Перечень документов, необходимых для регистрации купли-продажи недвижимости
Регистрация купли-продажи недвижимости в МФЦ и другие способы подачи документов
Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости
Особенности и стоимость курьерской доставки документов
Регистрация купли-продажи недвижимости и перехода прав на земельный участок
Срок регистрации купли-продажи недвижимости
Госпошлина за совершение регистрационных действий
Перечень документов, необходимых для регистрации купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости не подлежитрегистрации в Росреестре(в отношении купли-продажи жилья существовало правило о регистрации, однако было отменено в 2013 году).На основании сделок с недвижимостью производится только регистрация перехода права собственности к новому владельцу. Поэтому далее, говоря о регистрации договора, мы будем иметь в виду регистрацию перехода прав на недвижимость в случае ее продажи.
Правила и порядок подачи документов на госрегистрацию прописаны в законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон о госрегистрации) и приказе Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883 (далее — приказ № 883).
Итак, в регистрирующий орган представляются:
- заявление о госрегистрации;
- сам договор купли-продажи недвижимости как документ, удостоверяющий переход права собственности;
- акт приема-передачи имущества;
- нотариальная доверенность, если обращается представитель;
- иные документы, необходимые в силу закона (например, разрешение органов опеки в соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации или согласие супруга в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации);
- документ об уплате госпошлины — только по желанию заявителя (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).
При подаче заявления предъявляется документ, подтверждающий личность заявителя. Представитель юрлица, действующий без доверенности, дополнительно предъявляет документ, удостоверяющий его полномочия.
Юрлицам больше не требуется передавать в регистрирующий орган свои учредительные документы — орган регистрации запрашивает их в налоговой инспекции сам.
Регистрация купли-продажи недвижимости в МФЦ и другие способы подачи документов
Документы для регистрации можно направить разными способами:
- лично в любой регистрирующий орган или на выездном приеме;
- лично через МФЦ;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения;
- в форме электронного документа (через портал госуслуг, официальный сайт), который должен быть подписан электронной подписью.
При направлении документов почтой необходимо:
- нотариально удостоверить подпись лица на заявлении;
- нотариально удостоверить сам договор купли-продажи и доверенность, если его подписали представители по доверенности;
- приложить копии паспортов сторон сделки, заявителя, их представителей.
В принятии заявления при личном обращении могут отказать только в случае, если заявитель не представил документ, подтверждающий его личность (п. 15 ст. 18 закона о госрегистрации).
Когда документы могут вернуть
В ст. 25 закона о госрегистрации называются случаи, когда регорган может вернуть заявление, не рассматривая его:
- поданные электронные документы не соответствуют установленному формату (XML-документы и образы документов в PDF, см. п. 10 приказа № 883);
- бумажные документы сделаны карандашом либо имеют исправления, подчистки или серьезно повреждены, что мешает их однозначному толкованию;
- отсутствуют сведения об оплате госпошлины, платежный документ не был приложен при подаче заявления;
- в реестре содержится отметка о невозможности госрегистрации права без личного участия собственника, когда документы были поданы не им;
- заявление не было подписано.
Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости
После принятия документов регорган проводит их правовую экспертизу и вносит в ЕГРН сведения о регистрации перехода права или выносит решение о приостановке регистрационных действий.
Ст. 26 закона о госрегистрации содержит 55 оснований для приостановки регистрации. Например, когда:
- имеются противоречия между заявляемыми и уже содержащимися в реестре правами;
- представлены документы с недостоверной информацией;
- сделка является ничтожной или признана судом недействительной и многие др.
Приостановка делается регорганом до момента устранения ее причин, не более чем на 3 месяца (ранее такой срок составлял 1 месяц). Отказ в госрегистрации возможен только по одному основанию — из-за неустранения причин приостановки в необходимый срок.
По окончании процедуры выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая заменила свидетельство о праве собственности. Документы подлежат выдаче правообладателю или его представителю по оформленной доверенности, также могут быть доставлены курьером за отдельную плату. Приостановка и отказ в регистрации могут быть обжалованы в судебные органы (п. 12 ст. 29 закона о госрегистрации). Подробнее читайте в статье Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности.
Особенности и стоимость курьерской доставки документов
Минэкономразвития своим приказом от 31.05.2016 № 337 (далее — приказ № 337) установило стоимость и основные правила курьерской доставки документов, которые подлежат выдаче заявителю по окончании регистрации прав или уведомлений об отказе в такой регистрации. Доставка документов может быть осуществлена только в пределах субъекта РФ, в котором было подано заявление (п. 3 приказа № 337). При этом курьер не выезжает на территорию:
- медучреждений;
- СИЗО и ИВС;
- закрытых территориальных образований;
- воинских частей.
О необходимости курьерской доставки делается указание в заявлении на госрегистрацию. Условием такого способа получения документов является внесение платы, которая в зависимости от региона составляет:
- 500–1 000 руб. для физлиц;
- 1 000–2 500 руб. для организаций.
Время доставки согласовывается с заявителем посредством телефонной связи по номеру, указанному в заявлении о госрегистрации.
Регистрация купли-продажи недвижимости и перехода прав на земельный участок
Говоря о регистрации договора купли-продажи недвижимости, необходимо сделать акцент на возможности одновременной подачи документов на оформление перехода права собственности на строение, сооружение и прочую недвижимость и заявления о госрегистрации о переходе права на земельный участок, на котором они размещены (п. 1 ст. 57 закона о госрегистрации).
Передача права собственности на участок земли, необходимый для использования отчуждаемой недвижимости, размещенной на нем, предусмотрено ст. 273 ГК РФ. При этом следует учитывать, что принадлежащие одному хозяину строение и земля под ним не могут выступать в обороте раздельно и нет оснований для госрегистрации прав на недвижимость без перерегистрации права на участок земли под ним (п. 11 Обзора № 3).
П. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает следующие исключения из этого правила:
- отчуждена часть объекта, которая не может быть выделена в натуре вместе с землей;
- продана недвижимость, которая находится на участке земли, изъятом из оборота;
- продано сооружение, находящееся на участке земли на правах сервитута.
При продаже доли в объекте недвижимости к покупателю переходят права на долю прежнего собственника в праве собственности на участок земли, расположенный под таким объектом.
Срок регистрации купли-продажи недвижимости
Ст. 16 закона о госрегистрации устанавливает следующие сроки регистрационных действий:
- 7 рабочих дней при условии сдачи документов непосредственно в регистрирующий орган;
- 9 рабочих дней при передаче документов через МФЦ;
- 10 рабочих дней при обращении в регорган или 12 рабочих дней при сдаче документов через МФЦ, когда требуется еще поставить объект недвижимости на кадастровый учет;
- 3 рабочих дня, если основанием госрегистрации служат нотариально удостоверенные сделки (в случае, когда такие документы поданы в электронной форме, срок сокращается до 1 рабочего дня, а при подаче через МФЦ увеличиватся до 5 рабочих дней).
Подробнее читайте в статье Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Госпошлина за совершение регистрационных действий
Размер госпошлины установлен в ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет:
- 22 000 руб. для юрлиц;
- 2 000 руб. для физлиц;
- 0,1% от стоимости отчуждаемого предприятия, но не более 60 000 руб., когда предметом договора становится предприятие;
- 200 руб. при продаже доли в праве общей собственности в многоквартирном доме;
- 350 руб. при отчуждении земельного участка, предназначенного для садоводства или огородничества;
- 350 руб. при сделках с землями сельхозназначения.
Заявитель может не прикладывать подтверждающий документ об уплате госпошлины, однако при отсутствии информации в системе госплатежей по истечении 5 дней после подачи заявления такое заявление подлежит возврату. Принимая во внимание возможность каких-либо сбоев в системе, рекомендуем по-старому прилагать документ об уплате госпошлины к заявлению.
Таковы основные вехи порядка регистрации купли-продажи недвижимости в регистрирующем органе. Меняется закон, сроки регистрационных действий и другие нюансы, но суть остается прежней. Необходимо представить в регорган грамотно составленный договор и другие необходимые документы в зависимости от обстоятельств и получить документы по окончании госрегистрации, желательно избежав приостановки по какому-либо из многочисленных оснований.
