Понятия дачи, дачного, садового и огородного земельного участка
Действующее законодательство не содержит понятия «дача». В повседневной жизни под ней понимается небольшой земельный участок с жилыми или вспомогательными постройками, расположенный на территории, выделенной некоммерческому товариществу.
В 2022 земельные участки могут быть только двух видов:
- Огородные. Предназначены для отдыха и выращивания сельхозкультур, с возможностью расположения построек для урожая и инструментов. Возведение домов не допускается.
- Садовые. Используются для отдыха и выращивания сельхозкультур,с возможностью расположения домов и хозпостроек.
Раньше, до вступления в силу ФЗ № 217, было три вида участков: огородные, садовые и дачные. Однако последний вид новым законом был упразднен. Он имел предназначение идентичное садовому, но в возведенных на нем жилых домах регистрация не разрешалась. Такое ограничение прав граждан неоднократно признавалось незаконным (постановление Конституционного суда РФ от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П).
Таким образом, говоря о даче, мы подразумеваем садовый или огородный земельный участок с постройками или без таковых.
Предмет договора купли-продажи дачи
Таким образом, договор купли-продажи дачи будет иметь следующий предмет:
1. Земельный участок (садовый или огородный). В договоре необходимо подробно охарактеризовать его, указав принадлежность к категории земель, вид разрешенного использования, площадь, кадастровый номер, точный адрес.

Перечисленные виды земельных участков, как правило, относятся к двум категориям: землям сельскохозяйственного назначения либо землям населенных пунктов.
Конкретный вид разрешенного использования определяется в зависимости от территориального зонирования и указывается в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Если у собственник анет выписки на руках, ее омжно заказать в МФЦ или Росреестре (в том числе онлайн, через сайт Росреестра).
ВАЖНО! Оборот садовых и огородных участков, относящихся к землям сельхозназначения, не ограничен (п. 7 ст. 27 ЗК РФ).
2. Строения на продаваемом земельном участке (их может и не быть), а именно:
- жилой/садовый дом;
- хозяйственные постройки (баня, сарай, колодец, теплица и т. д.);
- гараж.
В договоре следует подробно описать все строения, на которые у собственника имеются правоустанавливающие документы. Необходимо указать адрес, площадь, количество этажей, назначение постройки, кадастровый номер. Что касается мелких построек типа колодцев, теплиц, сараев, то на практике они часто не зарегистрированы и не оформлены. Данные постройки следует упомянуть в договоре фразой «и иные хозяйственные постройки».
Другие существенные условия договора купли-продажи дачи
Кроме предмета, существенными условиями договора купли-продажи дачного участка с постройками будут:
1. Цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Рекомендуется указывать как общую цену всего комплекса недвижимых объектов, так и каждого из них в отдельности. Следует подробно описать порядок расчетов.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При указании в договоре цены участка ниже 70% кадастровой стоимости по состоянию на 1 января этого года доход продавца в целях налогообложения считается равным 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
2. Обременения и ограничения использования земельного участка, в частности:
- сервитуты;
- запрет застройки;
- охранная или санитарно-защитная зона;
- прохождение ЛЭП, различных коммуникаций и др.
Обременения и ограничения в отношении земельного участка являются обязательным условием договора купли-продажи (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В случае сокрытия продавцом информации о них покупатель вправе (п. 3 ст. 37 ЗК РФ) требовать возмещения убытков, а также по своему выбору:
- расторжения договора купли-продажи;
- уменьшения покупной цены.
3. Если вместе с земельным участком продается жилой дом с правом регистрации по месту жительства, то существенным условием будет также перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после сделки (ст. 558 ГК РФ).
Передаточный акт
К договору купли-продажи садового участка с объектами недвижимости или без них на практике, как правило, составляется также передаточный акт, в котором подтверждается факт передачи продаваемого имущества от продавца к покупателю (ст. 556 ГК РФ). Условие о передаче имущества может содержаться и в самом договоре без составления отдельного документа.
Именно с момента подписания передаточного акта (или договора, если условие о передаче указанно в нем) и фактического вручения имущества покупателю (в рассматриваемом случае им будет обеспечение доступа на участок и вручение ключей от ворот, калитки, построек) обязанность продавца по передаче считается исполненной.
Образец договора купли-продажи садового участка с объектами недвижимости можно скачать по ссылке:
Бланк договора купли-продажи садового земельного участкаФорма договора купли-продажи дачи. Государственная регистрация перехода права к покупателю
В 2019 году договор купли-продажи земельного участка должен быть составлен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. При участии в сделке несовершеннолетних, а также при продаже доли в указанном имуществе оно является обязательным.
После подписания договора и передаточного акта сторонам необходимо обратиться в Росреестр для госрегистрации перехода права на объекты недвижимости (ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи участка в СНТ в 2020 году регистрации не требует.
Кроме договора и передаточного акта в 3 экземплярах необходимо предъявить:
- паспорта участников сделки и доверенности;
- заявления сторон о госрегистрации перехода права;
- квитанцию об уплате госпошлины (по желанию);
- иные документы в зависимости от ситуации (разрешения органов опеки и попечительства, согласия супругов и др.).
Покупателю рекомендуется до заключения договора ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности продавца на передаваемое имущество, а также изучить выписку из ЕГРН на данный объект.
Такие действия помогут убедиться в легальности будущей сделки, отсутствии арестов или иных обременений, и т.п.
Срок регистрации перехода права зависит от способа обращения. Узнать точное количество дней можно в ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
***
Таким образом, договор купли-продажи дачи представляет собой договор купли-продажи земельного участка в СНТ или ОНТ (садоводческого или огородного некоммерческого товарищества) с постройками или без. При составлении договора следует внимательно отнестись к формулировке существенных условий.
Вероятно, вас также заинтересует информация о том, можно ли оформить регистрацию по месту жительства на даче. Читайте об этом статью КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня по ссылке.
Договор купли-продажи является основным правоустанавливающим документом и подтверждает заключение этой сделки. Он нужен не только для предоставления в МФЦ, но и для обеих сторон.