Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
21 июня 2018

Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долях?

Продажа квартиры в долях - нужен ли нотариус при такой сделке, как, собственно, она проводится и можно ли оформить договор купли-продажи доли в квартире, если сособственник не дал согласия на сделку? Обо всем этом вы узнаете из нашей статьи.

Понятие общей собственности

Оформление продажи доли у одного собственника

Как проводится сделка купли-продажи квартиры с несколькими собственниками

Нужно ли оформление у нотариуса договора купли-продажи доли в квартире

Понятие общей собственности 

Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность — это имущество, собственниками которого являются 2 и более лица.

Общая собственность бывает как разделенная, так и не разделенная на доли.

Совместная собственность (т. е. без определения долей) возможна в случаях, определенных законом.

Например, имущество крестьянского фермерского хозяйства считается совместной собственностью. Долевой она будет, если члены КФХ сами об этом договорятся (см. п. 3 ст. 6 закона «О крестьянском…» от 11.06.2003 № 74-ФЗ).

При долевой собственности количество и размер долей определяются участниками или законом.

Владение и пользование имуществом сособственниками происходит сообща, по договоренности между собой, а распоряжение — каждым собственником по своему усмотрению. При этом если участник долевой собственности решит провести сделку с отчуждением своей доли, ему нужно будет учесть требования ст. 250 ГК РФ.

Рассмотрим их. 

Оформление продажи доли у одного собственника 

Согласно ст. 250 ГК РФ, если один из собственников решил продать свою долю, в первую очередь эта доля должна быть предложена другим собственникам общего имущества.

Так называемое преимущественное право покупки существует 1 месяц со дня извещения о предстоящей продаже недвижимости. Оно подразумевает первоочередное право сособственников приобрести долю на тех же условиях и по той же цене, что будут предлагаться желающим приобрести данное имущество третьим лицам.

По истечении 10-дневного (месячного) срока преимущественное право покупки утрачивается.

Предложение выкупить долю (извещение о продаже) должно быть составлено строго в письменной форме. Это положение корреспондирует с ч. 4 ст. 42 закона «О государственной…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ): для госрегистрации перехода прав на долю в недвижимом имуществе продавец должен приложить к заявлению документы, подтверждающие проведенное им письменное уведомление других собственников о предстоящей продаже доли.

Если сособственники письменно отказались выкупать долю, регистрация перехода прав на недвижимость происходит в общеустановленные сроки, без оглядки на дату извещения. 

Как проводится сделка купли-продажи квартиры с несколькими собственниками 

Рассмотрим ситуацию, когда все долевые собственники хотят продать имущество, например жилую квартиру, третьему лицу.

Сделка проводится одним из двух способов:

  1. Оформляется договор купли-продажи, где со стороны продавца выступают все собственники квартиры. Текст договора включает заявление собственников об отказе от покупки прочих долей. Письменное извещение оформлять не нужно, будет считаться, что все собственники уведомлены надлежащим образом.

При регистрации перехода права на квартиру нужно будет разово уплатить госпошлину в размере 2000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Каждый собственник вносит госпошлину пропорционально своей доле. Например, если гражданину принадлежит 1/8, то в бюджет он вносит: 2000 × 1/8 = 250 руб. (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письмо ФНП от 19.09.2016 № 3329/03-16-3). 

  1. С каждым собственником оформляется отдельный договор купли-продажи доли.

В этом случае придется соблюсти порядок преимущественного права покупки, один из собственников возьмет на себя обязанность по направлению извещений другим. Госпошлина уплачивается в том же порядке.

Как составить сам договор – читайте в статье Договор продажи доли в общей долевой собственности

Нужно ли оформление у нотариуса договора купли-продажи доли в квартире 

В ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ сказано, что подлежат нотариальному удостоверению все договоры купли-продажи доли квартиры — и по одной, и по нескольким сделкам.

Отметим, что уведомление о предстоящей сделке и отказ сособственника от приобретения продаваемой доли у нотариуса заверять необязательно.

Если отказ от покупки был нотариально удостоверен, это будет означать бесспорное подтверждение отказа, и дополнительная проверка нотариусом не проводится.

Если же отказ составлен в простой письменной форме, нотариус будет вправе (пп. 4.3, 4.5 Методрекомендаций, утв. правлением ФНП, протокол от 28.03.2016 № 03/16):

  • отложить нотариальное действие;
  • направить запрос сособственникам об истребовании извещения для того, чтобы убедиться в одинаковом содержании извещения и отказа от покупки доли с точки зрения условий ее продажи. 

В ситуациях, когда отказ от покупки не оформлен, нотариусом проверяется соблюдение порядка извещения сособственников. Подробнее об этом читайте здесь: «Порядок продажи доли в квартире»

ВАЖНО! Если договор купли-продажи доли заключен, а от оформления у нотариуса продажи доли в квартире одна из сторон уклоняется, вторая сторона может обратиться в суд для признания сделки действительной и проведения госрегистрации перехода права собственности на долю (решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 24.08.2017 по делу № 2-2859/17). 

*** 

Таким образом, происходит продажа квартиры с долями у нотариуса. Без участия этого должностного лица сделка невозможна.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить