Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Налоги при сдаче квартиры в аренду: как рассчитать и уплатить НДФЛ

Все материалы сюжета «Юрист по недвижимости»
НДФЛ с аренды квартиры — самый распространенный вариант налогообложения для собственников, которые получают доход от сдачи своих квадратных метров. Но помимо него для физлиц и предпринимателей предусмотрены и другие режимы налогообложения подобных доходов, о которых вы узнаете из нашей статьи.

Какие налоги платят при сдаче квартиры внаем

В России можно заплатить налоги при сдаче квартиры в аренду 4 способами:

  • НДФЛ;
  • патент;
  • упрощенка (УСН);
  • самозанятость (налог на профессиональный доход).

Обычно физлица выбирают уплату НДФЛ или налога на профдоход, становясь самозанятыми, а предприниматели — патент или упрощенку. И на это есть серьезные причины.

Рассмотрим каждый из способов.

НДФЛ 13%

Этот способ не требует никакого предварительного оформления. Нужно только вспомнить весной о том, что в прошлом году вы сдавали в аренду квартиру, оформить декларацию и уплатить налог.

Граждане-резиденты (т. е. проживающие в России постоянно) платят НДФЛ с доходов от аренды квартиры по ставке 13%.

Как подать декларацию 3-НДФЛ при аренде квартиры

Собственник жилья должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля следующего года. Например, об «арендных» доходах за 2020 год следовало отчитаться до 30.04.2021.

Бланк декларации 3-НДФЛ с 2021 для подачи в электронном виде Скачать

Вы уже озаботились оформлением личного кабинета налогоплательщика (он оформляется по паспорту при личной явке в ФНС)?

Если да, то очень удобно подать декларацию 3-НДФЛ в электронном виде. ЛК налогоплательщика предоставляет такую возможность. Но сначала надо оформить онлайн усиленную неквалифицированную электронную подпись (без нее декларацию придется распечатывать и нести в налоговую).

Нажмите на картинку и смотрите официальное видео от ФНС России:

Налоги при сдаче квартиры в аренду: как рассчитать и уплатить НДФЛ

Если пока личного кабинета нет, но была оформлена УКЭП (усиленная квалифицированная подпись на флешке), то подать 3-НДФЛ можно через «Госуслуги».

Очевидный плюс сайтов «Госуслуги» и ФНС в том, что декларация заполняется онлайн, через специальную программу, которая сразу подсвечивает ошибки.

Если нет ни ЛК налогоплательщика, ни УКЭП, остается только заполнить 3-НДФЛ через программу ФНС или просто вручную, скачав бланк, и сдать в территориальную налоговую по прописке.

Как заплатить НДФЛ при аренде квартиры

Налог необходимо перечислить до 15 июля года, который следует за истекшим налоговым периодом. Например, НДФЛ за 2020 год следовало перечислить в бюджет до 15.07.2021.

Чтобы уплатить налог, опять удобнее всего использовать ЛК налогоплательщика: вы увидите задолженность по НДФЛ в личном кабинете и сможете, переходя по ссылкам, оплатить онлайн или сформировать бумажную квитанцию для уплаты через отделение банка.

Хотите платить меньше? Оформите самозанятость и вместо НФДЛ платите налог на профдоход.

Подробнее об исчислении НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в аренду можно узнать из «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, получите демодоступ бесплатно.

Как оформить декларацию 3-НДФЛ

Оформление декларации удобно разбирать на примере, поскольку детали заполнения отличаются по ситуации.

Пример. Иванова Мария Петровна не является самозанятым лицом. В 2020 году она сдает в аренду квартиру гражданину Петрову Игорю Сергеевичу за 25 000 рублей в месяц. Таким образом, за двенадцать месяцев 2020 года Мария Петровна получит доход 300 000 рублей. По доходам, полученным от сдачи квартиры в аренду, Мария Петровна обязана представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ за 2021 год в срок до 30.04.2022.

Если Мария Петровна получала доход только от сдачи квартиру в аренду другому физлицу, то она должна заполнить титульный лист, раздел 1 и раздел 2, а также приложение 1. Другие листы декларации заполняются при необходимости, например, в случае, если кроме доходов от сдачи квартиры в аренду у Марии Петровны есть вычеты или расходы на обучение или другие доходы, например, по основному месту работы, от продажи автомобиля и так далее.

Образец заполнения 3-НДФЛ со сдачи в аренду квартиры Скачать

Титульный лист 3-НДФЛ на доходы с аренды

При заполнении титульного листа налоговой декларации 3-НДФЛ отражаются общие сведения о налогоплательщике. На титульном листе налоговой декларации в поле «Номер корректировки» проставляется цифра 0, поскольку налоговая декларация Марии Петровны по доходам за 2020 год представляется впервые.

В пункте «ИНН» указывается идентификационный номер налогоплательщика - физлица, который указан в документе, подтверждающем его постановку на налоговый учет в налоговом органе РФ. При отсутствии у налогоплательщика ИНН данный реквизит не заполняется. В нашем примере записываем ИНН Марии Петровны 7724333333. Поле «ИНН» также заполняется на всех последующих листах декларации.

В пункте «Налоговый период (код)» уже проставлено число 34 – это код налогового периода (календарный год), далее указывается отчетный год – 2020 год. В поле «Представляется в налоговый орган (код)» проставляется четырехзначный номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на налоговом учете. В нашем примере 7724, где 77 - код региона (г. Москва), 24 - номер налогового органа (совпадает с четырьмя первыми цифрами ИНН Марии Петровны).

В поле код страны указывается числовой код страны, гражданином которой является человек. Код страны указывается в соответствии с Общероссийским классификатором стран мира OK (MK (ИСО 3166) 004-97) 025-2001 (или классификатор ОКСМ). При отсутствии у человека гражданства в поле «Код страны» указывается код страны, выдавшей документ, удостоверяющий его личность. Например, код 643 - код России. При отсутствии у физлица гражданства указывается код 999.

Поле «Код категории налогоплательщика» заполняется на основании справочника, приведенного в Приложении № 1 к Порядку заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физлиц. Мария Петровна указывает в декларации код налогоплательщика – 760 – «иное физлицо, декларирующее доходы в соответствии со статьями 227.1 и 228 НК РФ, а также с целью получения налоговых вычетов в соответствии со статьями 218-221 НК РФ или с иной целью».

В пунктах «Фамилия», «имя», «отчество» указывается ФИО физлица - налогоплательщика, без сокращений, в соответствии с документом, удостоверяющем личность. Для иностранных физлиц допускается использование букв латинского алфавита. Отчество может отсутствовать, если оно не указано в документе, удостоверяющем личность налогоплательщика.

В пункте «Дата рождения» указывается дата рождения (число, месяц, год) путем последовательной записи данных арабскими цифрами, например, 01.01.1977, где 01 – число, 01 – месяц, 1977 - год рождения.

Поле «Место рождения» заполняется в соответствии с документом, удостоверяющим личность. В нашем примере – г. Москва.

Поля под заголовком «Сведения о документе, удостоверяющем личность», заполняются на основании соответствующего документа. При этом «Код вида документа» выбирается из справочника коды документов, являющегося приложением № 2 к порядку заполнения 3-НДФЛ. Паспорт гражданина РФ имеет код – 21.

В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физлица - налогоплательщика. При этом цифра 1 проставляется налоговыми резидентами РФ, то есть физлицами, фактически находящимися на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Физлица, не являющиеся налоговыми нерезидентами РФ, проставляют цифру 2. Далее указывается номер контактного телефона налогоплательщика с кодом города. Номер телефона указываются в следующем формате: «8», код, номер; между «8» и кодом, а также между кодом и номером указывается знак пробела « » (в нашем примере: 8 495 0123456).

Кроме сведений о налогоплательщике на титульном листе указывается общее количество заполненных страниц декларации и количество подтверждающих документов (их копий), прилагаемых к ней. При этом налогоплательщик или его представитель вправе составить реестр таких документов и приложить его к декларации. В нижней части каждой заполненной страницы декларации налогоплательщик или его представитель ставит свою подпись и дату подписания. Если декларацию подписывает законный или уполномоченный представитель налогоплательщика, то в этом случае к ней следует приложить копию документа, подтверждающего полномочия этого лица.

Приложение 1 декларации 3-НДФЛ. Доходы от источников в РФ

В приложении 1 указываются сведения о доходах, полученных Марией Петровной от Петрова Игоря Сергеевича за сданную в аренду квартиру.

В строке 020 - код вида дохода нужно указать код из справочника – коды видов дохода, который приведен в приложении №3 к порядку заполнения 3-НДФЛ. Поскольку в примере идет речь о доходах, полученных Марией Петровной от сдачи имущества в аренду, то код видов дохода ставим – 05 – «Доход от сдачи имущества в аренду (наем)». Наименование источника выплаты дохода 060 – здесь указываются ФИО физлица, от которого Мария Петровна получила доход. В этой строке указываются ФИО человека, который снимал квартиру, то есть от которого получен доход. Если известен ИНН, то его следует указать в поле 030 «ИНН источника выплаты дохода».

Общая сумма дохода, полученная от Петрова И.С., - 300 000 руб. Сдача квартиры в аренду осуществляется на основании договора, в котором определен порядок внесения платы. В этом случае в строке 070 указывается фактически полученная за год сумма дохода от сдачи в аренду. В строке 080 «Сумма налога, удержанная» ставится 0. Сумма исчисленного налога составила бы 39 000 руб. (300 000 руб. x 13%), но удержания налога не было, поэтому – 0 руб.

Полученные данные в приложении 1 затем перейдут в раздел 2.

Раздел 2 декларации 3-НДФЛ

Теперь перейдем к заполнению раздела 2, где рассчитаем налоговую базу и итоговую сумму налога, подлежащую уплате (доплате) в бюджет (возврату из бюджета) по доходам, облагаемым по ставке 13%.

Здесь Мария Петровна указывает:

  • в ячейке 002 – 3 (иное), так как доход от сдачи квартиры в аренду не является ни дивидендами, ни суммами прибыли контролируемых иностранных компаний;
  • по строке 010 - общую сумму дохода в размере 300 000 руб. (переносится итоговая сумма из приложения 1);
  • строке 030 - общую сумму дохода, подлежащую налогообложению, - 300 000 руб.

Значение показателя п. 4 «Сумма расходов и налоговых вычетов, уменьшающих налоговую базу» (строка 040) заполняется в том случае, если у налогоплательщика есть налоговые вычеты по НДФЛ. В нашем примере вычетов нет. Если они есть, то дополнительно, в зависимости от вида вычета, могут заполняться приложение 5, приложение 6, приложение 7 и другие. В рассматриваемом примере показатель строка 040 не заполняется, поэтому данные строки 030 совпадают со строкой 060 «Налоговая база», в которой прописывается сумма 300 000 руб.

Строка 070 рассчитывается путем умножения строки 050 (300 000 руб.) на ставку налога 13%, получается 39 000 руб. Поскольку НДФЛ с полученных Марией Петровной доходов удержан не был, по строке 080 указываем сумму в размере 0 руб.

Для расчета значения по строке 150 (сумма налога, подлежащая уплате (доплате) в бюджет) необходимо из строки 070 (39 000 руб.) вычесть значение строки 080 (0 руб.). Получаем сумму налога к доплате в бюджет в размере 39 000 руб.

Раздел 1 декларации 3-НДФЛ

Завершается составление налоговой декларации 3-НДФЛ заполнением раздела 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета».

Мария Петровна отражает в разделе 1 сумму налога, подлежащую доплате в бюджет, по коду бюджетной классификации и коду по ОКТМО.

В пункте «Код по ОКТМО» указывается код административно-территориального образования, на территории которого осуществляется уплата (доплата) налога. Значение кода ОКТМО содержится в «Общероссийском классификаторе территорий муниципальных образований (ОКТМО)». Информацию о коде ОКТМО можно получить в налоговом органе по месту постановки на налоговый учет.

В нашем примере Мария Петровна подает декларацию по месту своего жительства, а проживает она в районе Сокольники г. Москвы, код ОКТМО которого 45315000.

В строке 020 этого раздела указывается КБК налога на доходы физлиц 182 1 01 02030 01 1000 110, по строке 030 - код по ОКТМО по месту жительства Марии Петровны - 45315000, по строке 040 - сумма налога, которая подлежит уплате (доплате) в бюджет, - 39 000 руб.

Образец заполнения 3-НДФЛ со сдачи в аренду квартиры Скачать

НДФЛ 30%

Нерезиденты (живущие в России менее 183 дней в году) должны заплатить с доходов от аренды квартиры 30% (ст. 224 НК РФ).

Порядок подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога аналогичен порядку, предусмотренному для резидентов (читайте выше, в разделе статьи про декларирование и уплату НДФЛ 13%).

Отметим важный момент: чтобы оформить в налоговой пароль для личного кабинета, вам понадобится перевод национального паспорта или вид на жительство.

Учитывая высокую сумму налога, мы не рекомендуем нерезидентам платить НДФЛ с аренды квартиры: гораздо выгоднее оформить самозанятость и платить невысокий налог на профессиональный доход.

Налог на профессиональный доход 4% для граждан и 6% для ИП

Чтобы платить НПД (налог на профдоход), нужно сначала оформить себе самозанятость. Это простейшая процедура, которую можно пройти даже с телефона. Нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог».

Даже если вы получаете зарплату и работодатель отчисляет на вас НДФЛ, все равно можно платить налог с доходов от сдачи жилья в аренду как самозанятому.

Подробнее о налоге на профдоход при сдаче квартиры в аренду читайте здесь:

Оплата НДФЛ при сдаче квартиры в аренду Подробнее

Размер налога на профдоход с аренды квартиры

Обычно физлица сдают квартиру физлицам — тогда доходы будут облагаться по ставке 4%. Если квадратные метры арендует юрлицо или предприниматель, то по ставке 6%. Главное — не забывайте сформировать чек в приложении и передать его нанимателю жилья.

Патент 6%

Налог с помощью патентной системы — только для ИП. Собираетесь массово сдавать в аренду квартиры? Возможно, тогда следует создать ИП и оформить патент, если такой режим действует в регионе.

Суть патентного режима заключается в том, что предприниматель получает патент на срок от 1 до 12 месяцев за конкретную сумму. Если патент на год, то он оплачивается двумя платежами в течение текущего года, если до 6 месяцев, то надо успеть оплатить до окончания срока действия всю сумму одним платежом.

Потом патент нужно переформлять, иначе ФНС начислит налоги по общей системе налогообложения. Налоговый период составляет один календарный год, а если патент выдан на меньший срок, то на срок действия патента. Если патент получен на срок менее 12 месяцев, то сумма налога к уплате определяется пропорционально количеству месяцев, на которые выдан патент.

Размер налога с аренды квартиры на патенте

ПСН предполагает уплату единого налога по ставке 6% от потенциально возможного дохода (п. 1 ст. 346.51 НК РФ).

По факту же и размер потенциально возможного дохода, и ставку налога регион устанавливает самостоятельно.

Поэтому если предприниматель желает применять данный спецрежим, то ему следует выяснить эти величины для своей квартиры и в своем регионе. Рассчитать цену патента можно на сайте ФНС. Для этого нужно знать площадь жилой недвижимости, планируемой к сдаче в аренду:

Налоги при сдаче квартиры в аренду: как рассчитать и уплатить НДФЛ

Удобно, что ФНС сделала для этого специальный сервис.

Узнать больше об уплате налога по патенту можно здесь:

Как оформить патент для ИП Подробнее

УСН 6%

Упрощенная системы налогообложения (УСН) — тоже только для ИП, гражданам-непредпринимателям она недоступна.

Ставки на упрощенке зависят от выбранного объекта налогообложения:

  • 6% — с доходов (регионы могут снижать до 1%);
  • 15% — с доходов за минусом расходов (регионы могут устанавливать в диапазоне от 5 до 15%).

Для бизнеса по сдаче квартиры в аренду более выгодным вариантом оказывается «доходный» режим со ставкой 6%. При «доходно-расходной» упрощенке из суммы, с которой вычисляется процент, можно вычесть максимум расходы на коммунальные услуги, еще можно добавить чеки за ремонт квартиры.

Как правило, если расходы налогоплательщика составляют меньше 50–60% от доходов (или их сложно подтвердить документально), то выгоднее применять «доходную» упрощенку. Если расходы превышают 50–60% доходов, то лучше подойдет «доходно-расходная».

Подробнее об УСН для предпринимателей:

Упрощённая система налогообложения для ИП в 2021 году Подробнее

Последствия выбора УСН и ПСН

При обоих налоговых режимах предпринимателю еще придется платить фиксированные страховые взносы за себя. В 2021 году они составляют 40 874 руб. для доходов до 300 000 руб. плюс 1% с доходов свыше 300 000 руб. Предприниматель может уменьшить налог на сумму уплаченных взносов. Но если квартира будет простаивать, то страховые взносы все равно придется перечислить.

А вот от использования онлайн-кассы предприниматель, который сдает в аренду квартиры физлицам, освобождается. Согласно п. 2 ст. 2 закона № 54-ФЗ сдача предпринимателем внаем жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ.

Что учесть в договоре аренды

Договор и уплата налогов позволяют собственнику квартиры законно сдавать ее и получать доход, а проживающему — находиться в ней на законных основаниях. В этом случае выигрывают обе стороны.

Если вы сдаете квартиру юридическому лицу (в том числе для проживания его сотрудников), используйте договор аренды. Если же договор заключается с гражданином для его личного проживания, заключаем договор найма жилого помещения.

Наши эксперты подробно объясняют, чем еще отличаются эти 2 договора и как их заключить:

О договоре аренды и найма квартиры Подробнее

Можно ли не платить налоги при сдаче квартиры внаем

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи или управляющая компания пожалуются в налоговую инспекцию, то, возможно, это приведет к проверке, и собственника жилья поймают на уклонении от налогов. Ему придется уплатить НДФЛ за весь период сдачи имущества и штраф за неуплату.

Налоговики могут выявить неплательщиков еще несколькими способами:

  • Узнать от участковых. Они наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды жилья, брать письменные объяснения у собственников.
  • Самостоятельно установить факты заключения договоров найма и оплаты по ним через ЕГРН (реестр недвижимости). Договоры налоговики запрашивают в Росреестре(там они регистрируются, если оформлены на год и более). Требования о погашении долгов по налогам направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. Если не погасить долги, то налоговики обратятся в суд для последующего взыскания.
  • Проверить поступления на счет. Налоговики могут проверять и счета физлиц в том случае, если на них постоянно поступают одинаковые суммы от одних и тех же лиц. У получателя средств и плательщика запросят объяснения.

Еще нелегальная сделка может обернуться конфликтами с нанимателями. Например, они могут что-то сломать из мебели или техники, испортить ремонт, а затем отказаться от возмещения ущерба. Также нередки ситуации, когда такие нелегальные жильцы попросту сбегали из квартиры без оплаты проживания в ней.

Штрафы за неуплату налога

Последствия неуплаты налога – серьезный финансовый удар.

Налоговый штраф за неуплату НДФЛ с аренды

За неуплату налога от сдачи жилья в аренду собственник, которого выявят налоговики, будет вынужден как минимум:

  • внести все налоги за последние 3 года;
  • уплатить штраф в размере 20% от суммы задолженности (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Если будет доказано умышленное сокрытие налогов (налоговики начнут в отношении владельца квартиры свое расследование), то штраф может составить 40% от неуплаченной суммы (п. 3 ст. 122 НК РФ).

Уголовный штраф за неуплату НДФЛ с аренды

За неуплату налога есть и уголовная ответственность. Правда, для этого нужно уклоняться от налогов на протяжении 3 лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц должна превысить 75 000 руб.

Уголовный штраф за уклонение от налогов может составить до 300 000 руб., возможно даже лишение свободы на срок до 1 года

***

Таким образом, сдавать квартиру в аренду лучше всего официально, заключив договор с жильцами, а также перечисляя в бюджет необходимые налоговые сборы. Это поможет избежать штрафных санкций со стороны налоговых органов, а также проблем с нелегальными нанимателями.

Источники:
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить