Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как составить договор купли-продажи апартаментов

Все материалы сюжета «Юрист по недвижимости»
Образец договора купли-продажи апартаментов поможет вам при проведении сделки с этим объектом. На что обратить внимание, составляя такой договор, чем он отличается от договора купли-продажи квартиры и нужно ли его регистрировать, читайте в нашей статье.
Как составить договор купли-продажи апартаментов.
Фото: RusЮрист

Предмет договора купли-продажи апартаментов

Первое, на что нужно обратить внимание при покупке или продаже апартаментов, — на специфику данного объекта недвижимости. Несмотря на то, что апартаменты можно использовать для временного проживания граждан, они не являются квартирой и в принципе жилым помещением.

Понятие апартаментов в законодательстве не раскрыто, и до сих пор они имеют довольно неопределенный правовой статус. Судебная практика стоит на позиции, что апартаменты относятся к нежилым помещениям (см., например, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6).

Подробнее о правовом статусе апартаментов и их отличии от квартиры читайте в нашей статье «Апартаменты и квартиры - в чем разница?».

С апартаментами, как и с другими объектами недвижимости, можно совершать любые сделки. При составлении договора купли-продажи следует ориентироваться на нормы Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), регулирующие куплю-продажу недвижимости (пар. 7 главы 30 ГК РФ).

Предметом такого договора будет нежилое помещение — апартаменты. На практике можно встретить и другие наименования: апарт, лофт и т. д. При составлении договора во избежание путаницы рекомендуем обозначить предмет как «нежилое помещение», в скобках можно уточнить наименование: апартаменты или иное.

Предмет является существенным условием данного договора (ст. 554 ГК РФ). Поэтому необходимо описать его максимально подробно и точно, указав следующие характеристики:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • адрес;
  • в каком доме и на каком этаже расположено;
  • из каких помещений состоит.

Эти данные можно взять из выписки ЕГРН.

Право на долю в общем имуществе (лестничные клетки, подъезды и т.п. ) владельцам апартаментов не полагается.

О других последствиях покупки апартаментов вместо квартиры (из-за разного статуса недвижимости) предлагаем прочитать в справочном материале системы КонсультантПлюс. Для этого рекомендуем оформить бесплатный доступ на 2 дня.

Обязательно укажите, на основании какого правоустанавливающего документа продавцу принадлежит право собственности на апартаменты, добавьте данные о государственной регистрации права собственности (дату, номер записи, регистрирующий орган).

Цена в договоре

Цена в договоре купли-продажи апартаментов также относится к существенным условиям (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Внимательно сформулируйте данное условие. Нередко стороны, особенно продавец, стремятся занизить стоимость объекта недвижимости в договоре, чтобы уменьшить налоговое бремя. Так делать не стоит. О негативных последствиях такого занижения читайте в нашей статье по ссылке.

Сразу оговоримся, что независимо от цены, указанной в договоре, при покупке апартаментов покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Этот вычет только для покупки жилья, но апартаменты не имеют статуса жилого помещения.

Подробно опишите порядок расчетов.

Деньги могут передаваться как наличными, так и безналичным путем. Расчеты могут быть произведены с помощью аккредитива или банковской ячейки. Стороны вправе предусмотреть рассрочку платежа, установив график оплаты. В этом случае они должны решить, будет ли помещение передаваться в залог продавцу до момента полной оплаты.

Обратите внимание! Покупка апартаментов не может оплачиваться из средств материнского капитала, даже если они будут использоваться для проживания. А вот средства ипотечного кредита привлечь можно, однако, вероятнее всего, условия кредитования будут менее привлекательными, чем при покупке квартиры.

Других существенных условий у данного договора нет, следовательно, он будет считаться заключенным при согласовании только предмета и цены. В этом состоит его отличие от договора купли-продажи квартиры, в котором стороны обязаны также указать лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Какие еще условия рекомендуется включить в договор

Помимо согласования существенных условий отдельный раздел договора следует посвятить качеству продаваемых апартаментов. Опишите техническое состояние объекта, наличие и состояние внутренней отделки, перечень инженерно-технического оборудования, наличие потолочного и напольного покрытия и другие особенности.

Отдельно оговорите наличие или отсутствие у помещения обременений (залог, аренда).

Какие бывают обременения и почему нельзя о них умолчать в договоре, читайте в справочных материалах системы КонсультантПлюс: для этого нужно оформить бесплатный доступ на 2 дня. Чтобы получить возможность изучать актуальное законодательство и пользоваться советами профессионалов постоянно, закажите прайс.

Укажите, каким образом и в какой момент будет осуществлена передача помещения, каким документом это будет удостоверяться, например передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). В то же время отдельный документ о передаче по желанию сторон может и не составляться, о чем обязательно нужно упомянуть в договоре.

Образец договора купли-продажи апартаментов вы найдете по ссылке: Договор купли-продажи апартаментов – образец-2020.

Форма договора и государственная регистрация

Договор купли-продажи апартаментов составляется в виде отдельного письменного документа (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение требуется, только если продается доля в праве на них либо в сделке участвуют несовершеннолетние.

Сам договор не подлежит государственной регистрации, однако необходимо зарегистрировать переход права по нему к новому собственнику (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Обратиться за государственной регистрацией можно через МФЦ, по почте, в электронном виде через портал www.gosuslugi.ru или на сайте Росреестра.

Пакет документов для регистрации будет включать в себя:

  • паспорта участников сделки и доверенности (при необходимости);
  • договор купли-продажи и передаточный акт в количестве экземпляров по числу участников сделки плюс один для Росреестра;
  • выписку ЕГРН для подтверждения права собственности продавца;
  • согласие супруга продавца, если помещение находится в общей совместной собственности;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Госпошлина для физических лиц составит 2000 руб., для организаций — 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Покупка апартаментов на стадии строительства

Если апартаменты еще не построены, то их покупка возможна только путем заключения договора долевого участия в строительстве в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Полный текст закона о долевом участии и выводы из судебной практики по этому закону читайте в системе КонсультантПлюс: для этого нужно перейти по ссылке и получить бесплатный 2-хдневный доступ.

До внесения изменений в закон о долевом строительстве (закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) застройщики использовали и другие схемы продажи строящихся апартаментов, например заключение предварительного договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Однако суды и ранее неоднократно высказывали позицию, что привлечение денежных средств для строительства апартаментов должно осуществляться на основании долевого участия.

Более того, суды неоднократно рушили «схемы» покупки апартаментов на стадии строительства по предварительным договорам купли-продажи, признавая предварительные договоры договорами долевого участия (Апелляционное определение Мосгорсуда от 20.12.2017 по делу N 33-46207/2017; решение Советского районного суда города Воронежа Воронежской области от 27.04.2018 по делу N 2-1240/2018).

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации и оберегает дольщиков от двойных продаж.

В то же время следует иметь в виду, что при строительстве апартаментов дольщики не попадают в реестр обманутых дольщиков, в отличие от покупателей квартир, и в случае банкротства застройщика имеют право только на денежную компенсацию.

***
Итак, договор купли-продажи апартаментов представляет собой не что иное, как договор купли-продажи нежилого помещения, существенными условиями которого являются предмет и цена. Если апартаменты покупаются на стадии строительства, должен заключаться договор долевого участия в строительстве.

Источники:
определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить