Каким документом оформляется передача недвижимого имущества?

Акт приема-передачи объекта недвижимости: необходимость составления, значение, образец

Исполнение обязанности по передаче имущества продавцом

Содержание передаточного акта

Недостатки, обнаруженные при приеме

Значение передаточного акта для перехода права собственности на недвижимость

Случаи, когда госрегистрация возможна без составления передаточного акта

Акт приема-передачи объекта недвижимости: необходимость составления, значение, образец 

Отношения, возникающие между сторонами в результате купли-продажи недвижимого имущества, имеют особую правовую регламентацию. Так, в Гражданском кодексе РФ им уделен отдельный параграф 7 главы 30, а непосредственно саму передачу такого имущества регулирует ст. 556 ГК РФ.

Общие положения о купле-продаже, в частности ст. 456 ГК РФ, возлагают на продавца обязанность передать проданную вещь своему контрагенту. При этом в норме не содержится правил о том, как должна быть зафиксирована такая передача — письменно или в какой-то иной форме.

Напротив, ст. 556 ГК РФ, очевидно связывая высокую стоимость и социальную значимость недвижимости с необходимостью закрепления ее передачи при продаже, определенно устанавливает, что должен составляться письменный документ, подтверждающий процесс перехода недвижимости из одних рук в другие. Императивное требование о составлении именно письменного передаточного акта связано также с особенностью недвижимого имущества: оно неразрывно связано с землей, а потому его невозможно просто вручить покупателю, как некоторые другие вещи.

Таким образом, акт приема-передачи недвижимости, по сути, является тем документом, который исключит или сведет к минимуму возможные споры между контрагентами, касающиеся установления юридически значимого факта передачи недвижимости.

Образец акта приема-передачи объекта недвижимости можно скачать по следующей ссылке: Акт приема-передачи недвижимого имущества - образец. 

Исполнение обязанности по передаче имущества продавцом 

Итак, ст. 556 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимости может осуществляться путем как подписания контрагентами акта приема-передачи, так и составления иного документа, подтверждающего данный факт. При этом возложенное законодателем обязательство продавца по передаче предмета купли-продажи покупателю будет считаться исполненным только при совершении им двух действий:

1. Вручении проданного имущества покупателю. Подразумевается фактическая и действительная передача недвижимости покупателю, после которой он вступает во владение (см. ст. 224 ГК РФ). В отношении недвижимого имущества это действие может быть произведено путем, например, вручения ключей от объекта недвижимости или иным способом.
2. Подписании документа о передаче имущества. При уклонении продавца от совершения этого действия оно трактуется как отказ от передачи недвижимости. В таком случае он может быть привлечен к соответствующей гражданско-правовой ответственности. Уклонение покупателя от подписания акта также будет считаться отказом от приемки и имеет те же правовые последствия. 

Передача объекта недвижимости покупателю чаще всего оформляется актом приема-передачи. В нормативно-правовых актах, регулирующих продажу недвижимости, содержание и требования к этому документу не указаны, поэтому составляется он на усмотрение сторон договора. Единственное, в нем должно быть четко установлено, что одна сторона передала объект, а другая приняла. 

Содержание передаточного акта 

Учитывая сложившуюся судебную практику, а также принятые деловые правила поведения, при подготовке такого документа рекомендуется указывать следующие сведения:

• наименование самого документа (передаточный акт, акт приема-передачи недвижимого имущества и пр.);
• указание на номер, дату и название договора купли-продажи, к которому этот акт будет прилагаться и будет считаться его неотъемлемой частью;
• информацию о сторонах, которые составляют документ (продавце и покупателе, их уполномоченных лицах);
• сведения о передаваемом объекте недвижимости, определенно индивидуализирующие его (местонахождение, общая площадь, количество этажей или номер этажа в многоэтажном здании, количество составляющих объекта (комнат, офисов, помещений), кадастровый номер и другие технические характеристики);
• сведения об имуществе, которое находится на продаваемом объекте, не являясь его составной частью, но передается вместе с ним (например, временные хозпостройки на земельном участке, мебель в квартире и т. п.);
• информацию о наличии или отсутствии недостатков недвижимого имущества (при отсутствии таковых продавец заинтересован в том, чтобы данный факт был отражен в акте; если же недостатки имеются, то в их детальном перечислении будет заинтересован покупатель, чтобы в последующем потребовать соответствующей компенсации);
• сведения о передаваемых вместе с объектом недвижимости документах (техническом плане, схеме, а также иных документах, относящихся к объекту). 

Недостатки, обнаруженные при приеме 

Составляя передаточный акт, следует знать, что его подписание, следовательно, и приемка объекта купли-продажи не означает согласия с теми недостатками, которые были обнаружены в ходе этого мероприятия. Другими словами, акт приема-передачи не изменяет условий договора купли-продажи, касающихся качества объекта недвижимости. Этот акт не является уточнением или дополнением основного соглашения между сторонами.

Таким образом, даже если покупатель и подпишет акт приема-передачи объекта недвижимости с не оговоренными в договоре недостатками, то в последующем он может заявить продавцу требования, связанные с продажей некачественного товара (см. ст. 557, 475 ГК РФ).

Так, среди таких требований может быть:

• устранение выявленных дефектов за счет продавца;
• компенсация продавцом трат покупателя, которые тот направил на устранение недостатков;
• уменьшение цены договора соразмерно обнаруженным недостаткам;
• отказ от исполнения договора с возвращением денежных средств или замена предмета договора на аналогичный качественный объект недвижимости (данные требования могут быть заявлены покупателем, только когда обнаруженные недостатки имеют существенный характер). 

Подписание акта приема-передачи имеет существенное значение не только для закрепления факта передачи и определения имеющихся дефектов имущества. Именно после подписания сторонами этого документа вместе с самим объектом к продавцу переходит и риск его случайной гибели, если иное не установлено контрагентами в соглашении. 

Значение передаточного акта для перехода права собственности на недвижимость 

Передача права собственности на недвижимость подлежит обязательной госрегистрации. В соответствии с подп. 2 и 8 п. 1 ст. 14 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для госрегистрации прав являются:

• договоры или иные сделки, совершенные в отношении недвижимости;
• иные документы, установленные законами, подтверждающие возникновение, прекращение, переход права собственности. 

Учитывая изложенное, а также требование ст. 556 ГК РФ об обязательном составлении передаточного документа, его отсутствие может служить основанием для приостановления госрегистрации и последующего отказа в ней на основании подп. 5 п. 1 ст. 26 и ст. 27 закона № 218. Судебная практика данный вывод подтверждает (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2014 по делу № А32-30989/2013). 

Случаи, когда госрегистрация возможна без составления передаточного акта 

Не требуется составление акта приема-передачи в том случае, если факт такой передачи закреплен в самом договоре купли-продажи (см. постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 по делу № А41-45919/12).

В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 указано, что передаточный акт не требуется, если в момент заключения договора купли-продажи объект недвижимого имущества находился во владении покупателя на основании договора аренды.

Кроме того, отказ в регистрации может быть успешно оспорен в следующих случаях:

1. Передаточный акт не составлялся, но имеется решение суда, которым на продавца возложена обязанность передать предмет купли-продажи покупателю (см. абз. 3 п. 61 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22). При этом требования о передаче имущества и госрегистрации права можно соединить в одном иске.
2. Из договора купли-продажи следует, что передача недвижимости по передаточному акту и переход права собственности не взаимосвязаны, объект может и далее находится во владении продавца (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22).
3. Передача недвижимости не производилась, т. к. объект находится во владении третьих лиц на основании договора с продавцом (абз. 5 п. 61 постановления № 10/22). 

***  

Таким образом, акт приема-передачи недвижимости, как правило, является основанием для госрегистрации перехода права собственности, подтверждением факт передачи объекта, а также документом, определяющим, в каком состоянии этот объект был передан — надлежащем или ненадлежащем. Возможно, вам также будет полезна статья «Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры».