Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
15 августа 2017

Правило о возврате арендованной вещи в первоначальном состоянии неприменимо, если арендатор земельного участка возвёл на нём объект незавершённого строительства

Администрация города (Арендодатель) и Общество (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка сроком на 3 года с целью строительства детского сада на участке силами Арендатора. Общество вело строительство детского сада на основании выданного разрешения на строительство. К окончанию срока аренды земельного участка объект был возведён до уровня первого этажа. Срок разрешения на строительство к этому моменту также истёк. По истечении срока аренды Администрация направила Обществу письмо, в котором сообщила об отказе от договора аренды и предложила освободить и передать земельный участок в надлежащем состоянии по акту приёма-передачи. 

Общество участок не освободило, и Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием освободить земельный участок от объекта незавершённого строительства (а также от имущества Арендатора, находящегося на участке) и передать земельный участок по акту приёма - передачи Администрации.

Для справки: При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст.622 ГК). 

Суд 1-й инстанции исковые требования удовлетворил, обязав Общество возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда 1-й инстанции. Он указал, что положения ст.622 ГК в данном случае неприменимы, поскольку Администрация на момент предъявления иска располагала данными о том, что на земельном участке расположен объект незавершённого строительства, обладающий признаками капитального строения, возведённого на законных основаниях. 

Для справки: К недвижимым вещам относятся объекты незавершённого строительства (п.1 ст.130 ГК). Госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). 

Суд округа, рассматривая дело по кассации, признал выводы суда апелляционной инстанции неверными, постановление отменил, решение суда 1-й инстанции оставил в силе. Далее дело было рассмотрено в Верховном суде РФ. ВС РФ указал (определение № 304-ЭС16-20773 от 14.06.2017 по делу № А75-236/2016), что принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нём недвижимого имущества, что нарушает права арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10). 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует госрегистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершённого строительства. ВС РФ отменил акты судов 1-й и кассационной инстанций, а постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе. 

О правовых нюансах, связанных с объектом незавершённого строительства, рассказывают статьи «Что это - объект незавершенного строительства по закону?» и «Порядок регистрации объекта незавершенного строительства».

Комментировать 0
Оставить комментарий
Отправить