента внесения депозитарием записи по счету депо.
  7. Также у кредитора и должника появится возможность обратиться в Росреестр для замены бумажной закладной на электронную. Электронную же на бумажную закладную заменить будет нельзя и т. д. 

В электронную закладную также можно будет вносить изменения, а ее саму направить на хранение в другой депозитарий. 

 

 

Что можно сделать с закладной как с ценной бумагой 

С закладной можно совершить практически любые действия как с самостоятельным объектом гражданского оборота:

  • продать;
  • заложить;
  • вложить в нее средства (инвестировать) и т. п. 

Особенностями закладной как ценной бумаги является то, что:

  1. Она именная, т. е. выдается конкретному лицу.
  2. Она удостоверяет право ее владельца по двум договорам одновременно.
  3. Другому лицу права по ней передаются в форме цессии.
  4. У нее имеется срок действия (дата погашения долга).
  5. Она может быть передана на хранение депозитарию, котироваться на рынке ценных бумаг. 

Стандартно ценная бумага регистрируется Банком России (п. 1 ст. 20 закона «О рынке…» от 22.04.1996 № 39-ФЗ). Это правило не касается закладной. Информация о ней вносится в ЕГРН структурным подразделением Росреестра, если было соответствующее обращение кредитора или должника.

Владелец закладной может быть изменен в порядке ст. 13, 48 закона № 102-ФЗ:

  • оформляется простая письменная сделка;
  • на закладную наносится отметка о смене владельца;
  • в Росреестр подается заявление об изменении сведений. 

О переуступке права по закладной уведомляется должник (п. 2 ст. 16 закона № 102-ФЗ). 

 

Можно ли внести изменения в закладную 

Согласно п. 6 ст. 13 закона № 102-ФЗ участники сделки по соглашению могут изменить условия закладной.

Это делается одним из двух способов (п. 7 ст. 13 закона № 102-ФЗ):

  1. Первый способ:
  • составляется письменное соглашение о внесении изменений в закладную;
  • оно прикрепляется к закладной (т. е. становится неотъемлемой частью документа);
  • госорган регистрирует соглашение, а в тексте самой закладной дается ссылка на него (на соглашение), на дату регистрации, ставится подпись должностного лица и печать Росреестра.
  1. Второй способ изменения условий:
  • участниками сделки составляется письменное соглашение, которое подается в госорган на регистрацию;
  • залогодержателем в Росреестр отдается старая закладная для ее аннулирования;
  • залогодателем, в свою очередь, составляется новый документ с учетом оговоренных изменений;
  • госорганом вносится запись в ЕГРН, новая закладная вручается кредитору (залогодержателю). 

Аннулированная закладная хранится в архиве Росреестра до тех пор, пока обязательство не будет исполнено и запись об ипотеке погашена. 

 

Оценка недвижимости для закладной 

Законодатель не требует проводить оценку недвижимости перед заключением договора об ипотеке и составлением закладной.

Однако следует помнить:

  • о ст. 555 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости цена является существенным условием;
  • п. 1 ст. 9 закона № 102-ФЗ, обязывающем включить в договор об ипотеке указание на предмет договора и оценку залогового имущества;
  • подп. 2 п. 4 ст. 13 закона № 102-ФЗ, которым установлено, что при отсутствии точной суммы денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, закладная не составляется;
  • а также подп. 6 п. 1 ст. 14 закона № 102-ФЗ, по которому сумма обязательства считается обязательной информацией, которая должна содержаться в закладной. 

Таким образом, цена недвижимости должна быть обязательно отражена в закладной. К порядку ее установления требований не имеется, стороны определяют его сами. 

Как узнать номер закладной по ипотеке 

Росреестр вместе с информацией об обременении вносит в ЕГРН сведения о закладной, залогодержателе. Самостоятельный номер закладной госорган не присваивает, здесь имеется в виду регистрационный номер записи о владельце (п. 3 ст. 16 закона № 102-ФЗ).

Узнать его можно, отправив запрос в ЕГРН (как это сделать, читайте здесь «Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?»).

Присвоить номер самой закладной может кредитор или новый владелец.

Как узнать номер закладной по ипотеке? Обратиться к владельцу закладной. Кроме того, можно запросить выписку из ЕГРН, которая выдается в течение 3 дней с момента подачи запроса (п. 9 ст. 62 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ). Детальная информация о правах на недвижимость может быть предоставлена как ее собственнику, так и залогодержателю (п. 13 ст. 62 закона № 218-ФЗ). 

*** 

Итак, что это - закладная на квартиру по ипотеке? Если вкратце, то это документ, в котором отражены основные сведения о сделке, ее участниках, обеспечении в виде залога имущества и условия исполнения денежного обязательства.

Закладная приобретает юридическую силу после внесения записи о ней в ЕГРН, а утрачивает после погашения такой записи.

Установленной формы закладной на сегодняшний день нет, но законодатель определил перечень сведений, которые обязательно должны в ней содержаться.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить