Налоги при сдаче квартиры в аренду: как рассчитать и уплатить НДФЛ

Какие налоги платят при сдаче квартиры внаем

В России можно заплатить налоги при сдаче квартиры в аренду 4 способами:

• НДФЛ;
• патент;
• упрощенка (УСН);
• самозанятость (налог на профессиональный доход).

Обычно физлица выбирают уплату НДФЛ или налога на профдоход, становясь самозанятыми, а предприниматели — патент или упрощенку. И на это есть серьезные причины.

Рассмотрим каждый из способов.

НДФЛ 13%

Этот способ не требует никакого предварительного оформления. Нужно только вспомнить весной о том, что в прошлом году вы сдавали в аренду квартиру, оформить декларацию и уплатить налог.

Граждане-резиденты (т. е. проживающие в России постоянно) платят НДФЛ с доходов от аренды квартиры по ставке 13%.

Как подать декларацию 3-НДФЛ при аренде квартиры

Собственник жилья должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля следующего года. Например, об «арендных» доходах за 2020 год следовало отчитаться до 30.04.2021.

Вы уже озаботились оформлением личного кабинета налогоплательщика (он оформляется по паспорту при личной явке в ФНС)?

Если да, то очень удобно подать декларацию 3-НДФЛ в электронном виде. ЛК налогоплательщика предоставляет такую возможность. Но сначала надо оформить онлайн усиленную неквалифицированную электронную подпись (без нее декларацию придется распечатывать и нести в налоговую).

Нажмите на картинку и смотрите официальное видео от ФНС России:

Если пока личного кабинета нет, но была оформлена УКЭП (усиленная квалифицированная подпись на флешке), то подать 3-НДФЛ можно через «Госуслуги».

Очевидный плюс сайтов «Госуслуги» и ФНС в том, что декларация заполняется онлайн, через специальную программу, которая сразу подсвечивает ошибки.

Если нет ни ЛК налогоплательщика, ни УКЭП, остается только заполнить 3-НДФЛ через программу ФНС или просто вручную, скачав бланк, и сдать в территориальную налоговую по прописке.

Как заплатить НДФЛ при аренде квартиры

Налог необходимо перечислить до 15 июля года, который следует за истекшим налоговым периодом. Например, НДФЛ за 2020 год следовало перечислить в бюджет до 15.07.2021.

Чтобы уплатить налог, опять удобнее всего использовать ЛК налогоплательщика: вы увидите задолженность по НДФЛ в личном кабинете и сможете, переходя по ссылкам, оплатить онлайн или сформировать бумажную квитанцию для уплаты через отделение банка.

Хотите платить меньше? Оформите самозанятость и вместо НФДЛ платите налог на профдоход.

Подробнее об исчислении НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в аренду можно узнать из «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, получите демодоступ бесплатно.

Как оформить декларацию 3-НДФЛ

Оформление декларации удобно разбирать на примере, поскольку детали заполнения отличаются по ситуации.

Пример. Иванова Мария Петровна не является самозанятым лицом. В 2020 году она сдает в аренду квартиру гражданину Петрову Игорю Сергеевичу за 25 000 рублей в месяц. Таким образом, за двенадцать месяцев 2020 года Мария Петровна получит доход 300 000 рублей. По доходам, полученным от сдачи квартиры в аренду, Мария Петровна обязана представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ за 2021 год в срок до 30.04.2022.

Если Мария Петровна получала доход только от сдачи квартиру в аренду другому физлицу, то она должна заполнить титульный лист, раздел 1 и раздел 2, а также приложение 1. Другие листы декларации заполняются при необходимости, например, в случае, если кроме доходов от сдачи квартиры в аренду у Марии Петровны есть вычеты или расходы на обучение или другие доходы, например, по основному месту работы, от продажи автомобиля и так далее.

Титульный лист 3-НДФЛ на доходы с аренды

При заполнении титульного листа налоговой декларации 3-НДФЛ отражаются общие сведения о налогоплательщике. На титульном листе налоговой декларации в поле «Номер корректировки» проставляется цифра 0, поскольку налоговая декларация Марии Петровны по доходам за 2020 год представляется впервые.

В пункте «ИНН» указывается идентификационный номер налогоплательщика - физлица, который указан в документе, подтверждающем его постановку на налоговый учет в налоговом органе РФ. При отсутствии у налогоплательщика ИНН данный реквизит не заполняется. В нашем примере записываем ИНН Марии Петровны 7724333333. Поле «ИНН» также заполняется на всех последующих листах декларации.

В пункте «Налоговый период (код)» уже проставлено число 34 – это код налогового периода (календарный год), далее указывается отчетный год – 2020 год. В поле «Представляется в налоговый орган (код)» проставляется четырехзначный номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на налоговом учете. В нашем примере 7724, где 77 - код региона (г. Москва), 24 - номер налогового органа (совпадает с четырьмя первыми цифрами ИНН Марии Петровны).

В поле код страны указывается числовой код страны, гражданином которой является человек. Код страны указывается в соответствии с Общероссийским классификатором стран мира OK (MK (ИСО 3166) 004-97) 025-2001 (или классификатор ОКСМ). При отсутствии у человека гражданства в поле «Код страны» указывается код страны, выдавшей документ, удостоверяющий его личность. Например, код 643 - код России. При отсутствии у физлица гражданства указывается код 999.

Поле «Код категории налогоплательщика» заполняется на основании справочника, приведенного в Приложении № 1 к Порядку заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физлиц. Мария Петровна указывает в декларации код налогоплательщика – 760 – «иное физлицо, декларирующее доходы в соответствии со статьями 227.1 и 228 НК РФ, а также с целью получения налоговых вычетов в соответствии со статьями 218-221 НК РФ или с иной целью».

В пунктах «Фамилия», «имя», «отчество» указывается ФИО физлица - налогоплательщика, без сокращений, в соответствии с документом, удостоверяющем личность. Для иностранных физлиц допускается использование букв латинского алфавита. Отчество может отсутствовать, если оно не указано в документе, удостоверяющем личность налогоплательщика.

В пункте «Дата рождения» указывается дата рождения (число, месяц, год) путем последовательной записи данных арабскими цифрами, например, 01.01.1977, где 01 – число, 01 – месяц, 1977 - год рождения.

Поле «Место рождения» заполняется в соответствии с документом, удостоверяющим личность. В нашем примере – г. Москва.

Поля под заголовком «Сведения о документе, удостоверяющем личность», заполняются на основании соответствующего документа. При этом «Код вида документа» выбирается из справочника коды документов, являющегося приложением № 2 к порядку заполнения 3-НДФЛ. Паспорт гражданина РФ имеет код – 21.

В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физлица - налогоплательщика. При этом цифра 1 проставляется налоговыми резидентами РФ, то есть физлицами, фактически находящимися на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Физлица, не являющиеся налоговыми нерезидентами РФ, проставляют цифру 2. Далее указывается номер контактного телефона налогоплательщика с кодом города. Номер телефона указываются в следующем формате: «8», код, номер; между «8» и кодом, а также между кодом и номером указывается знак пробела « » (в нашем примере: 8 495 0123456).

Кроме сведений о налогоплательщике на титульном листе указывается общее количество заполненных страниц декларации и количество подтверждающих документов (их копий), прилагаемых к ней. При этом налогоплательщик или его представитель вправе составить реестр таких документов и приложить его к декларации. В нижней части каждой заполненной страницы декларации налогоплательщик или его представитель ставит свою подпись и дату подписания. Если декларацию подписывает законный или уполномоченный представитель налогоплательщика, то в этом случае к ней следует приложить копию документа, подтверждающего полномочия этого лица.

Приложение 1 декларации 3-НДФЛ. Доходы от источников в РФ

В приложении 1 указываются сведения о доходах, полученных Марией Петровной от Петрова Игоря Сергеевича за сданную в аренду квартиру.

В строке 020 - код вида дохода нужно указать код из справочника – коды видов дохода, который приведен в приложении №3 к порядку заполнения 3-НДФЛ. Поскольку в примере идет речь о доходах, полученных Марией Петровной от сдачи имущества в аренду, то код видов дохода ставим – 05 – «Доход от сдачи имущества в аренду (наем)». Наименование источника выплаты дохода 060 – здесь указываются ФИО физлица, от которого Мария Петровна получила доход. В этой строке указываются ФИО человека, который снимал квартиру, то есть от которого получен доход. Если известен ИНН, то его следует указать в поле 030 «ИНН источника выплаты дохода».

Общая сумма дохода, полученная от Петрова И.С., - 300 000 руб. Сдача квартиры в аренду осуществляется на основании договора, в котором определен порядок внесения платы. В этом случае в строке 070 указывается фактически полученная за год сумма дохода от сдачи в аренду. В строке 080 «Сумма налога, удержанная» ставится 0. Сумма исчисленного налога составила бы 39 000 руб. (300 000 руб. x 13%), но удержания налога не было, поэтому – 0 руб.

Полученные данные в приложении 1 затем перейдут в раздел 2.

Раздел 2 декларации 3-НДФЛ

Теперь перейдем к заполнению раздела 2, где рассчитаем налоговую базу и итоговую сумму налога, подлежащую уплате (доплате) в бюджет (возврату из бюджета) по доходам, облагаемым по ставке 13%.

Здесь Мария Петровна указывает:

• в ячейке 002 – 3 (иное), так как доход от сдачи квартиры в аренду не является ни дивидендами, ни суммами прибыли контролируемых иностранных компаний;
• по строке 010 - общую сумму дохода в размере 300 000 руб. (переносится итоговая сумма из приложения 1);
• строке 030 - общую сумму дохода, подлежащую налогообложению, - 300 000 руб.

Значение показателя п. 4 «Сумма расходов и налоговых вычетов, уменьшающих налоговую базу» (строка 040) заполняется в том случае, если у налогоплательщика есть налоговые вычеты по НДФЛ. В нашем примере вычетов нет. Если они есть, то дополнительно, в зависимости от вида вычета, могут заполняться приложение 5, приложение 6, приложение 7 и другие. В рассматриваемом примере показатель строка 040 не заполняется, поэтому данные строки 030 совпадают со строкой 060 «Налоговая база», в которой прописывается сумма 300 000 руб.

Строка 070 рассчитывается путем умножения строки 050 (300 000 руб.) на ставку налога 13%, получается 39 000 руб. Поскольку НДФЛ с полученных Марией Петровной доходов удержан не был, по строке 080 указываем сумму в размере 0 руб.

Для расчета значения по строке 150 (сумма налога, подлежащая уплате (доплате) в бюджет) необходимо из строки 070 (39 000 руб.) вычесть значение строки 080 (0 руб.). Получаем сумму налога к доплате в бюджет в размере 39 000 руб.

Раздел 1 декларации 3-НДФЛ

Завершается составление налоговой декларации 3-НДФЛ заполнением раздела 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета».

Мария Петровна отражает в разделе 1 сумму налога, подлежащую доплате в бюджет, по коду бюджетной классификации и коду по ОКТМО.

В пункте «Код по ОКТМО» указывается код административно-территориального образования, на территории которого осуществляется уплата (доплата) налога. Значение кода ОКТМО содержится в «Общероссийском классификаторе территорий муниципальных образований (ОКТМО)». Информацию о коде ОКТМО можно получить в налоговом органе по месту постановки на налоговый учет.

В нашем примере Мария Петровна подает декларацию по месту своего жительства, а проживает она в районе Сокольники г. Москвы, код ОКТМО которого 45315000.

В строке 020 этого раздела указывается КБК налога на доходы физлиц 182 1 01 02030 01 1000 110, по строке 030 - код по ОКТМО по месту жительства Марии Петровны - 45315000, по строке 040 - сумма налога, которая подлежит уплате (доплате) в бюджет, - 39 000 руб.

НДФЛ 30%

Нерезиденты (живущие в России менее 183 дней в году) должны заплатить с доходов от аренды квартиры 30% (ст. 224 НК РФ).

Порядок подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога аналогичен порядку, предусмотренному для резидентов (читайте выше, в разделе статьи про декларирование и уплату НДФЛ 13%).

Отметим важный момент: чтобы оформить в налоговой пароль для личного кабинета, вам понадобится перевод национального паспорта или вид на жительство.

Учитывая высокую сумму налога, мы не рекомендуем нерезидентам платить НДФЛ с аренды квартиры: гораздо выгоднее оформить самозанятость и платить невысокий налог на профессиональный доход.

Налог на профессиональный доход 4% для граждан и 6% для ИП

Чтобы платить НПД (налог на профдоход), нужно сначала оформить себе самозанятость. Это простейшая процедура, которую можно пройти даже с телефона. Нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог».

Даже если вы получаете зарплату и работодатель отчисляет на вас НДФЛ, все равно можно платить налог с доходов от сдачи жилья в аренду как самозанятому.

Подробнее о налоге на профдоход при сдаче квартиры в аренду читайте здесь:

Размер налога на профдоход с аренды квартиры

Обычно физлица сдают квартиру физлицам — тогда доходы будут облагаться по ставке 4%. Если квадратные метры арендует юрлицо или предприниматель, то по ставке 6%. Главное — не забывайте сформировать чек в приложении и передать его нанимателю жилья.

Патент 6%

Налог с помощью патентной системы — только для ИП. Собираетесь массово сдавать в аренду квартиры? Возможно, тогда следует создать ИП и оформить патент, если такой режим действует в регионе.

Суть патентного режима заключается в том, что предприниматель получает патент на срок от 1 до 12 месяцев за конкретную сумму. Если патент на год, то он оплачивается двумя платежами в течение текущего года, если до 6 месяцев, то надо успеть оплатить до окончания срока действия всю сумму одним платежом.

Потом патент нужно переформлять, иначе ФНС начислит налоги по общей системе налогообложения. Налоговый период составляет один календарный год, а если патент выдан на меньший срок, то на срок действия патента. Если патент получен на срок менее 12 месяцев, то сумма налога к уплате определяется пропорционально количеству месяцев, на которые выдан патент.

Размер налога с аренды квартиры на патенте

ПСН предполагает уплату единого налога по ставке 6% от потенциально возможного дохода (п. 1 ст. 346.51 НК РФ).

По факту же и размер потенциально возможного дохода, и ставку налога регион устанавливает самостоятельно.

Поэтому если предприниматель желает применять данный спецрежим, то ему следует выяснить эти величины для своей квартиры и в своем регионе. Рассчитать цену патента можно на сайте ФНС. Для этого нужно знать площадь жилой недвижимости, планируемой к сдаче в аренду:

Удобно, что ФНС сделала для этого специальный сервис.

Узнать больше об уплате налога по патенту можно здесь:

УСН 6%

Упрощенная системы налогообложения (УСН) — тоже только для ИП, гражданам-непредпринимателям она недоступна.

Ставки на упрощенке зависят от выбранного объекта налогообложения:

• 6% — с доходов (регионы могут снижать до 1%);
• 15% — с доходов за минусом расходов (регионы могут устанавливать в диапазоне от 5 до 15%).

Для бизнеса по сдаче квартиры в аренду более выгодным вариантом оказывается «доходный» режим со ставкой 6%. При «доходно-расходной» упрощенке из суммы, с которой вычисляется процент, можно вычесть максимум расходы на коммунальные услуги, еще можно добавить чеки за ремонт квартиры.

Как правило, если расходы налогоплательщика составляют меньше 50–60% от доходов (или их сложно подтвердить документально), то выгоднее применять «доходную» упрощенку. Если расходы превышают 50–60% доходов, то лучше подойдет «доходно-расходная».

Подробнее об УСН для предпринимателей:

Последствия выбора УСН и ПСН

При обоих налоговых режимах предпринимателю еще придется платить фиксированные страховые взносы за себя. В 2021 году они составляют 40 874 руб. для доходов до 300 000 руб. плюс 1% с доходов свыше 300 000 руб. Предприниматель может уменьшить налог на сумму уплаченных взносов. Но если квартира будет простаивать, то страховые взносы все равно придется перечислить.

А вот от использования онлайн-кассы предприниматель, который сдает в аренду квартиры физлицам, освобождается. Согласно п. 2 ст. 2 закона № 54-ФЗ сдача предпринимателем внаем жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ.

Что учесть в договоре аренды

Договор и уплата налогов позволяют собственнику квартиры законно сдавать ее и получать доход, а проживающему — находиться в ней на законных основаниях. В этом случае выигрывают обе стороны.

Если вы сдаете квартиру юридическому лицу (в том числе для проживания его сотрудников), используйте договор аренды. Если же договор заключается с гражданином для его личного проживания, заключаем договор найма жилого помещения.

Наши эксперты подробно объясняют, чем еще отличаются эти 2 договора и как их заключить:

Можно ли не платить налоги при сдаче квартиры внаем

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи или управляющая компания пожалуются в налоговую инспекцию, то, возможно, это приведет к проверке, и собственника жилья поймают на уклонении от налогов. Ему придется уплатить НДФЛ за весь период сдачи имущества и штраф за неуплату.

Налоговики могут выявить неплательщиков еще несколькими способами:

• Узнать от участковых. Они наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды жилья, брать письменные объяснения у собственников.
• Самостоятельно установить факты заключения договоров найма и оплаты по ним через ЕГРН (реестр недвижимости). Договоры налоговики запрашивают в Росреестре(там они регистрируются, если оформлены на год и более). Требования о погашении долгов по налогам направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. Если не погасить долги, то налоговики обратятся в суд для последующего взыскания.
• Проверить поступления на счет. Налоговики могут проверять и счета физлиц в том случае, если на них постоянно поступают одинаковые суммы от одних и тех же лиц. У получателя средств и плательщика запросят объяснения.

Еще нелегальная сделка может обернуться конфликтами с нанимателями. Например, они могут что-то сломать из мебели или техники, испортить ремонт, а затем отказаться от возмещения ущерба. Также нередки ситуации, когда такие нелегальные жильцы попросту сбегали из квартиры без оплаты проживания в ней.

Штрафы за неуплату налога

Последствия неуплаты налога – серьезный финансовый удар.

Налоговый штраф за неуплату НДФЛ с аренды

За неуплату налога от сдачи жилья в аренду собственник, которого выявят налоговики, будет вынужден как минимум:

• внести все налоги за последние 3 года;
• уплатить штраф в размере 20% от суммы задолженности (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Если будет доказано умышленное сокрытие налогов (налоговики начнут в отношении владельца квартиры свое расследование), то штраф может составить 40% от неуплаченной суммы (п. 3 ст. 122 НК РФ).

Уголовный штраф за неуплату НДФЛ с аренды

За неуплату налога есть и уголовная ответственность. Правда, для этого нужно уклоняться от налогов на протяжении 3 лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц должна превысить 75 000 руб.

Уголовный штраф за уклонение от налогов может составить до 300 000 руб., возможно даже лишение свободы на срок до 1 года

***

Таким образом, сдавать квартиру в аренду лучше всего официально, заключив договор с жильцами, а также перечисляя в бюджет необходимые налоговые сборы. Это поможет избежать штрафных санкций со стороны налоговых органов, а также проблем с нелегальными нанимателями.