Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
21 июня 2019

Задаток по договору купли-продажи недвижимости

Задаток по договору купли-продажи недвижимости призван обеспечить исполнение обязательств сторонами договора. При их невыполнении он компенсирует убытки сторон, связанные со срывом сделки.

Функции задатка при продаже недвижимости

Виды задатка

Способы уплаты задатка

Задаток в основном договоре купли-продажи недвижимости

Задаток в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Судьба задатка при неисполнении договора

Случаи и порядок возврата задатка

Некоторые категории споров, связанных с задатком

Функции задатка при продаже недвижимости 

Среди остальных мер, призванных обеспечить исполнение обязательств, задаток обладает особым характером: при несоблюдении правила о письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ) он признается авансом, если сторонам не удается доказать иное. Вследствие этого платеж теряет свой обеспечительный характер.

Обратите внимание! В п. 1 ст. 380 ГК РФ уточняется, что в качестве задатка могут выступать только деньги. Задаток имеет акцессорный характер, он может обеспечивать только уже возникшие обязательства.

Задаток при продаже недвижимости выполняет следующие функции:

  • доказывает заключение договора (его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства);
  • обеспечивает исполнение;
  • обеспечивает заключение основного договора, если условие о нем возникает в предварительном;
  • является способом платежа. 

Кроме основного обязательства задатком могут быть обеспечены любые дополнительные обязательства, указанные в договоре, например снятие обременения.

Подробнее об этой форме гарантии выполнения сторонами обязательств можно прочитать в статье «Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств в ГК РФ»

Виды задатка 

Задаток при купле-продаже недвижимости уплачивается покупателем непосредственно продавцу. Часто его получение становится основанием для отказа продавца от ведения переговоров о продаже объекта недвижимости любым иным лицам или заключения любых иных соглашений об обеспечении платежных обязательств (см. решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 14.06.2013 по делу № 2-984/13). Покупателю он гарантирует покупку объекта недвижимости и при заключении договора становится частью платежа. Если письменная форма соглашения о задатке не соблюдена, он будет признан авансом.

Обратите внимание! Закон предусматривает особый вид задатка. Если объект недвижимости продается на торгах, то согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ все участники торгов вносят задаток. Если торги не состоялись, задаток возвращается, но в его сумме, а не в двойном размере. Также он возвращается проигравшим участникам.

Правилами торгов может быть предусмотрено, что средства не могут вноситься третьим лицом, этому служит трактовка формулировки «сумма внесенного им (участником торгов) задатка» и п. 7 ст. 488, в котором отмечается, что обязательства по оплате выполняются участником лично.

Тем не менее нарушение этого условия не станет основанием для признания торгов недействительными (см. решение Кировского районного суда Республики Башкортостан от 29.12.2017 по делу № 2-6756/17). 

Способы уплаты задатка 

Практика предусмотрела несколько вариантов уплаты задатка в пользу продавца. Он может быть внесен стороной договора или третьим лицом способом, позволяющим достоверно установить, в счет каких обязательств какого лица поступила сумма. С точки зрения получателя средств также возможна дифференциация.

Задаток может быть:

  • уплачен или перечислен напрямую стороне договора;
  • передан риелторскому агентству, сопровождающему сделку;
  • передан в депозит нотариусу (такой способ описан в определении Ленинградского областного суда от 23.07.2015 по делу № А33-3604/15, в котором суд счел неправомерным отказ нотариуса от принятия суммы задатка на депозит).

Такая дополнительная гарантия, обуславливающая судьбу задатка обязательством третьего лица проверить правомерность действий сторон, обеспечивает возврат платежа при неисполнении договора.

Обратите внимание! Документом, подтверждающим внесение задатка, может быть расписка с точным указанием на характер платежа или платежное поручение, где в назначении платежа также будет указано на характер перечисляемой суммы и конкретизирован договор. 

Задаток в основном договоре купли-продажи недвижимости 

В основном договоре задаток играет роль обеспечительного платежа в случае, если передача объекта недвижимости происходит не одномоментно с подписанием договора, а через определенное время, необходимое для совершения каких-либо действий, например:

  • снятия обременения с объекта недвижимости;
  • снятия с регистрационного учета проживающих в помещении граждан;
  • оформления земельного участка;
  • получения согласия супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом;
  • представления необходимых документов;
  • производства ремонта.

Важно! В момент исполнения обязательств по оплате задаток меняет свою форму с обеспечительной на платежную и становится частью оплаты по договору, переходя в собственность продавца.

Соглашение о задатке может стать частью предварительного договора, может оно быть составлено и в виде отдельного документа, содержащего и условие о заключении основного договора, и иные дополнительные обязательства. 

Задаток в предварительном договоре купли-продажи недвижимости 

Достаточно часто уплата задатка предусматривается в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Согласно нормам ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор, в данном случае договор о купле-продаже недвижимого имущества.

Обратите внимание! Задаток, уплаченный в рамках предварительного соглашения, обеспечивает не исполнение, а заключение основного договора, и при подписании последнего он возвращается, если стороны не достигнут иного соглашения о его судьбе.

В ситуации с предварительным договором суды ограничивают возможности взыскания, определяя, что сумма задатка может быть взыскана со стороны предварительного договора, получившей задаток, только при наличии ее вины в незаключении основного договора купли-продажи (см. постановление ВС РФ от 08.09.2015 № 38-КГ15-7)

Отдельным случаем станет уплата задатка в рамках опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ). Эта форма договора предполагает передачу имущества только в случаях заявления требования о передаче имущества и при определенных обстоятельствах. Таким образом, отказ от заявления требования не станет отказом от исполнения договора. Следовательно, для покупателя задаток может обеспечивать обязательства, отличные от заявления требования. 

Судьба задатка при неисполнении договора 

Если одна из сторон отказывается от выполнения договора, задаток перестает быть формой обеспечения и переходит в собственность одной из сторон. Интересно, что законодатель в ст. 381 ГК РФ неравномерно распределил ответственность между сторонами договора. Если в срыве выполнения обязательств виновна сторона, уплатившая задаток, то он остается у второго участника соглашения.

Если ответственность возлагается на получившую его сторону, сумма задатка должна быть возвращена второй стороне в двойном размере. При этом суды, согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, вправе при рассмотрении споров снизить двойной размер возврата до того размера, который они сочтут эквивалентным причиненному ущербу.

Также законодатель предусмотрел, что сторона, виновная в неисполнение договора, обязана возместить второму участнику соглашения убытки с зачетом суммы задатка, если стороны не договорились на иных условиях (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в своем соглашении, что вне зависимости от фактических обстоятельств задаток возврату не подлежит. 

Случаи и порядок возврата задатка 

При определенных обстоятельствах возникает необходимость в возврате задатка по договору купли-продажи недвижимости в ситуациях, не связанных с невыполнением сторонами обязательств. Эти случаи предусмотрены ст. 381 Г РФ, и к ним относятся:

  • соглашение сторон о прекращении обязательства до того, как оно начало исполняться;
  • невозможность исполнения обязательств, если она возникла в связи с появившимся после фиксации обязательства обстоятельством, не зависящим от воли сторон (ст. 416 Г РФ). 

Кроме того, задаток может быть возвращен:

  • если он выплачивался в рамках предварительного договора, при подписании основного;
  • в случае, когда не состоялись торги, проигравшим участникам торгов (ст. 488 ГК РФ). 

Порядок возврата должен быть определен в договоре. Соглашением сторон могут быть установлены:

  • сроки возврата;
  • размер возвращенной суммы (из задатка могут быть вычтены предусмотренные сторонами расходы);
  • порядок предъявления требования о возврате;
  • порядок компенсации возможных убытков и их объем или порядок расчета объема;
  • условие о перечислении задатка не стороне договора, а третьему лицу;
  • условие о превращении задатка в отступное. 

Важно! Возврат задатка должен быть произведен таким образом, чтобы оформляемые при этом документы могли иметь доказательственный характер. 

Некоторые категории споров, связанных с задатком 

Основная категория споров, связанных с задатком, вызвана отказом стороны, виноватой в срыве сделки и получившей задаток, возвратить последний в двойном размере (например, см. решение Ивановского районного суда Ивановской области от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).

Обратите внимание! При рассмотрении споров о задатке по предварительному договору суды стоят на позиции, что отсутствие конкретизации условий и порядка заключения будущей сделки в таком соглашении не дает возможности признать вину продавца в отказе от заключения основного договора. Следовательно, суды делают вывод о невозможности использования обеспечительной функции задатка, в этом случае его взыскание в двойном размере невозможно (см. постановление ФАС ЦО от 13.12.2017 по делу № А83-32/17).

Стороны должны конкретно договориться о том, в чем выражаются их обязательства, например:

  • в своевременном направлении оферты или проекта основного договора;
  • подготовке документации;
  • подписании договора в определенный срок. 

Важно! При несвоевременном перечислении задатка в двойном размере на его сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента, когда должник узнал или должен был узнать о неосновательности их получения или сбережения, до дня их фактического возврата (см. определение ВС РФ от 26.09.2017 № 310-ЭС17-6768 по делу № А08-3271/2016, постановление ФАС МО от 20.11.2017 по делу № А41-17748/17). 

*** 

Таким образом, задаток по договору купли-продажи недвижимости является гибким инструментом, способным разрешить различные спорные ситуации, связанные с исполнением договора, в том числе предварительного. Важнейшие моменты при составлении соглашения о задатке:

  • описание нарушения, в случае которого задаток возвращается/уплачивается в двойном размере;
  • сумма задатка и порядок его выплаты в случае нарушения.
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить