Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
25 января 2018

Расчет через аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив при покупке недвижимости — один из наиболее надежных способов произведения расчетов для обеих сторон сделки, который в последнее время приобретает все большее распространение. Мы рассмотрим, какие нюансы необходимо учесть при таком способе взаиморасчетов.

Банковский аккредитив при покупке квартиры: основные сведения

Продажа квартиры через аккредитив: особенности аккредитивного договора

Открытие аккредитива при покупке квартиры

Что такое безотзывный аккредитив при продаже квартиры

Аккредитив при продаже квартиры: исполнение

Банковский аккредитив при покупке квартиры: основные сведения 

Аккредитив при покупке квартиры — это одностороннее денежное обязательство, согласно которому банк-эмитент, руководствуясь поручением клиента (покупателя квартиры) об открытии аккредитива и его распоряжением, принимает на себя обязательство по перечислению денежных средств продавцу квартиры при условии, что в банк продавцом квартиры будут представлены документы, определенные аккредитивом и служащие подтверждением выполнения его условий.

Иной вариант: банк-эмитент в случае получения необходимых документов предоставляет полномочия по исполнению банковского аккредитива при покупке квартиры иному банку — исполняющему (ст. 867 Гражданского кодекса РФ, п. 6.1 положения «О правилах…», утв. Банком России от 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П). 

ВАЖНО! Таким образом, расчеты по аккредитиву при покупке недвижимости сводятся к тому, что банк по поручению клиента (в рассматриваемом нами случае — покупателя недвижимости) открывает специальный аккредитивный счет, перечисление средств с которого в пользу получателя (т. е. продавца квартиры) производится после представления в банк установленной документации, отвечающей условиям аккредитива. 

Плательщиком по аккредитиву может быть как физическое, так и юридическое лицо. Аккредитив надлежит отличать от счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), который предназначается для сходных целей. Однако перечисление средств во втором случае производится только после наступления определенных обстоятельств, а не просто по факту представления надлежащего комплекта документов в банк. Более подробно о данном спецсчете читайте в нашей статье Что такое эксроу счет - порядок открытия и изменения

Продажа квартиры через аккредитив: особенности аккредитивного договора 

Правоотношения между плательщиком и банком-эмитентом в части исполнения аккредитива при покупке недвижимости регулируются аккредитивным договором. Несмотря на тот факт, что деньги в дальнейшем должны быть перечислены третьему лицу (т. е. продавцу недвижимости), последнее не участвует в подписании аккредитивного договора, такой договор является 2-сторонним.

Аккредитивный договор обособлен от основного договора (в рассматриваемом случае — от договора купли-продажи квартиры) между плательщиком и получателем средств (п. 6.3 правил № 383-П) и исполняется на основании представленных в банк документов (при купле-продаже недвижимости обычно требуют документы, подтверждающие переход права собственности к плательщику, например выписку из ЕГРН).

В связи с этим банк не проводит анализ условий аккредитива на предмет их соответствия условиям договора купли-продажи недвижимости (например, не сопоставляет суммы, наименования сторон в этих договорах и т. д.).

Унифицированного образца аккредитивного договора не утверждено, однако в его содержании так или иначе надлежит отразить следующую информацию (п. 6.7 правил № 383-П):

  • номер и дату аккредитива;
  • сумму аккредитива;
  • реквизиты плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя средств;
  • реквизиты исполняющего банка;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • список документов, представляемых получателем средств, и требования к ним;
  • назначение платежа;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссий банку-эмитенту и исполняющему банку. 

Открытие аккредитива при покупке квартиры 

Банк-эмитент оформляет аккредитив (аккредитивный договор) на основании соответствующего распоряжения плательщика. Параметры, согласно которым определяются условия аккредитива, отражаются в специальном заявлении на его открытие.

Форма заявления не является типовой и утверждается банками самостоятельно (п. 6.6 правил № 383-П). При этом на банк-эмитент не возложена обязанность производить контроль соответствия условий заявления на аккредитив договору плательщика с получателем средств (п. 7 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39, далее — ИП № 39).

В эти документы (т. е. и в заявление, и в сам аккредитив) могут быть включены только те условия, исполнение которых, исходя из правовой природы сделки, в дальнейшем может быть документально подтверждено со стороны плательщика.

Собственно открытием аккредитива является выдача банком-эмитентом одностороннего денежного обязательства в пользу получателя в форме аккредитива.

После подписания аккредитивного договора плательщик размещает на аккредитивном счете соответствующую сумму и уплачивает необходимые комиссии согласно условиям аккредитива. 

ВАЖНО! Обязательства банка-эмитента по аккредитиву являются независимыми от обязательств сторон по основному договору между ними. Вместе с тем за ненадлежащее исполнение данного обязательства банк может быть привлечен к соответствующему виду ответственности (например, за просрочку выплаты денежных средств по ст. 395 ГК РФ (см. п. 11 ИП № 39) и т. д.). 

Что такое безотзывный аккредитив при продаже квартиры 

По признаку возможности/невозможности изменения или отмены аккредитива без согласия на то получателя аккредитивы можно дифференцировать:

  • На отзывные — аккредитивы, которые можно изменить или отменить со стороны банка-эмитента без предварительного извещения получателя. При этом отзыв аккредитива не порождает каких-либо обязательств банка-эмитента перед получателем. Операции по аккредитивам такого вида производятся при условии, что к моменту их совершения в банк-эмитент не поступала информация об отмене аккредитива или изменении его условий (п. 6.22 правил № 383-П).
  • Безотзывные — аккредитивы, которые нельзя изменить или отозвать в отсутствие согласия на то получателя. Подавляющее большинство аккредитивов при расчетах в сделках с недвижимостью являются именно безотзывными. Для того чтобы такого вида аккредитив считался отмененным или его условия могли быть скорректированными, в банк-эмитент должно быть представлено соответствующее заявление от получателя денежных средств (п. 6.13 правил № 383-П). 

Аккредитив при продаже квартиры: исполнение 

Как мы уже упоминали выше, исполнение аккредитива производится на основании представления в банк документации, отвечающей регламентированным условиями аккредитива требованиям.

При этом такая документация:

  • Должна быть представлена до истечения срока действия аккредитива и в течение периода, отведенного по условиям аккредитива на подачу такой документации (п. 6.15 правил № 383-П). Например, в отношении сделки по купле-продаже недвижимости может быть установлен срок, равный максимальному сроку проведения госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимости плюс 2 месяца, и т. д.
  • Должны соответствовать по внешним характеристикам условиям аккредитива и не противоречить друг другу (п. 6.17 правил № 383-П). Например, должны соответствовать вид документа (выписка из ЕГРП, договор купли-продажи и др.), комплектность, наличие необходимых отметок регистрирующих органов, наименование нового собственника, формат представления документов (на бумажных или электронных носителях) и т. д.

При установлении соответствия представленной документации условиям аккредитива при продаже квартиры исполняющий банк реализует его исполнение (п. 6.18 правил № 383-П) путем перечисления денежных сумм на банковский счет продавца недвижимости (п. 6.20 правил № 383-П). 

*** 

Итак, аккредитив при покупке недвижимости представляет собой удобную форму расчетов между продавцом и покупателем недвижимости, хотя и влекущую дополнительные расходы в виде банковских комиссий за предоставление такой услуги.

При этом банк принимает на себя обязательство перечислить денежную сумму в соответствии с условиями аккредитива на счет продавца недвижимости после представления им в банк надлежащего комплекта документов. Аккредитивный договор является 2-сторонним соглашением между банком-эмитентом и покупателем объекта недвижимого имущества.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить